目前商住房主多選擇出租或低價(jià)出售

2017年3月26日，北京出臺(tái)新政,，規(guī)定“商業(yè),、辦公類項(xiàng)目限購，新建,、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”,。隨后，“商住房”成交量大幅下降,。

對(duì)此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京青年報(bào)記者采訪時(shí)指出，2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)格的商辦限購政策,，對(duì)北京樓市之前過熱的商辦市場(chǎng)打擊非常明顯,。兩年過去，北京的商住市場(chǎng)成交冷清,，價(jià)格也下跌超過40%,。

買房人發(fā)現(xiàn)

有人虧130萬元賣房？

2019農(nóng)歷新年后,，王陽就開始了漫長(zhǎng)的看房之旅,。他手里的錢有限，又不甘心買個(gè)小戶型,，有朋友建議,，可以看看商住房，“單價(jià)低,、總價(jià)低”,。

簡(jiǎn)單地說，商住房就是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊,，但開發(fā)商卻做成了住宅,。如今北京市場(chǎng)上大部分商住房不通燃?xì)猓€是商業(yè)水電,，但也有少數(shù)商住房是民水民電,。曾經(jīng)因?yàn)椴幌拶彙r(jià)格又相對(duì)偏低,，商住房一度在北京住房市場(chǎng)上相當(dāng)活躍,。

“550萬買的房子,，420萬賣？”王陽有些不敢相信,，得到中介肯定的答復(fù)后,，王陽有些動(dòng)心了。按照王陽的介紹,，這是一套位于北京亦莊比較有名的商住房,，120平方米，均價(jià)僅35000元,。

王陽是個(gè)行動(dòng)派,，看房之后，他意識(shí)到,，商住房較兩年前的價(jià)格已經(jīng)低了不少,，確實(shí)可以作為購房的考慮了，“虧著賣的還不少”,。

實(shí)際上,，不僅是商住房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場(chǎng)商辦類也出現(xiàn)了明顯的退燒：商辦限購后出讓的數(shù)宗商辦地塊,，溢價(jià)率明顯下調(diào),，特別是最近，歷史多年未出現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次出現(xiàn),。張大偉說,，限購前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而最近一年溢價(jià)率只有5.7%,，“多宗流標(biāo)”,。

商住房房主

曾拒絕賣房如今后悔不已

和王陽不同的是，2016年初,，馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住,，但現(xiàn)在卻“賣不掉了”?！拔屹I的時(shí)候每平方米54000元,，首付了100萬，貸款差不多150萬”,。

“我當(dāng)時(shí)就想只要房?jī)r(jià)過7萬每平方米,，我就把這房子賣了”。但很快限購令來了,，馬東一下子蒙了,，他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有研究的朋友。

幾十個(gè)電話之后，馬東都要后悔死了,，“每平方米65000元的時(shí)候,，有朋友建議我出手，但我覺得房?jī)r(jià)還會(huì)漲,，就拒絕了他的提議”,。之后的兩個(gè)月，馬東依舊每天關(guān)注商住房的價(jià)格以及成交量,，但看完心里就很堵，“幾乎沒有成交,，房?jī)r(jià)也開始下跌”,。

他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房?jī)r(jià)從每平方米6萬一路降到5.2萬元的成本價(jià),，但幾乎無人問津,。

限購令影響

開全國(guó)對(duì)商住房限購先河

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè),、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,，對(duì)北京的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管,，其中對(duì)個(gè)人購買商住類項(xiàng)目的限制措施,，更是在全國(guó)范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住房限購的先河。

公告明確指出,，商業(yè),、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè),、銷售,、使用，未經(jīng)批準(zhǔn),，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

公告要求開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商住類項(xiàng)目,，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織,。購買商住類項(xiàng)目的企事業(yè)單位,、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí),，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位,、社會(huì)組織。

公告還強(qiáng)調(diào),，在政策執(zhí)行之前,，已銷售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)組織、社會(huì)組織,，也可出售給個(gè)人,。

但個(gè)人購買同時(shí)限制了諸多的條件，比如“在京名下無住房和商住房記錄”,，“在申請(qǐng)購買之日起,，在京已連續(xù)繳納五年社保或個(gè)人所得稅”等,。與此同時(shí),，北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購買商住房的購房貸款。

