政策加碼 房地產(chǎn)金融調(diào)控升級

嚴(yán)準(zhǔn)入控風(fēng)險(xiǎn) 銀行涉房信貸將再收緊

在“房住不炒”的基調(diào)下，涉房貸款調(diào)控力度持續(xù)升級,。銀保監(jiān)辦公廳近期發(fā)文表示,，將在32個(gè)城市開展包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策執(zhí)行,、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、個(gè)人住房貸款管理情況等方面銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作,。與此同時(shí)，央行日前也要求銀行進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多,。

根據(jù)近期密集披露的A股上市銀行中報(bào)，銀行對涉房貸款普遍持較為審慎的態(tài)度,，不僅個(gè)人住房貸款上半年增速同比普遍有所下滑,，而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款也均在實(shí)施較為嚴(yán)格的名單制，在擇優(yōu)選擇授信對象的同時(shí),，進(jìn)行限額管理,。根據(jù)各家銀行的表態(tài)和業(yè)內(nèi)人士的分析，受制于監(jiān)管政策持續(xù)收緊,，下半年銀行涉房資金端口將進(jìn)一步扎緊,，相關(guān)業(yè)務(wù)增速將持續(xù)放緩。

銀行涉房貸款穩(wěn)中有降

銀行涉房貸款主要涉及個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩方面,。從A股上市的大行及股份行數(shù)據(jù)來看,，個(gè)人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑,。Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年上述銀行個(gè)人住房貸款與2018年末相比增速為6.4%,，低于去年同期近7%的增速,。

Wind數(shù)據(jù)顯示，四大行個(gè)人房貸上半年增速多數(shù)穩(wěn)定在7%左右,，其中建設(shè)銀行增速僅為4.3%,。股份制銀行中，個(gè)人住房貸款增速已出現(xiàn)明顯分化,。中信銀行,、浦發(fā)銀行、招商銀行,、華夏銀行與去年末相比,，個(gè)人住房貸款增速均在10%以上，分別為14%,，13.1%,，11.5%和10.7%。而平安銀行,、民生銀行,、光大銀行分別為3%，4.8%,，3.5%,。不過，即便是超過10%的銀行,，增速普遍較去年同期也有所降低,。

而在房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，目前大部分銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的授信都較為審慎,，并實(shí)行十分嚴(yán)格的名單制,，以控制相關(guān)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)建行披露的數(shù)據(jù),，上半年其房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速同比下降6.55個(gè)百分點(diǎn),。與此同時(shí)，建行審慎擇優(yōu)開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，今年0.81%的不良率比年初下降0.3個(gè)百分點(diǎn),。

招商銀行副行長王良在2019年中期業(yè)績電話推介會介紹稱，招行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款在總行層面一直以來都是采取限額管理,，即每年的增量貸款不超過一定數(shù)額,，今年還會繼續(xù)堅(jiān)持限額管理的策略，預(yù)計(jì)下半年投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)量會非常少,。

一位股份制銀行信貸審批部門相關(guān)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，房地產(chǎn)企業(yè)一直是其所在銀行重點(diǎn)監(jiān)測的授信對象,，該銀行一直對房企的杠桿率進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)測，并根據(jù)杠桿率動態(tài)調(diào)整授信審批的白名單,。

房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)

銀行審慎穩(wěn)健的房地產(chǎn)貸款政策和整個(gè)國家層面“房住不炒”的政策基調(diào)不無關(guān)系,。最近監(jiān)管層再次密集釋放出多個(gè)信號，預(yù)計(jì)后期房地產(chǎn)金融政策將會更加嚴(yán)格,。

繼7月窗口指導(dǎo)要求部分銀行控制房地產(chǎn)貸款增速后,，日前銀保監(jiān)會再次下發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，提出銀行在信貸管理方面,，要關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強(qiáng)集中度管理,、資本金來源真實(shí)性審查,、落實(shí)最低資本金比例要求、企業(yè)資質(zhì)審查等,。8月30日，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于對部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報(bào)》中,，再度提及地方中小銀行機(jī)構(gòu)存在違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資,、違規(guī)向關(guān)系人發(fā)放信用貸款等問題。

