原標(biāo)題：人民日報：房地產(chǎn)去庫存成為“國家任務(wù)”

制圖：李姿閱

今年中央經(jīng)濟工作會議上，化解房地產(chǎn)庫存成為明年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一,。樓市庫存究竟有多大，究竟該如何化解,？

樓市庫存壓力有多大

期房需要4.5年來消化

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米,，比10月末增加1004萬平方米,。即便庫存仍在增加，今年前11月,，我國還新開工房屋140569萬平方米,。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬,，截至今年底,，我國商品住房總庫存預(yù)計達到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米,，去化周期23個月,；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化,?！敖衲曛袊鴺鞘谐尸F(xiàn)的特點與過去十年間供不應(yīng)求的局面完全不同?！?/p>

受庫存壓力的影響,，今年以來，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑,?！敖衲攴康禺a(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值,?！蹦啭i飛說，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟增長,，初步測算,，今年前三季度,，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低,，幾乎要落入負增長貢獻軌道,。

實際上，今年以來,，中央出臺的有利于穩(wěn)定樓市的調(diào)控政策不少,。今年“330新政”后，在降低房貸首付比例,、購房滿2年免征營業(yè)稅等優(yōu)惠政策的支持下,，我國房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖,，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現(xiàn)出對勾型反轉(zhuǎn),。

然而，受不動產(chǎn)特點的局限,，樓市回暖程度并不一致,，壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區(qū)域看,，1—11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長9.6%,，增速比1—10月份提高0.3個百分點,；而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點,。分城市看,，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士李超看來,，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面,，在2015年終結(jié)，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市,，住房需求持續(xù)高漲,，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面；其它二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，總體步入“量減價穩(wěn)”階段,，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力,，“有量無價”,，庫存壓力大。

去庫存如何發(fā)力

遠近結(jié)合,，供求雙向發(fā)力

“三四線城市庫存壓力依然很大,，可見單純依靠宏觀政策,，已經(jīng)難以刺激需求，更難達到綜合目標(biāo),?！蹦啭i飛說。

正是基于目前的樓市特點與人口特征,，今年中央經(jīng)濟工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利,，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化,，擴大有效需求,，打通供需通道，消化庫存,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,。

“樓市去庫存要近期與遠期統(tǒng)籌結(jié)合，供給與需求雙向發(fā)力,，多措并舉,。制度性變革有利于解決房地產(chǎn)中長期需求問題，而短期看,，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應(yīng),，并鼓勵開發(fā)商降價出清?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲說,。

倪鵬飛也認為，去庫存需要雙向發(fā)力,。供給端要做減法,，減少庫存高的城市和區(qū)位的新房開工規(guī)模；通過企業(yè)并購重組等形式減少項目爛尾,。需求端則要做加法,。“打通保障房與商品房的供給渠道,，如果棚改可以從商品住房市場購買項目,，則5年可以消化庫存15億平方米。此外,，還可以探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度,，形成針對農(nóng)民工等中低收入人群、按照商品住房產(chǎn)權(quán)分期累計讓渡的購房支付機制,?！?/p>

目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產(chǎn)業(yè)支持,?！安唤鉀Q三四線城市的人口流出問題，房地產(chǎn)政策效果有限,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認為，產(chǎn)業(yè)是支撐城市人口集聚的關(guān)鍵因素,，提高三四線城市的就業(yè)吸引力才是解決樓市庫存的重要出路,。

去庫存面臨哪些挑戰(zhàn)

切忌“一刀切”，過剩城市需嚴把土地閘門

有人質(zhì)疑,，此次中央經(jīng)濟工作會議提出“要取消過時的限制性措施”,，是不是意味著北京、上海,、廣州也可以全面放開限購了,。對此，張大偉分析,，全國唯一還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購,。考慮一線樓市現(xiàn)狀和防范系統(tǒng)性風(fēng)險,，取消僅剩的這兩條限制性措施的空間并不大,。

也有人提出，“鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房,，成為租賃市場的房源提供者,，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”，引入社會資本去庫存是此次“藥方”的一大亮點,。不過，不少專家認為,，這對化解三四線城市庫存的作用有限,。

“發(fā)展住房租賃市場有利于完善滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，不過引入機構(gòu)投資者還需要看配套扶持政策是否落地,?！比闻d洲認為，目前一二線城市的租賃需求比較旺盛,，但是庫存壓力不大,，因此房價較高，導(dǎo)致機構(gòu)投資者進入市場的資金壓力很大,，如果沒有融資,、稅收等方面的扶持政策，很難盈利,。反觀三四線城市,，雖然庫存較高,，但租賃需求不旺，現(xiàn)有市場基本沒有太大缺口,，機構(gòu)投資者未必有投資意愿,。

既然樓市分化加劇，去庫存也切忌“一刀切”,?！懊總€城市得的病不一樣，也不能吃一樣的藥,，一定要因城施策,。”任興洲分析,，今年“330新政”后,，一線城市和部分熱點二線城市的住房需求釋放較快，目前庫存正常,。而三四線城市的庫存仍在持續(xù)增加,。“這種情況下,，三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產(chǎn)投資下降的短痛,，尊重市場的調(diào)整周期，嚴把土地供應(yīng)的閘門,，決不能再給市場釋放壓力,。”