近段時間，部分城市房租上漲較快,，其原因既有住房租賃市場供給不平衡的影響,，也存在資本大規(guī)模進入競相抬高租金等問題，尤其是形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產(chǎn)品蘊藏著較大的風(fēng)險,，需引起關(guān)注,。

當(dāng)前，住房租賃市場主要有三類信貸產(chǎn)品：

第一類是商業(yè)銀行提供的住房租賃貸款,。如中國建設(shè)銀行基于借款人資信狀況,，采用“信用+保證”形式，根據(jù)借款人的工作年限,、收入,、征信等情況，給予期限最長10年,、額度最高100萬元的貸款,，利率基本為基準(zhǔn)利率。在該模式下,，房東一次性收取租金,，租客按約定向銀行還款付息。

第二類是長租公寓托管機構(gòu)聯(lián)合第三方機構(gòu)推出的住房租賃信貸產(chǎn)品,。租客往往要同時簽訂兩份合同,，即租房合同和貸款合同。在該模式下,，貸款機構(gòu)發(fā)放的貸款一次性付給長租公寓,，租客按月向貸款機構(gòu)還款，房東基本上按月收租,。由此,，長租公寓托管機構(gòu)占用房東一部分租金，形成資金池,。

第三類則是中小房產(chǎn)中介機構(gòu)的“租金貸”,。比如，一些中小房產(chǎn)中介機構(gòu)伙同網(wǎng)貸平臺,，在未經(jīng)租客同意的情況下,，誘騙租客簽訂借貸協(xié)議。租客也需簽訂租房合同和借款合同,，但一般情況下,，租客并未意識到借款合同的存在,。在該模式下，表面上租客按月付租金,，實際上是每月向網(wǎng)貸平臺還貸,，還存在中介機構(gòu)非法侵占他人財物等隱患。若中介機構(gòu)將資金挪用,，風(fēng)險將進一步加大,。

對于租客來說，規(guī)范的住房租賃信貸產(chǎn)品通過“月付”的形式,，能一定程度上減輕租客的經(jīng)濟負擔(dān),；對長租公寓的托管機構(gòu)或中介機構(gòu)來說，也能為其補充一定的流動性資金,。但違法的“租金貸”,，大大增加了租客的成本。若托管機構(gòu)或中介機構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問題,，租賃企業(yè)無法按期向房東付款,，房東和租客的權(quán)益都會受影響。近期“爆倉”的杭州鼎家長租公寓就是例證,。

當(dāng)前,，金融監(jiān)管部門對商業(yè)銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調(diào)查,、風(fēng)險評價,、受托支付、貸后管理等方面都有嚴格規(guī)定,，對個人住房貸款還有首付比例等要求,。但是，目前尚無對住房租賃信貸的統(tǒng)一管理規(guī)定,，對中介機構(gòu)聯(lián)合信托公司等發(fā)放的租房貸款要求并不明確,，對網(wǎng)貸平臺發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白。因此,，應(yīng)加強制度建設(shè),，盡快補齊住房租賃信貸管理短板。下一步,，應(yīng)根據(jù)《個人貸款管理暫行辦法》等規(guī)定,，制定統(tǒng)一的管理細則，明確從業(yè)機構(gòu)管理要求,，規(guī)范住房租賃信貸行為,，加強住房租賃信貸審慎經(jīng)營，促進住房租賃市場健康發(fā)展,，維護消費者合法權(quán)益,。

具體來看，對第一類產(chǎn)品,，應(yīng)大力鼓勵,。采取正向激勵等措施，推動正規(guī)金融機構(gòu)進一步創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù),，同時也應(yīng)做好資金監(jiān)控,，防范房東利用住房租賃信貸產(chǎn)品套現(xiàn)。對第二類產(chǎn)品,，應(yīng)加強規(guī)范,，如明確借貸條件、申請方式等,，既要方便租客借貸,，也要防止過度借貸，將借貸杠桿控制在合理水平,。同時,，要對沉淀在長租公寓運營機構(gòu)的資金實行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能,。對第三類產(chǎn)品應(yīng)嚴厲打擊,。在互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治的框架下，深入開展網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險整治行動,，大幅度提高違法成本,，加大對違法房產(chǎn)中介及網(wǎng)貸平臺的打擊力度。

（作者系中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員）