北京、深圳,、天津首套房貸成本微升,，上海首套房貸成本微降,；房貸利率之錨每月報價一次

10月8日，個人房貸利率換錨首日,，新京報記者在調查中獲悉,，北京、深圳,、天津首套房貸成本微升,，上海首套房貸成本微降。不過整體來看，四城首套,、二套房貸利率與國慶前相比變化均甚微,，上下變化幅度都沒超過6個基點，“要不客戶也沒法適應,?！便y行貸款經(jīng)理稱。

多家銀行的貸款經(jīng)理還提醒,，房貸利率錨定的LPR(貸款市場報價利率)每月20日報價一次,，申請人可獲得的房貸利率不以遞交材料日期利率為準，而是看銀行錄入系統(tǒng)或審批時間,，快則一兩天,，慢則一個月?！氨热?0日前遞交的,，審批下來可能是20日后，就參照下一次報價了,?！便y行貸款經(jīng)理說道。

銀行員工和業(yè)內人士均表示,，短期內房貸利率會平穩(wěn)過渡,，長期看成本有可能下降。但“房住不炒”原則不變,，投機空間相對更大的二套房,，利率也被上浮更多點數(shù)以約束炒房。

新京報記者 程維妙

房貸利率換錨大事記

8月17日 央行宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,。

8月20日 LPR改革后首次報價,，一年期為4.25%，五年期以上為4.85%,。

8月25日 央行公告稱,，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成,。

9月20日 LPR改革后第二次報價,，一年期為4.20%，五年期以上仍在4.85%,。

10月8日 個人房貸利率正式換錨,。

月供會增加多少？

以北京地區(qū)首套房貸為例,，假設申請100萬元貸款,、25年(即300期),、以等額本息方式償還，之前每月月供6075.36元,，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元,，每月貸款利息增加約6元。二套房之前月供為6369.86元,，新政下月供為6382.02元,，每月貸款利息增加約12元。

專家建議

目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款,，公積金貸款仍沿用老辦法,，不僅利率更低，而且利率波動小,，利率風險更低,。故同等條件下，如果條件允許,，建議選擇公積金貸款,，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式,。

漲跌互現(xiàn)

上海首套房貸成本微降 北京深圳升幅≤1基點

房貸利率換錨首日，四城漲跌互現(xiàn),。

北京地區(qū)建行,、招行、北京銀行多家銀行貸款經(jīng)理表示,，當天開始執(zhí)行的利率,，是在9月20日5年期以上LPR(4.85%)報價基礎上，首套上浮不低于55個基點,，二套房不低于105個基點,，即首套房貸利率不低于5.4%，二套房貸利率不低于5.9%,。與此前北京市場主流的首套房貸利率5.39%,、二套房貸利率5.88%相比，分別微升了1個基點和2個基點,。

深圳和天津地區(qū)多銀行的首套房貸利率都在LPR報價基礎上上浮30個基點,，二套上浮60個基點，即首套不低于5.15%,，二套不低于5.45%,。深圳一家建行支行的個貸經(jīng)理介紹,，此前該行執(zhí)行首套房貸利率5.145%、二套房貸利率5.39%，國慶后申請，首套房,、二套房利率分別上漲0.5個基點和6個基點。

不同于上述三個城市，上海地區(qū)有銀行首套房貸利率仍然“讓利”,。一位建行個貸經(jīng)理稱，當前執(zhí)行房貸利率在9月20日LPR報價基礎上減20個基點,，二套房貸利率加60個基點,。即首套房貸利率最低4.65%，比此前的4.655%(基準利率9.5折)降0.5個基點,；二套房貸利率最低5.45%,，比此前的5.39%增6個基點。

多銀行個貸經(jīng)理告訴記者,，每個申請者獲得的貸款利率不一定相同,，具體將根據(jù)個人征信、公積金繳存等情況決定,。

直觀地看,，以北京地區(qū)首套房貸為例，假設申請100萬元貸款,、25年(即300期),、以等額本息方式償還，之前每月月供6075.36元,，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元,，每月貸款利息增加約6元。二套房之前月供為6369.86元,，新政下月供為6382.02元,，每月貸款利息增加約12元。

諸葛找房副總裁苑承建表示,，新的房貸利率定價機制下,，利率調整更加靈活，短期內最終執(zhí)行的實際利率可能略高于之前利率,，特別是二套房利率,。但整體對市場影響不大，購房者實際購房成本即使有增加也非常有限,，不會對市場預期產(chǎn)生明顯影響,，房貸利率換錨首先還是要在確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下實現(xiàn)利率市場化改革。

