北京樓市調(diào)控升級(jí)在哪些地方？

3月17日下午,，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控的新政策《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,。這距離上次2016年“9.30”調(diào)控政策發(fā)布尚不足半年。

中新網(wǎng)對(duì)前后兩次政策進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn),，“首套房首付不低于35%,；首套非普通自住房的首付款比例不低于40%”的規(guī)定并未有變化。二套房的政策則進(jìn)行了升級(jí),。二套房認(rèn)定采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方式，同時(shí)提高二套房首付比例,。

新政明確,，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,，購買普通自住房的首付款比例不低于60%(此前為50%),，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%(此前為70%)。

同時(shí)，暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款),；企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人,，按照北京市限購政策執(zhí)行,。

廣州,、鄭州等地同日加碼樓市調(diào)控

緊隨北京，去年“930”政策收緊密集潮中沒有加入限購大軍的石家莊發(fā)布了收緊樓市的政策,。廣州,、鄭州也17日晚間發(fā)布了加碼的調(diào)控政策。

石家莊發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見》明確：首套房商貸首付比例不得低于30%,；二套房商貸首付比例不得低于40%,；非本市戶籍居民暫不得購二套房，購買首套房須提供2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)稅納稅證明或社保繳納證明等系列措施,，適用范圍為長(zhǎng)安區(qū),、新華區(qū)、裕華區(qū),、橋西區(qū)和高新區(qū),。

鄭州宣布，凡屬補(bǔ)繳且補(bǔ)繳日期在2017年3月17日之后的社會(huì)保險(xiǎn)證明,、個(gè)人所得稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證,。

廣州發(fā)布的新政也明確采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定，對(duì)于本市無房但有房貸記錄的,，采取普通住房首付四成,、非普通住房首付七成的措施；同時(shí)提出了非本市戶籍居民家庭需要5年個(gè)稅繳納證明或社保繳納證明,，并不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購買住房等政策,。

至此，記者粗略統(tǒng)計(jì),，從2016年9月30日開始,，全國(guó)有33個(gè)城市出臺(tái)了逾103次有關(guān)房地產(chǎn)的約束性調(diào)控政策。北上廣深四個(gè)一線城市均采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,。

分析稱樓市新一輪收緊序幕正式開啟

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，在北京之后,，包括石家莊、廣州和鄭州相繼出臺(tái)政策,，說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟,，這也標(biāo)志著在去年“930”新政的基礎(chǔ)上，新一輪的加強(qiáng)版的限購政策開始啟動(dòng),，體現(xiàn)了今年對(duì)于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要導(dǎo)向和思路,。

17日，《政府工作報(bào)告》起草組成員,、國(guó)務(wù)院研究室副主任韓文秀在國(guó)新辦新聞吹風(fēng)會(huì)上就表示,，最近一段時(shí)間個(gè)別地方房?jī)r(jià)又有比較明顯的上漲勢(shì)頭，一些地方政府也正在陸續(xù)采取措施,。

嚴(yán)躍進(jìn)稱,，觀察這四個(gè)城市的政策，后續(xù)都值得其他城市的借鑒,，例如認(rèn)房又認(rèn)貸的思路,，對(duì)于一些房?jī)r(jià)管控有壓力的城市，或會(huì)逐漸采取此類做法,。

據(jù)中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓統(tǒng)計(jì),，在北京之前，過去半個(gè)月已有18個(gè)市,、縣,、區(qū)實(shí)施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策,。例如,，三亞、杭州,、嘉善縣,、南京、青島,、南昌,、贛州、連江縣,、滁州市,、張家口崇禮區(qū)、三河市,、大廠縣、香河縣、固安縣,、懷來縣,、淶水縣、涿州市,、天津武清區(qū),。他認(rèn)為，這9個(gè)環(huán)京區(qū)域與9個(gè)熱點(diǎn)二三線城市的調(diào)控出臺(tái),，也意味著未來會(huì)有更多的城市加入調(diào)控隊(duì)伍,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)期，后續(xù)會(huì)有更多最近樓市升溫的熱點(diǎn)城市會(huì)再出調(diào)控,，這些城市一旦“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，市場(chǎng)未來或會(huì)出現(xiàn)明顯降溫。

【細(xì)說北京樓市】

——北京買房將增加多少成本壓力,？

張大偉表示,，目前北京五環(huán)內(nèi)總價(jià)468萬以下被稱為普通住宅，五環(huán)外更低,。以現(xiàn)在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬計(jì)算,，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅,。二手房其中大部分指導(dǎo)價(jià)比較低,，但除了公房外，如果要多貸款也大部分會(huì)變成非普通住宅,。

張大偉說,，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定，首付增加到60%以后,，絕大部分賣一買一的需求,，現(xiàn)在最多只能貸款186萬，或者選擇首付80%,，而且需要承擔(dān)非普通住宅的大量稅費(fèi),。

而“暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)”，這意味不管你購買首套房還是二套房,，與30年的貸款期限相比,，每個(gè)月的月供將增加。

若是買二套房,，按照商業(yè)貸款186萬元,、執(zhí)行利率5.39%(基準(zhǔn)利率1.1倍)來計(jì)算,，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加867.29元。若是首套房,，房屋成交總價(jià)600萬,、首付35%、執(zhí)行利率4.41%(基準(zhǔn)利率9折)來計(jì)算,，商業(yè)貸款390萬,，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加1926元。

——新政對(duì)北京樓市有何影響,？

北京市住建委官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示,，2月份，北京二手房網(wǎng)簽14630套,，其中二手住宅網(wǎng)簽12168套,，環(huán)比1月減少692套，同比2016年2月下跌近兩成,。

而進(jìn)入3月,，北京二手房交易量開始回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),，2017年3月上旬(3月1日-3月10日),，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%,，同比2016年3月上旬下降19.7%,。

謝逸楓接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)直言，由于北京土地,、住房供需失衡與庫存去化周期低于6個(gè)月,，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期非常強(qiáng)烈，北京樓市調(diào)控升級(jí)屬于預(yù)料之內(nèi),。

嚴(yán)躍進(jìn)等多位地產(chǎn)行業(yè)研究人士均認(rèn)為,，新政提高了改善性需求買房的門檻，在落實(shí)遏制投資投機(jī)炒房需求的同時(shí),，也將制約購買改善性住房的需求,。

張大偉表示，近幾個(gè)月,，北京樓市出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格上漲速度明顯超過新房的現(xiàn)象,。新政對(duì)改善性需求構(gòu)成壓制，特別是對(duì)北京二手房交易中非普通住宅交易影響會(huì)非常大,。預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)將明顯降溫,，樓市交易有望快速恢復(fù)到2016年4季度水平。(完)