全國人大法工委民法室原主任姚紅：

　　住宅用地與商業(yè)用地應(yīng)區(qū)別對待

　　我簡單介紹一下《物權(quán)法》第１４９條出臺的背景。當(dāng)時起草《物權(quán)法》,，涉及到房地關(guān)系時,，最初曾做過兩個規(guī)定。一個規(guī)定是所謂“房隨地走”,，國外立法一般規(guī)定如果土地使用權(quán)人收回土地,，建筑物所有權(quán)人可以取回建筑物，當(dāng)時我們曾經(jīng)也做過這樣規(guī)定,；第二個就是關(guān)于土地使用權(quán)到期以后的續(xù)期問題,，由于《土地管理法》當(dāng)時規(guī)定，期滿前一年申請續(xù)期,，除了因國家公共利益需要以外,，原則上都應(yīng)準(zhǔn)許，所以我們最早有這樣兩條規(guī)定,。

　　從第一個規(guī)定來看,，還沒到全國人大常委會審議口就被否了，所以后來《物權(quán)法》里沒有這樣的規(guī)定,。

　　第二個關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定,，我們提出之后到常委會審議時，有委員提出,，建筑物土地使用權(quán)涉及到數(shù)億老百姓利益,。到期以后大家都續(xù)期，是一個一個續(xù),，還是整個小區(qū)續(xù),，排隊都排不過來。所以后來《物權(quán)法》１４９條就規(guī)定“自動續(xù)期”,，不用老百姓排隊去辦手續(xù)了,。

　　續(xù)期要不要收費，當(dāng)時這個問題我們也提出來了,。當(dāng)時認(rèn)為這個問題隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展再解決就行,，大部分房屋都沒到期，等到期以后再說,，所以就把這問題留下了,。最早出現(xiàn)這個問題是在２００６年的青島，最后不了了之,。

　　從理論上,，有幾個問題需要厘清,。

　　首先，土地所有權(quán)人土地到期時是否有權(quán)利要錢,。這個問題跟我國土地制度密切相關(guān),。中國跟外國不一樣，國外所有權(quán)人取得土地之后房地基本都一體,，取得了房屋所有權(quán),，一般土地所有權(quán)、使用權(quán)就拿到了,。我國１９８２年《憲法》明確規(guī)定土地要么屬于國家所有,，要么屬于集體所有，其他任何人,、單位組織都不能擁有土地,，只能取得使用權(quán)。國家作為土地所有權(quán)人,，永遠(yuǎn)掌握著房屋到期以后續(xù)期收費的權(quán)利,。從理論上講，所有權(quán)人再次出租時有權(quán)決定收不收錢,，國家是不是放棄這個權(quán)利,？

　　其次，中國現(xiàn)在購買房屋價款太貴,，有的城市甚至超過日本東京新宿地區(qū)的房價,，而那么高的房價還僅僅取得一個有期限的土地使用權(quán)。我覺得老百姓取得使用權(quán)時,，還要交那么多錢,，不太合理。在研究續(xù)期要不要收費的問題時,，這個因素應(yīng)當(dāng)被考慮進(jìn)去,。

　　最后，續(xù)期問題涉及到住宅民生,，對老百姓利益影響巨大,。雖然從理論上說土地所有權(quán)人收回土地，再續(xù)期有權(quán)收費,，但涉及到那么多老百姓利益,，怎么做比較合適？能不能畫一個杠杠,，比如如果用以居住而不是投資炒作，不跟老百姓收錢,？但是如果是用做炒作,，轉(zhuǎn)讓之前是不是要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金,，我覺得這可以考慮。要分情況,，不能一刀切,。

　　企業(yè)如果到７０年滿時續(xù)期收費，我覺得那是正當(dāng)?shù)?，因為它是商業(yè)行為,，政府有權(quán)從商業(yè)行為里收取費用。那么老百姓炒作房地產(chǎn),，也轉(zhuǎn)為商業(yè)形式,，是不是有權(quán)利從這部分收錢，我覺得這些是可以考慮,，是可以研究的,。

　　中國人民大學(xué)教授楊立新：

　　應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交２０年與７０年的出讓金差價

　　溫州市的居民住宅建設(shè)用地使用權(quán)存在２０年、３０年以至于７０年等不同情形,，目前到期的是２０年期間的建設(shè)用地使用權(quán),。據(jù)調(diào)查，在重慶,，當(dāng)時為了降低房價,，讓百姓能夠買上房，推出５０年期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán),，也不同于７０年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間,。溫州此次之所以引起輿論關(guān)注,，在于其提出２０年土地使用權(quán)到期后，要繳納房產(chǎn)價格三分之一的出讓金才能延期。

　　我的看法是：

　　第一,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，必須自動續(xù)期,。對此,，任何人、任何機(jī)關(guān)包括各級人民政府都不得違背這一規(guī)定,。

　　第二,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是７０年，約定２０年以及沒有達(dá)到７０年期間的,，首先應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期至７０年,。

　　第三，對于沒有達(dá)到最高期間續(xù)期７０年的,，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金,。應(yīng)當(dāng)考慮到：一是７０年的使用期間和２０年等期間不同，出讓金的數(shù)額是不一樣的；二是政府出讓２０年的土地使用權(quán),，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金,，政府的利益會受到損失；三是如果２０年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時不補(bǔ)交出讓金,，對其他已經(jīng)繳納了７０年出讓金的業(yè)主而言,，是不公平的。因此,，２０年的期間屆滿自動續(xù)期的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交２０年與７０年土地使用權(quán)期間的出讓金差價。

　　第四,，具體出讓金差價的計算,，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時的出讓金價格計算。在補(bǔ)交出讓金時,，應(yīng)當(dāng)計算２０年的銀行貸款利息,，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。此外,，不得再增加任何費用,。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個計算方法的計算結(jié)果的,，都是不正當(dāng)?shù)摹?/p>