房貸利率難預估

房貸利率之錨每月報價一次 銀行審批時長影響最終利率

不少銀行都已經(jīng)在10月8日將換錨后的個人住房貸款政策落地,，如招行宣布,，全國44家分行均已實現(xiàn)了個人貸款參照LPR為基準利率的投放，整體保持LPR轉換前后利率定價平穩(wěn)切換,。在調查中,，也有部分銀行支行稱還沒有接到新的通知,。

值得一提的是，由于LPR每月20日報價一次,，波動性大于此前基準利率,，因此銀行審批時長等因素會影響申請人最終獲得利率。

招商銀行一位個貸經(jīng)理告訴記者,，假設本月20日前申請貸款,，在20日之前獲批，首套房貸利率執(zhí)行5.4%,，二套房執(zhí)行5.9%,。如果在20日之后獲批，則利率無法預估,，要看屆時LPR最新報價,。

各行審批時長不一。北京銀行一位個貸經(jīng)理介紹,，若申請純商貸,，審批需一周左右；組合貸(即公積金貸款加商貸)需要時間長一些,，按先公積金后商貸的審批順序,，最長可能要一個月左右。建行上海一支行個貸經(jīng)理稱,，該行審核組合貸一般需要一周,。天津農商行員工介紹，從收集資料到批準最快兩天,，不順利的話也可能要一個月,，“比如客戶一直不給提供資料,，或者開發(fā)商預告登記還沒出來都有可能延緩審批速度,。”

還有銀行不以審批日期利率為準,。建行深圳一支行個貸經(jīng)理介紹,，該行以查詢申請人征信和錄系統(tǒng)的時間為準，最快在申請人提交材料當天就進行,。整個審批時間算下來,，一般需要一星期左右。

蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧分析稱,，由于LPR的引入,，不排除新的房貸利率比老政策(基準利率)有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風險,。因此建議購房者在測算月供和貸款規(guī)模時,，應該結合自己的收入水平量力而行,。如每月到手收入為2萬元的購房者，建議考慮將月供額度設置為1萬元,，不會影響到生活質量,，且即使房貸利率出現(xiàn)向上波動，每月多支出上千元房貸月供也是可以接受的,。

陳嘉寧還建議選擇混合貸,。他提到，目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款,，公積金貸款仍沿用老辦法,，不僅利率更低，而且利率波動小,，利率風險更低,。故同等條件下，如果條件允許,，建議選擇公積金貸款,，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金＋商貸混合模式,。

后市

房貸利率波動不會太大 長期看房貸成本有可能下降

未來房貸利率會怎么走,？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，從全國主要的一二線城市看,，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,，但80%以上城市依然維持在過去兩年的最低利率。2019年監(jiān)管密集加強對房地產(chǎn)金融的風險把控,，引導資金進入實體經(jīng)濟,，在“房住不炒”原則下，市場平穩(wěn)是主流,，房貸利率波動不會大,。

從8月LPR改革以來兩次報價也可看出，與個人房貸利率關聯(lián)性更強的5年期以上LPR保持平穩(wěn),。8月20日LPR形成機制改革后的首次報價顯示,，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%,；9月20日第二次公布的報價顯示,，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變,。

長期來看,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，若考慮到此前央行全面降準的動作,，以及后續(xù)國內市場繼續(xù)降成本的導向,，那么可以預計后續(xù)5年期LPR利率也有進一步下行的可能,。若出現(xiàn)下行，那么對于降低房貸成本,、活躍市場交易等是有積極作用的,。

多位受訪銀行個貸經(jīng)理表示，市場是動態(tài)的,，不可控因素比較多,，銀行一方面會根據(jù)市場變化調整，如市場資金緊張時溢價就高,，另一方面也會根據(jù)產(chǎn)品是否掙錢等因素決定,。比如一般年末銀行貸款額度減少，往往會抬高利率,。還有的銀行支行位于中關村等非居民區(qū),，房貸業(yè)務做的很少，如果分行給予支行自主定價權,，支行可能上浮更多基點來平衡成本和收益,。

另外值得關注的是，此前有業(yè)內人士提出,，由于首套房多是剛需,，二套房相對存在一定投機空間，因此首套房,、二套房貸利率在加點方面是否可能分化,？張大偉對記者表示，趨勢是都會降低,，因為銀行的整體資金成本都在降低,，房貸利率不存在上漲的可能性，其中首套房利率降低會更明顯,。

苑承建告訴新京報記者,，現(xiàn)在針對首套房、二套房的利率加點已經(jīng)是有區(qū)別的,，二套房的加點更高,。包括央行制定的利率加點下限也是有區(qū)別的,，首套房是不低于相應期限貸款市場報價利率,，二套房是要在相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

新京報記者 程維妙 陳鵬