2017年一季度,，各地政府以“因城施策”為導(dǎo)向，積極深化房地產(chǎn)調(diào)控政策,。在此背景下,，住宅、土地市場成交量均呈現(xiàn)回落態(tài)勢,。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，由于調(diào)控政策不斷升級，未來房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性,，而一二線熱點(diǎn)城市成交量將繼續(xù)走低,。

住宅市場 成交量出現(xiàn)回落

4日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2017年以來,，一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策升級，住宅市場成交量持續(xù)回落,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年一季度50個(gè)代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米，同比下降約15%,。

從不同級別城市來看,，一線城市受調(diào)控影響較大，成交量同比降幅在各線城市中最為突出,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，一線城市一季度住宅成交面積同比下降約四成，除廣州外,，其余城市同比均下降,。二線城市成交量也顯著下降，但旅游型城市成交增長明顯,，城市分化加劇,。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調(diào)控政策影響普遍回落，其余三線城市成交量表現(xiàn)穩(wěn)定增長,。

從價(jià)格走勢來看,，一季度住宅成交價(jià)格累計(jì)漲幅持續(xù)收窄,。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2017年,，百城價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄,，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個(gè)百分點(diǎn)。

在成交量整體走低的同時(shí),，一季度各級城市住宅價(jià)格漲幅分化,。今年以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,，新房市場價(jià)格漲幅趨緩,。其中一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄最為顯著，一季度累計(jì)上漲0.80%,，較去年四季度收窄1.30個(gè)百分點(diǎn),；二線代表城市累計(jì)上漲2.19%，較去年四季度收窄0.70個(gè)百分點(diǎn),。一季度三線代表城市累計(jì)上漲2.57%,，在各線城市中漲幅最為突出。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，整體來看,，受去年同期高基數(shù)及政策調(diào)控影響，一季度新房成交量同比小幅下調(diào),，價(jià)格累計(jì)漲幅持續(xù)收窄,。其中，一二線熱點(diǎn)城市新房價(jià)格漲幅明顯收窄,，成交量同比降幅顯著,，但二手房市場價(jià)格漲幅明顯高于新房。同時(shí),，因去庫存政策效應(yīng)及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價(jià)保持了穩(wěn)步增長,。在調(diào)控持續(xù)收緊下,，預(yù)計(jì)未來一二線城市成交仍難見起色，價(jià)格整體將趨向平穩(wěn),。

土地市場 溢價(jià)率持續(xù)走低

一季度土地市場同樣量價(jià)齊跌,，溢價(jià)率持續(xù)走低?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，從全國土地市場來看，一季度經(jīng)營性土地成交建筑面積下降至9135萬平方米,，同,、環(huán)比明顯回落,，跌幅分別為12%和30%。

克而瑞方面分析認(rèn)為,，一方面,，受春節(jié)假期因素影響，土地市場迎來一年一度的成交淡季,；另一方面,，年初各線城市尚在制訂2017年供地計(jì)劃，新晉出讓地塊以上年度結(jié)轉(zhuǎn)土地居多,，成交規(guī)模高位回落,。

具體來看，各線城市均有不同程度的縮減,，受供地計(jì)劃影響,，一線城市環(huán)比跌幅居前。溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)季度回落,，北上深中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地集體“斷供”,，一線城市溢價(jià)率創(chuàng)近年來單季度新低。與此同時(shí),，核心城市周邊的三,、四線城市土拍高溫持續(xù)，佛山,、惠州,、漳州等多市頻出高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率都在100%以上,。

整體來看,，一季度土地平均溢價(jià)率32.5%，環(huán)比減少8個(gè)百分點(diǎn),?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面,，土地限價(jià)城市進(jìn)一步擴(kuò)容,，顯著抑制溢價(jià)率上行空間。另一方面,，熱點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)均有所上調(diào),，極端情況下，起拍樓板價(jià)超出區(qū)域最高單價(jià),，溢價(jià)空間有限,。