央行也在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上,，“點(diǎn)名”房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源,，并提出對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域的具體要求。同時(shí),，在新的房貸利率對標(biāo)LPR之時(shí),，央行就已明確強(qiáng)調(diào)房貸利率不下降。

新網(wǎng)銀行首席研究員,、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼對記者表示,，總體而言，從房地產(chǎn)金融角度看,，目前調(diào)控已經(jīng)并且將繼續(xù)從三個(gè)方面實(shí)施：一是收緊銀行信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,，比如提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，減少貸款額度,；二是收緊資金借助信托等渠道進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目,，比如對房地產(chǎn)信托進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”；三是收緊個(gè)人住房貸款條件,、額度,，提高貸款利率，并嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)貸款,、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,。此外,，還可能從嚴(yán)監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦也對記者表示,，從各監(jiān)管部門的表態(tài)來看,，目前涉房金融監(jiān)管全方位從嚴(yán)，銀行信貸,、信托,、基金、保險(xiǎn)都迎來了全面的把控,。

銀行涉房資金端口將再扎緊

伴隨著監(jiān)管政策的趨嚴(yán),，多家銀行表示將加強(qiáng)對涉房融資業(yè)務(wù)的全面管控，不論是個(gè)人房貸業(yè)務(wù),、房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù),，還是相關(guān)的債券承銷以及理財(cái)融資等業(yè)務(wù)，都將進(jìn)一步嚴(yán)格準(zhǔn)入,，以及加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控,。李萬賦也表示，下半年銀行涉房貸款融資必然收緊,，房地產(chǎn)開發(fā)貸增速將會有所回落,。

招商銀行中報(bào)指出，下半年,，預(yù)計(jì)在居民杠桿水平升幅較快及房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策約束下,，個(gè)人住房貸款增速較上半年將有所放緩。王良也表示,，招行下半年會對房地產(chǎn)貸款采取更加穩(wěn)健,、審慎的投放策略，這既包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，也包括住房按揭貸款,。

農(nóng)行副行長王緯表示，將嚴(yán)格個(gè)人住房按揭貸款審核,，落實(shí)好最低首付款比例,、收入償貸比等指標(biāo)，加強(qiáng)借款人資質(zhì)審核以及首付款來源收入真實(shí)性核查,，嚴(yán)防虛假按揭和個(gè)人消費(fèi)貸款挪用于購房,。他還稱，穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)企業(yè)債券投資,、理財(cái)融資,、債券承銷等領(lǐng)域的類信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)項(xiàng)目合法性,、資金用途的核查,，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,。

業(yè)內(nèi)人士表示，銀行收緊涉房資金端口一方面是落實(shí)國家政策的需要,，另一方面也有利于加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制,。有銀行中報(bào)已經(jīng)明確點(diǎn)出“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)有所上升,?！?/p>

“針對像地方政府隱性債務(wù)、房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩行業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域,，我們會持續(xù)保持風(fēng)險(xiǎn)排查,，持續(xù)摸清底數(shù)。同時(shí)對于大額潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶,，逐戶定策,、明確責(zé)任，及時(shí)跟蹤,，把潛在的風(fēng)險(xiǎn)提前化解,。”中國銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)劉堅(jiān)東表示,。

董希淼也表示,，在政策框架之內(nèi)的個(gè)人住房貸款利率調(diào)整應(yīng)該交由商業(yè)銀行決定。但也要看到,，近年來我國家庭部門的杠桿率上升較快,，潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷累積,。在近來流動性較為充裕,、負(fù)債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持清醒認(rèn)識,，審慎經(jīng)營個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),，不向市場發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的需要,，也有利于穩(wěn)定家庭部門杠桿,、抑制房地產(chǎn)市場泡沫。