中新網(wǎng)北京6月27日電(種卿)距北京3·17樓市調(diào)控已三月有余，北京房地產(chǎn)市場在量價、信貸、買賣雙方心態(tài)上呈現(xiàn)出或明顯或微妙的變化。中新網(wǎng)記者近期采訪了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、銀行人士、購房者,、房產(chǎn)分析師等諸多樓市“局內(nèi)人”,，試圖勾勒出當(dāng)前北京樓市的新變化。

成交量：6月二手房成交量難破萬 大戶型“賣不動”

調(diào)控三月有余,，北京二手房成交數(shù)據(jù)走出了怎樣的軌跡,？

來自中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前一周(3月6日—3月12日),，北京普通住宅和別墅成交套數(shù)為640套,。調(diào)控后，4月首周成交量跌破500套,，經(jīng)歷6月首周303套的成交低點后,，上周(6月19日—6月25日)成交量達到494套。

“截至6月25日,，6月二手房住宅簽約6969套,，預(yù)計全月成交量將創(chuàng)下兩年多來的最低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說,，一二線城市在3月調(diào)控后，成交數(shù)據(jù)開始逐漸反映出調(diào)控影響,，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低,，市場步入調(diào)整周期。

從單個小區(qū)的成交量來看,，這一變化更為明顯,。姜軍(化名)是這波樓市調(diào)控的親歷者，去年,，他成為北京青年路附近一家鏈家門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,。

“國美第一城是該區(qū)域內(nèi)最熱的小區(qū)，調(diào)控前月成交量在40-50套,，而6月以來,，該小區(qū)才成交了8、9套房源,?！苯姼嬖V中新網(wǎng)記者，調(diào)控對換房和要購買大戶型的客戶限制比較大,，政策收緊后,，這類客戶要么降低預(yù)算，要么需要籌集更多首付?！叭缃?，一兩居的中小戶型還是有成交的，三居以上大戶型根本賣不動,?！?/p>

目前，北京市場上的二手房源比市場偏熱時要充裕,。姜軍說,，很多業(yè)主現(xiàn)在看跌房價，急于出手,，而接盤人卻少了很多,。“假如每月新上20套房源,，按照調(diào)控前的消耗速度,，早就賣沒了，但現(xiàn)在每月只能賣掉8-10套,，于是庫存越積越多”,。

房價：開始擠“水分” 部分業(yè)主降價掛牌

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房價格環(huán)比下跌0.9%,，居70城二手房價跌幅首位,。

在這樣的背景下，“調(diào)控三個月一套房降500萬”,、“二手房掛牌價有了政府指導(dǎo)”,、“不降價就賣不出去”等吸引眼球的消息屢見報端，這到底確有其事,，還是聳人聽聞,？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前,，一方面,，房地產(chǎn)中介主動糾偏過高報價；另一方面,，基于購房者對近期房價的穩(wěn)定預(yù)期,，賣房人心態(tài)也發(fā)生微妙變化，從此前掛牌價要高于市場價的“夠一下”,，轉(zhuǎn)變?yōu)榈陀谑袌鰞r的“試一下”,。

據(jù)多位房地產(chǎn)中介人員向記者透露,，不少急于出手的業(yè)主開始自降房價,、擠出“水分”,。

在房山區(qū)長陽地鐵附近鏈家門店就職的朱銘(化名)對中新網(wǎng)記者表示，“最新一套88平米的全南向兩居室380萬就成交了,，每平米成交價在43000元,，基本回歸到去年底的水平?！敝煦懜嬖V中新網(wǎng)記者,，3·17新政前，同戶型成交單價在54300元,，調(diào)控三月單價降了一萬元,。

當(dāng)然，各個樓盤之間,，房價擠“水分”的程度略有不同,。姜軍說：“此前報價偏高的樓盤，如今價格回調(diào)速度也更快,，比如跟國美第一城地段差不多的潤楓水尚小區(qū),，成交單價曾一度飆升至10萬元，如今,，最新的成交單價已跌至8萬元左右,。”

信貸：銀行房貸額度收緊 放款周期延長

房價出現(xiàn)松動,，這對有資格的剛需購房人可謂利好,。然而，年初就決定買房的北京姑娘劉瀟(化名),，至今仍未出手,，她的理由簡單直接：“政策剛顯效，未來幾個月肯定還有降價空間”,。

早在半年前,，劉瀟就選定了青年路附近的地段，先后考察多次,，她明顯感到買房人議價空間在調(diào)控前后的變化,，“以前買家都咬死價格，不僅不降,，甚至不惜違約等著漲價?，F(xiàn)在就不一樣了，掛牌價走低不說，還有的談”,。

即便如此,，對于85后的劉瀟來說，在北京買房依然不易,。按照她的首付金額和還款能力,，大戶型承擔(dān)不起，只能考慮五六十平米的一居,。而在青年路附近,，類似戶型成交總價也在350-480萬元之間?！凹词垢改附o了首付,，后續(xù)月供壓力也不小，尤其是近期房貸利率還上浮了”,。

記者注意到,，目前，在北京購買首套房的商貸利率為基準(zhǔn)利率4.9%,；二套房商貸利率在此基礎(chǔ)上上浮20%,，為5.88%。姜軍說,，不僅利率上浮,，大部分銀行承諾的兩個月放款周期也不靠譜，有的銀行根本放不出來,。

“按照現(xiàn)行政策,，北京地區(qū)銀行個人房貸新增額占全年新增貸款總額的比重要控制在25%左右。額度有限,，銀行只能等之前放出去的錢收回來,，有了額度再放款，必然導(dǎo)致放貸周期的無限拉長,?！蹦硣秀y行個貸部工作人員對記者說。