北京之后 滬,、深等地跟進(jìn)調(diào)控商辦市場

3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場,，一句“商業(yè),、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè),、銷售,、使用，未經(jīng)批準(zhǔn),，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?，徹底改變商辦市場規(guī)則。

北京上述政策,，既阻斷了個人購買未建,、在建、在售商辦項目的渠道,，同時為個人購買二手商辦房屋也設(shè)置嚴(yán)苛門檻,。

時隔四日，廣州提出加強商辦類房地產(chǎn)項目管理,?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位,；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用,，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位”,。

4月21日,，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》,，要求商業(yè),、辦公類建設(shè)項目嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā),、建設(shè)、銷售,、使用,，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

同日，上海要求土地出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公項目,，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店,。

深圳也于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來5年,，商業(yè)辦公,、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積,、改建將被嚴(yán)格限制,。“新政出臺后,，此類設(shè)施將更多的服務(wù)于辦公需求,，即不太可能服務(wù)于居住的需求?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，這對后續(xù)深圳商辦項目有利空效應(yīng)。

至此,，北京,、上海、廣州,、深圳,、成都等多個城市落地了針對商辦項目的調(diào)控政策，從城市類型看,，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市,。

回歸商業(yè)屬性 多城發(fā)文管控產(chǎn)品設(shè)計

無論從政策內(nèi)容篇幅，還是發(fā)布時間,、后續(xù)配套舉措來看,，北京對商辦項目的管控實屬最嚴(yán)。

“3·26后的一個多月時間,，北京商辦市場實際成交大幅下跌,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言,，堪稱歷史最嚴(yán)的商辦限購政策,，對此前過熱的商辦市場打擊明顯,。

綜合多地商辦調(diào)控的政策來看，不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，成為基本原則,。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項目改為居住用途的,，均采取“一經(jīng)查實,、嚴(yán)肅處理”的堅決態(tài)度。

另一方面,，各地在調(diào)控力度上也存在差異,。除北京外，其他城市并未明確對個人商貸購買商辦項目做出限制,。深圳,、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計管控。

對于開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目的最小分割單元,，北京嚴(yán)格規(guī)定為不得低于500平方米,，廣州較為寬松的限定在不得低于300平方米，深圳僅要求部分比例,；轉(zhuǎn)讓方面,，北京和廣州規(guī)定已購買的商辦物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、個人,，但廣州給轉(zhuǎn)讓設(shè)置了“附加條件”,，即個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

為何限,？打擊投機炒作,、限制人口涌入

“商辦項目的活躍主要是因為住宅限購及住宅的高端化，因此,，在住宅土地中配套了大量公建類物業(yè)”,，說起商辦市場曾經(jīng)的熱度，張大偉認(rèn)為與人口增加不無關(guān)系,。

張大偉說,，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大,，一些以商業(yè),、酒店、辦公為名立項的項目,，通過分割產(chǎn)權(quán),，改變商業(yè)立項的使用屬性,，將“類住宅”作為賣點，并在用電,、用水方面打起擦邊球吸引購房者,。

但由于用地性質(zhì)不同，商辦項目與商品住宅有著明顯區(qū)別,。首先是產(chǎn)權(quán)為40年或50年,，不具備住宅配套(學(xué)區(qū)房等)，居住密度大,、戶型?。蛔铌P(guān)鍵的是,，房價較同區(qū)域內(nèi)商品住宅價格要下調(diào)50-60%,。

“房價偏低、沒有限購是選擇商辦項目的主要原因,?！倍辔辉?jīng)購買過商辦項目的受訪者告訴中新網(wǎng)記者。

為何要調(diào)控商辦市場,？“首先是規(guī)劃問題,，本是住宅配套的商業(yè)反而擁有居住屬性，與規(guī)劃相悖,，相關(guān)配套也無法跟進(jìn),；另就是人口問題，比如北京,、深圳等地的商辦項目居住人口龐大,；此外，由于商業(yè)土地地價低,，開發(fā)商以商業(yè)用地拿地,、卻以住宅價格銷售，變相賺取額外利潤,?！睆埓髠フf。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時曾指出,，商辦調(diào)控將確保住宅歸住宅,、商辦歸商辦，減少商辦物業(yè)的客戶群體,，降低開發(fā)商投資商辦產(chǎn)品的積極性,，進(jìn)而降低商辦類土地的出讓溢價水平?！按驌羯剔k市場上的投機行為,，一定程度上也將限制人口無序涌入大城市”,。

還沒結(jié)束,！更多城市或醞釀規(guī)范商辦市場

“還有城市正在醞釀,、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮,?！睆埓髠ヮA(yù)計，此前,，因住宅限購而購買商辦項目的投資需求,，或面臨巨大風(fēng)險。

預(yù)測了深圳,、上海會跟進(jìn)商辦調(diào)控的嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，未來,，一些熱點城市會積極跟進(jìn)商辦項目限購,，雖然管控強度不會等同于北京，但有一點可以確定,，“即商辦項目不再與居住屬性掛鉤”,。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策力度上,，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴(yán)厲的,，管控效果最明顯；但后續(xù)的主流模式,，可能是要對供應(yīng)端進(jìn)行規(guī)范,，積極管制產(chǎn)品設(shè)計。

“北京,、廣州后續(xù)不排除會對存量物業(yè)制定新的政策,，比如說，針對部分有拋售和轉(zhuǎn)讓房源的購房者進(jìn)行合理引導(dǎo),?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向記者分析稱。