全國人大法工委民法室巡視員扈紀(jì)華：

自動續(xù)期應(yīng)不附條件不分年限

　　《物權(quán)法》第１４９條所涉及的住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期，所謂“自動”就是沒有任何條件和行為,，“自動續(xù)期”指的是用地使用權(quán)到期，不附帶任何條件和行為進(jìn)行續(xù)期。

　　用地使用權(quán)的自動續(xù)期,，并沒有設(shè)置前提是針對２０年,、３０年,，還是７０年,?！段餀?quán)法》立法前,，有的地方的建設(shè)用地使用權(quán)存在２０年,、３０年的情形，比如青島,、深圳等地,?！段餀?quán)法》中沒有明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的年限不滿７０年的如何自動續(xù)期,。這就意味著,，自動續(xù)期并不要求區(qū)分多少年。２０年到７０年,，中間相差５０年,，是不是要補(bǔ)齊這５０年的建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用呢？法律沒有具體要求,。如果區(qū)分２０年和７０年的使用年限,，補(bǔ)齊兩者建設(shè)用地費(fèi)用，就是在法律之外又畫蛇添足了,，是替自動續(xù)期又加了條件,。

　　《物權(quán)法》重要的立法指導(dǎo)思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂業(yè),，說得最多的一句話就是“有恒產(chǎn)者有恒心”,。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國的國情,。

　?。玻埃埃的辏凇段餀?quán)法》進(jìn)行起草的時候,，法律委員會在向全國人大常委會匯報時,，有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對土地使用權(quán)到期后的續(xù)期申請人提出了疑問，一棟公寓多戶居住,，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿,，是由住戶個人申請續(xù)期，還是業(yè)主委員會統(tǒng)一續(xù)期,，意見不一致時怎么辦,？這需要明確。

　?。玻埃埃的辏乖?，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對《物權(quán)法》有關(guān)問題的匯報,，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期如何收費(fèi)的問題,。當(dāng)時就有人提出意見，認(rèn)為業(yè)主買房時,，已經(jīng)支付了土地出讓金,，續(xù)期后就不應(yīng)再交費(fèi)；還有人認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)交少量的土地使用費(fèi),。也有另一種觀點(diǎn),，認(rèn)為續(xù)期后的土地使用費(fèi)和期限可根據(jù)形勢的發(fā)展，到時再由國家另行規(guī)定,。

　　雖然不同意見有很多,，但大家的初衷是統(tǒng)一的，歸納起來,，就是建設(shè)用地要區(qū)分住宅和非住宅,，要千家萬戶的老百姓統(tǒng)一去續(xù)期不可能，應(yīng)當(dāng)對居民住宅網(wǎng)開一面,，而且要不要收費(fèi)這個問題也應(yīng)另當(dāng)別論,。

　　因此，當(dāng)時有專家的觀點(diǎn)是,，收費(fèi)的問題,，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來確定，而且當(dāng)時距離使用權(quán)到期的時間還很長,，所以就把這個問題留下了,。

　　２００６年１０月,，在向全國人大常委會提交第六次審議稿的時候,，常委會組成人員認(rèn)為，對收費(fèi)問題,，一是大家意見不一致,，二是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之后再交費(fèi),，這與《物權(quán)法》的規(guī)定也不一致,。另外，國家政策對此還需要進(jìn)一步考慮,。在這樣的情況下,，匆忙做出收費(fèi)相關(guān)的規(guī)定，比較欠妥,，所以沒有再做進(jìn)一步的規(guī)定,。

　　當(dāng)初在起草《物權(quán)法》時，在用地期限方面,，也有法律委員會的專家提出,，現(xiàn)行住宅用地使用權(quán)期限太短，建議延長為１００年或者１５０年,。有的則建議取消使用年限的規(guī)定,。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī),，以及《物權(quán)法》的主旨，用地期限方面,，就沒有寫入。

　　北京航空航天大學(xué)教授龍衛(wèi)球：

　　住宅用房屬于民生應(yīng)該是低成本的

　　自動續(xù)期問題是一個重大的政策決斷,，屬于立法問題,，不宜由地方政府或部門決定，應(yīng)由全國人大常委會作出立法解釋,。我覺得,，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，有四種解決方案,。

　　方案一,，自動續(xù)期，無需繳納土地使用費(fèi),，但地上物所有權(quán)發(fā)生滅失或重大改建則終止續(xù)期,。此種情形當(dāng)加強(qiáng)危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機(jī)制,。

　　方案二,，自動續(xù)期，但需一次性繳納下一個期限土地出讓金,，此時地上物所有人可以在新期限內(nèi)按照原有范圍和標(biāo)準(zhǔn)改造或者重建地上建筑物,。同理，新地上物所有權(quán)在新地權(quán)持續(xù)期享有無礙,。

　　方案三,，自動續(xù)期，但需繳納土地使用年金,。將一次性土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)為年金,，相當(dāng)于地產(chǎn)稅，以土地面積和建筑面積按照特定計稅標(biāo)準(zhǔn)合計,。年金滯納不交者,，依據(jù)不同程度地上權(quán)產(chǎn)生不同失權(quán)效果。

　　方案四,，自動續(xù)期,，無需繳費(fèi)，且無限期所有權(quán)化,，回到類似１９８２年前城市宅基地所有權(quán)狀態(tài),。此種情形其實(shí)就是城市住房用地重新私有化。

　　同時,，需要區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性用地,。住房建設(shè)用地具有民生性,，為人民生活必需。所以,，將來續(xù)期如果采取收費(fèi),，土地出讓使用費(fèi)也要區(qū)別于當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)時的使用費(fèi)，后者是向開發(fā)商收取的一次性經(jīng)營的使用費(fèi),。住房建設(shè)用地續(xù)期的費(fèi)用,，大概向稅收的方向走?？傊?，要區(qū)分經(jīng)營稅費(fèi)和非經(jīng)營稅費(fèi)，對住宅采取低稅率,。對住宅來說,，不管使用以上談到的哪個方案，都應(yīng)當(dāng)是低成本的,。