從土地成交價(jià)格來看，各線城市漲跌不一。一季度,，土地成交樓板價(jià)4569元/平方米,，環(huán)比下跌10%，同比仍上漲43%,。自2016年四季度以來,，土地限價(jià)城市開始明顯增多，土地價(jià)格隨之步入下行通道,。

從不同類型城市來看,，其中一線城市土地價(jià)格小幅回升，同,、環(huán)比漲幅都在10%以內(nèi),；二三四線城市土地價(jià)格環(huán)比略有回落，但受去年同期較低基數(shù)影響,，同比仍呈現(xiàn)正增長,。

“2017年房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，但縱觀各線城市2017年供地計(jì)劃,，熱點(diǎn)一,、二線城市增加土地供應(yīng)難言樂觀。以北京為例,，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降49%”,。上述克而瑞地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出。

該人士認(rèn)為,，在供應(yīng)規(guī)模連年萎縮的情況下,，上半年土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。與此同時(shí),，由于熱點(diǎn)城市限購,、限貸持續(xù)加碼，同時(shí)加強(qiáng)土地競買資金監(jiān)管,，溢價(jià)率仍將保持低位,。

未來走勢 市場有望回歸理性

3月份以來，陸續(xù)30多個(gè)城市密集出臺(tái)了樓市調(diào)控政策,，以穩(wěn)定市場預(yù)期,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控表現(xiàn)出極強(qiáng)的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性,，更加重視利用金融方式深化城市協(xié)同，促進(jìn)市場參與各方回歸理性,。

從這一輪的調(diào)控政策來看,，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，片區(qū)聯(lián)動(dòng)施策下限購限貸逐步形成相互作用，穩(wěn)定市場預(yù)期,，促進(jìn)市場參與各方回歸理性,。除限購限貸外，“認(rèn)房又認(rèn)貸”將成為各城市調(diào)控普遍標(biāo)準(zhǔn),，例如北京對商住的嚴(yán)控等,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊,，對緩解市場恐慌情緒,、穩(wěn)定市場預(yù)期起到了立竿見影的作用?！耙环矫?，政策的收緊讓購房人更加理性，恐慌,、搶購的心態(tài)不再,；另一方面，限購和二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊,，使得部分購房家庭取消或延緩了購房計(jì)劃,，購房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮,。賣房業(yè)主惜售,、跳價(jià)的現(xiàn)象不再”。

胡景暉預(yù)計(jì),，受樓市調(diào)控持續(xù)從緊的影響,，北京等熱點(diǎn)城市二手房市場成交量還將繼續(xù)回落。隨著成交量的回落,，房價(jià)也將企穩(wěn),，前期價(jià)格漲幅過大、總價(jià)過高的房源掛牌價(jià)和成交價(jià)都將出現(xiàn)回落,。

中指院方面分析認(rèn)為,，未來在政策干預(yù)和市場力量的共同作用下，一線城市有望整體降溫,，二線熱點(diǎn)城市在調(diào)控進(jìn)一步升級后,，部分非理性需求將加速離場，三四線城市則將在去庫存和控風(fēng)險(xiǎn)的博弈中繼續(xù)分化,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”后，樓市需求勢必會(huì)外溢到其他城市,，比如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市,，區(qū)域中心城市周邊的二三線城市,，中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市等。

“從調(diào)控政策走向來看,，因城施策仍然是趨勢,。毫無疑問，已經(jīng)調(diào)控的核心一二線城市不會(huì)存在松動(dòng)的機(jī)會(huì)”,。張宏偉說,，“今年樓市政策及市場亮點(diǎn)有可能在三四線城市，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩(wěn)發(fā)展的平衡器成為今年的重點(diǎn)工作”,。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回歸理性已經(jīng)是大概率事件,。從不同城市看,，一二線熱點(diǎn)城市短期市場需求不足，且政策力度較大,，成交繼續(xù)面臨下行壓力,；而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

而具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市成交量價(jià)將保持平穩(wěn)態(tài)勢,。對于庫存較高的三四線城市,，應(yīng)始終堅(jiān)持去庫存政策，需求將平穩(wěn)釋放,。