兩年成交量跌了94%

在嚴(yán)格的限購政策下,，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，新政后的第二個(gè)月——2017年4月，北京商住房的成交數(shù)量?jī)H為194套,，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量,，跌幅超過95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元,，下跌到每平方米40898元,，下跌幅度接近20%。

對(duì)于兩年之前的那次限購,，北京某中介公司的小王至今還記憶猶新,，小王所在的門店就在某商住樓盤，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜,，晚上新政就出臺(tái)了,，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時(shí)間了,，已經(jīng)到了最后的階段,，但隨著限購政策的出臺(tái)，客戶全都放棄購買了,。

現(xiàn)在,，馬東已經(jīng)不考慮賣房了，他不想再降價(jià),，“實(shí)在不行,，只能先出租了，等合適的機(jī)會(huì)再說”,。

北青報(bào)記者注意到,，在上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，從2017年4月后,，北京商住房的成交量就沒有突破過4位數(shù),，有不少月份甚至只有幾十套的成交量,，其中最低的為2018年2月，成交量?jī)H為27套,。而成交均價(jià)最低的是2018年6月,，僅為每平方米20084元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出,，對(duì)于北京商住房這個(gè)市場(chǎng)來說,，房?jī)r(jià)如此下降，讓很多人始料未及,?！坝械耐顿Y者想按原購房?jī)r(jià)出售房產(chǎn)，基本就是有價(jià)無市”,。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2017年3月26日開始,，北京針對(duì)商住公寓類房源限購執(zhí)行24個(gè)月，截止今年3月25日,，網(wǎng)簽只有6550套，成交量暴跌94%,。

房主選擇低價(jià)出售或繼續(xù)出租

對(duì)于沒能在調(diào)控政策出臺(tái)之前脫手出售的投資客來說,，低價(jià)出售或是繼續(xù)出租是他們必須面對(duì)的一個(gè)選擇。

張雪就選擇了繼續(xù)出租,。她的商住房在通州臨河里,，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元，這比去年高了一點(diǎn),，“如果要帶注冊(cè)地址,，還要再貴一些”。

盡管商住房出租的價(jià)格并不低,，但李芳算了一筆賬后,，還是放棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層,，差不多每平方米35000元,，連稅費(fèi)算下來要支付差不多180萬，每個(gè)月租金6500元,，一年78000萬,，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用,，一年的收益差不多是68000元,，“27年才能回本，確實(shí)不合算,?！?/p>

不過，北青報(bào)記者在一些中介門店獲得的信息顯示，目前有不少客戶都用公司名義購買了商住房,?！艾F(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購房也對(duì)公司沒限制,，所以公司買房很方便”,。

按照目前施行的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價(jià)格×70%×1.2%,，土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，而土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說,，如果一套商住房的總價(jià)為200萬元,，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地使用稅最高為3000元,。

不過也有中介提醒,，按照目前的政策來說，2017年6月之前的商住房,，可以賣給公司,，也可以賣給個(gè)人。但2017年6月之后的商住房,，就只能賣給公司,，不能賣給個(gè)人了，“這樣的話,，交易的時(shí)候會(huì)比較麻煩,，想買商住房還是二手房比較合適”。

專家解析

整體市場(chǎng)全面萎縮

數(shù)據(jù)顯示,，在過去兩年,，北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億，而在調(diào)控前兩年,，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億,。與調(diào)控前相比，整體市場(chǎng)成交量全面萎縮,，“從平均價(jià)格看,，商辦市場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)平均下調(diào)超過35%?！睆埓髠フf,。

而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，新的交易風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)放大,，因?yàn)殚_發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以拋售,，這實(shí)際上是把交易風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購房者身上,。“對(duì)于購房者來說,，有時(shí)候?qū)幙刹毁I或者寧可讓房?jī)r(jià)漲,，也不要隨便去接受一個(gè)未來轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則認(rèn)為,，隨著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐漸減少,，此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐漸體現(xiàn)。郭毅說,，未來的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主,，注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來越少，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高,，所以還是具有很好的投資價(jià)值,。

而宋清輝則認(rèn)為，在“房住不炒”背景下,，商住房成交量下跌,，成交價(jià)持續(xù)下跌的情況屬于正常現(xiàn)象,。

(文中購房者為化名)

文/本報(bào)記者 張蕊 統(tǒng)籌/余美英