今年以來(lái),，各地推進(jìn)給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”取得了一定成績(jī)，但也出現(xiàn)了部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題,。國(guó)慶期間，多地出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策,，目標(biāo)是一市一策,，給虛火降溫?？偟姆较蚴?，一線城市要控制住，二線城市要穩(wěn)定住,，三四線城市要活起來(lái),。

檢視工業(yè)社會(huì)以來(lái)人類短暫的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史，同時(shí)也是房地產(chǎn)成為推動(dòng)幾乎所有國(guó)家增長(zhǎng)重要引擎的歷史,。通過(guò)研究美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)66 年（1950年-2015年）的歷史數(shù)據(jù)曲線發(fā)現(xiàn),，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向上、易漲難跌,，美國(guó)房產(chǎn)只在1970年,、1991年-1992年 和 2008年-2011 年期間三次下跌，其他年份全部上漲,。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下跌是孤例,，迄今為止，日本創(chuàng)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后長(zhǎng)達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一記錄,，蓋因日本城鎮(zhèn)化率接近90%,、人口老齡化嚴(yán)重、當(dāng)年主動(dòng)操作日元升值捅破泡沫等所致,，與我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀政策情況沒(méi)有任何可比性,。某些媒體和論者拿日本的情況做類比，顯然是文不對(duì)題,。

國(guó)際歷史數(shù)據(jù)顯示,，在城市化基本完成后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,，住房需求基本得到滿足,，新增住房需求減少,，存量交易、二手交易成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主流,。日本分界點(diǎn)(1992年)的城鎮(zhèn)化率是77.6%,，而美國(guó)分界點(diǎn)(1982 年)的城市化率是 74%，可以說(shuō),，75%左右的城鎮(zhèn)化率是判斷一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的臨界點(diǎn),。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在快速城市化階段,，尚無(wú)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的先例,。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之前，名義房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)超過(guò)2年的連續(xù)調(diào)整,，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅一般不超過(guò)10%,。我國(guó)2015年常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率更低,。在這一發(fā)展階段,，那些資源聚集的的大城市人口流入越來(lái)越多，住宅用地越來(lái)越少,，不僅如此,，房?jī)r(jià)被預(yù)期推動(dòng)、成本推動(dòng),、M2推動(dòng),。與紐約類似，北京,、上海都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市,，這類城市的最終房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏取?dāng)?shù)刭?gòu)買力水平并不直接相關(guān),。如同紐約是美國(guó)的紐約,，上海,、北京是中國(guó)的上海,、北京一樣，這些發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià),，尤其是高端住宅的價(jià)格,，是由全國(guó)的購(gòu)買力（甚至加上部分國(guó)際購(gòu)買力）而不是本地的購(gòu)買力決定的。

不管承認(rèn)不承認(rèn),，我國(guó)居民購(gòu)買大城市的不動(dòng)產(chǎn),，既包含居住屬性，也有投資品（或稱資本品）屬性,。一定意義上相當(dāng)于購(gòu)買城市的“股票”,，不僅分享現(xiàn)在公共服務(wù)（發(fā)展機(jī)會(huì),、教育、醫(yī)療,、養(yǎng)老等）帶來(lái)的價(jià)值,，還可以分享未來(lái)新增公共服務(wù)帶來(lái)的價(jià)值。

因此,，那些妖魔化“土地財(cái)政”的論點(diǎn)是站不住腳的,，而 “土地財(cái)政”這個(gè)詞，存在很大程度的誤導(dǎo),。土地出讓收入本質(zhì)上是融資（股票）,，而不是財(cái)政收入（稅收）。在城市政府的資產(chǎn)負(fù)債表上,，土地出讓收入實(shí)質(zhì)上屬于“負(fù)債”,。

切實(shí)解決低收入者的住房問(wèn)題不能都靠商品房。保障的歸保障,，市場(chǎng)的歸市場(chǎng),。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)，調(diào)控是必要的,，但調(diào)控不等于限制居民買房,，行政措施不能常態(tài)化，主要方向應(yīng)當(dāng)是一二線城市增加供應(yīng)量,，三四線城市“雙暫?！保磿和Ｐ略鲎≌恋毓?yīng)和暫停新建住宅項(xiàng)目報(bào)建審批,。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理表明,，增加供給才能降低價(jià)格。目前要堅(jiān)持執(zhí)行“雙軌制”,，保障房和商品房這兩個(gè)體系不能偏廢其一,。

增加保障性住房的供給可以在很大程度上緩解高房?jī)r(jià)，但只強(qiáng)調(diào)打壓商品房無(wú)益于保障房建設(shè),。保障房建設(shè)需要數(shù)以萬(wàn)億的資金,，地方政府需要相關(guān)配套資金，錢(qián)從哪里來(lái)呢,？很大程度上來(lái)源于令人詬病的“土地財(cái)政”,。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)引起應(yīng)該高度重視的保障房建成以后大量被閑置，換言之,，保障房還沒(méi)有完全進(jìn)入分配領(lǐng)域,。

在一線城市要進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，加大中低價(jià)位,、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例,，在滿足剛性住房需求的同時(shí),，兼顧滿足改善性住房需求。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源,，滿足城市居民租房需求,。

只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的中高速繼續(xù)保持下去，只要穩(wěn)?。ㄟm度寬松）的貨幣政策格局不發(fā)生重大變化,，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家會(huì)在內(nèi)需旺盛的時(shí)候把房地產(chǎn)市場(chǎng)扳倒在地上,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)更不能接受房地產(chǎn)價(jià)格大起大落,。

（作者系全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部?jī)?nèi)部控制委員會(huì)委員,、瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所管理合伙人）