新華社廣州4月7日電題：“高房價”逼出租賃“黃金期” 萬億級市場前景可期——樓市調(diào)控政策“加碼”下的住房租賃市場

新華社記者周強,、鄭鈞天

盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼,、打擊“炒房”聲聲從緊，但對很多年輕的城市打拼者而言,，短期內(nèi)買房仍然顯得遙不可及,。記者近日在北上廣深一線城市以及武漢,、南京、蘇州等二線城市調(diào)查時發(fā)現(xiàn),，高房價時代,，各地正在探索建立購租并舉的住房制度，租賃市場迎來“黃金發(fā)展期”,。

政策利好,、市場需求,，住房租賃市場前景廣闊

2016年6月，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確,，到2020年,，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范,、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,。其中發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應(yīng)主體首要位置。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹,，目前我國住房租賃市場中,，約90%的房源為個人出租，而在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場中,，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右,。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，大力發(fā)展專業(yè)化的住房租賃經(jīng)營企業(yè),，有助于發(fā)揮機構(gòu)出租者在租賃市場中的示范作用,，提高租賃市場的透明度，克服原來制度設(shè)計中重銷售,、輕租賃的缺陷,。

近日，記者在梳理廣東,、廣西,、貴州、寧夏等地相繼出臺的實施意見時發(fā)現(xiàn),，規(guī)?；C構(gòu)化運作成各地鼓勵的主要方向,。既鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務(wù),，同時，也鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè),。

種種利好因素刺激下,，品牌長租公寓在住房租賃市場上異軍突起,?！芭c酒店、短租不同,，長租公寓租期主要在6個月以上,，會提供更多免費共享空間?！睒I(yè)內(nèi)人士表示,，從構(gòu)建多層次住房體系的角度來看,，住房租賃市場有很大發(fā)展空間。

滿足不同群體需求,，萬億級市場前景可期

上述專家稱,，中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費,，是一個萬億級住房租賃市場,。

鏈家研究院的報告也顯示，2016年,、2020年,、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.1萬億元,、1.6萬億元,、2.9萬億元，2030年預(yù)計會超過4萬億元,。

記者采訪了解到,，品牌長租公寓是目前市場上正在興起的專業(yè)租賃企業(yè)，其商業(yè)模式主要有兩種：一是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃,，如萬科旗下的泊寓萬匯樓店,，不過，這一模式市場份額占比較小,。二是租賃企業(yè)通過對“握手樓”,、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場,，這種“二房東”角色是當前租賃市場的主要形式,，例如魔方、YOU+,、鏈家自如等,。

深圳萬科泊寓合伙人陳曉煒介紹，泊寓目前已在北京,、上海,、廣州、深圳,、廈門,、合肥、重慶,、沈陽等14個城市開設(shè)了42家門店,，其中在深圳，泊寓已獲得8800套長租公寓,，2017年預(yù)計投放5000至8000套,，基本覆蓋深圳所有區(qū),。未來三年深圳泊寓的整體規(guī)模將達到10萬間。

目前,，魔方在北京,、上海、廣州,、深圳,、南京、武漢,、蘇州等全國15個大中城市房屋租賃數(shù)量約3萬間,。魔方（中國）生活服務(wù)集團董事長葛嵐表示，我國住房租賃市場未來將形成“高端有市場,，中端有服務(wù),，低端有保障”的格局，呈現(xiàn)多品牌切入細分市場的趨勢,。

從價格方面看,，各地有差異，面對企業(yè)的集體公寓,，按床位出租,，每張床位月租金基本在500—1500元；白領(lǐng)公寓標準,，在北上廣等一線城市月租金在3000—6000元,，二線城市在2000—4000元。

旭輝控股董事長林中稱,，旭輝領(lǐng)寓國際社區(qū)將涵蓋服務(wù)式公寓,、白領(lǐng)公寓和青年公寓等產(chǎn)品，從而滿足不同的租客群體需求,。

據(jù)鏈家地產(chǎn)董事長左暉介紹,，鏈家自如擁有房源30萬間，出租率已達99.96%,，租期平均為485天,；廣州萬科泊寓項目出租率也在90%以上。

發(fā)展仍面臨難題待解,，期待各地加快出臺實施細則

長租公寓市場前景廣闊,，但業(yè)內(nèi)人士認為仍面臨一些瓶頸和難題。

陳曉煒說,，現(xiàn)在拿的房源基本上都是工業(yè)用地,、商業(yè)用地或者城中村，電費,、水費都比較貴,。

自持物業(yè)從事租賃業(yè)務(wù)也面臨經(jīng)營難題。萬科高級副總裁譚華杰表示,，土地成本過高大大降低了租金回報率,，對資產(chǎn)持有者來說很難從出租中賺錢，這也是過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因,。

“機構(gòu)租賃企業(yè)還面臨資金成本高的挑戰(zhàn),。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說,，在北上廣等大中城市,，住宅物業(yè)租金回報率較高的也只能達到2個點左右，一些高端公寓租金回報率5%,，而國內(nèi)資金成本的年化是5%至8%,。

“發(fā)展租賃業(yè)務(wù)還需要找到更便宜的資金用以持有更多的資產(chǎn)，利用規(guī)模效應(yīng)賺錢,?！睆埓髠ソㄗh，應(yīng)進一步完善租賃金融市場,，暢通險資,、債權(quán)等融資通道，特別是一些低利率資本工具,。

廣州萬科長租公寓負責(zé)人張成皓說,，目前國家和各省區(qū)市都鼓勵將商業(yè)用房改為租賃住房，將土地用途調(diào)整為居住用地,，調(diào)整后用水,、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行,。這些規(guī)定將解決當前長租公寓市場的不少難題,，我們期待各地能加快出臺實施細則。（完）