習(xí)近平總書記在十九大報告中指出,，堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居。

總書記的這一重要講話無疑給住房租賃市場再次注入一針強心劑,。從市場層面看，從7月底住建部等9部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，并劃定12個試點城市4個多月以來,，住房租賃市場已經(jīng)呈現(xiàn)出前所未有的火熱景象：

各地政府新政頻出、集體土地進入租賃市場,、長租REITs破冰,、房企密集布局，甚至連互聯(lián)網(wǎng)公司也想分羹住房租賃市場,。

從政府到各類市場主體,，每一方都看好住房租賃市場，而他們的每一個動作也都在推動著這個市場的發(fā)展,。

“購租并舉”4個字在2015年中央經(jīng)濟工作會議時便已現(xiàn)身,，但如果說4個月前還是一個只停留在文件中的表述的話,，如今“租購并舉”已經(jīng)由“將來時”變?yōu)椤斑M行時”,，并正在開始加速度。

4個月以來,，住房租賃市場正在發(fā)生哪些新變化,，又會給這一本已火熱的市場帶來哪些新的期待？

地方政府新政策

各地如何發(fā)力“租購?fù)瑱?quán)”,？

住房租賃,，已經(jīng)成為我國住房體系的重要組成部分。在前期已出臺加快發(fā)展住房租賃市場相關(guān)政策的基礎(chǔ)上,，首批開展住房租賃試點的12個城市,，以及北京、上海等一線城市,，正在積極推動新政的落地,。

補建租賃市場“基礎(chǔ)設(shè)施”：杭州、廣州,、武漢,、成都等推出官方房屋租賃平臺

不同于房屋買賣要到相關(guān)部門進行備案，住房租賃市場長期處于監(jiān)管“盲區(qū)”,。虛假房源,、合同不報備、房東隨意漲租,、更改租期,、“二房東”現(xiàn)象屢禁不絕等,，都是目前租賃市場上存在的痛點。

由政府主導(dǎo),，集監(jiān)管,、服務(wù)、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎(chǔ)設(shè)施”,，也被視為各項政策落地的抓手,。

今年7月，住建部等9部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中要求,，多措并舉,，加快發(fā)展住房租賃市場?！敖ㄔO(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺”就是其中一項措施,。

7月過后，各地政府主導(dǎo)的住房租賃平臺相繼亮相,。8月21日,，成都住房租賃交易服務(wù)平臺啟動試運行，截至11月7日,，出租房源信息多達272355條,，其中已簽約房源268953條；9月29日,，杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上線試運行,，一個月累計訪問量近60萬次，累計掛牌房源37244套,；10月19日,，廣州推出政府住房租賃平臺“廣州智慧陽光租賃平臺”；11月1日,，由武漢房管局聯(lián)合中國建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺上線運行,；成都住房租賃交易服務(wù)平臺日前開始試運行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黑名單……

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計,，在12個試點城市中,，除上述城市已推出官方住房租賃平臺外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺,，并明確了時間表,。例如，沈陽提出,，12月底前實現(xiàn)官方平臺的全部設(shè)計功能,；廈門提出，年底前形成基本框架,、實現(xiàn)初步功能,，明年6月完善,；廣東肇慶提出，爭取到2018年底建立相對完善的住房租賃交易服務(wù)平臺,。

在12個試點城市中,，有4個城市(廣州、深圳,、佛山,、肇慶)在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康日前表示,，未來由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺,，將與住房交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對接共享，實現(xiàn)放盤—交易—備案—評價—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務(wù),，嚴(yán)把房源真實關(guān),，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺統(tǒng)一管理。

在12個試點城市之外的一些一線城市,，官方租賃服務(wù)平臺也應(yīng)運而生,。10月31日，與北京住房租賃新政同步,，北京住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺正式上線,。監(jiān)管平臺完成主體認證,、房源查驗,、合同備案等工作；服務(wù)平臺提供租賃信息發(fā)布,、網(wǎng)上簽約,、登記備案申請、資金監(jiān)管,、市場主體信用信息查詢,、信用評價等服務(wù)。

在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來,，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺和服務(wù)平臺,，有利于政府實施統(tǒng)一監(jiān)管，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享,。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認為,，建設(shè)政府住房租賃平臺，為機構(gòu)開展專業(yè)化,、規(guī)?；淖赓U經(jīng)營創(chuàng)造了基礎(chǔ)，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機,，比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs),、房屋裝修,、電商提供的所有生活服務(wù)(租客休閑娛樂、快遞服務(wù))等,。

增加租賃增量——國企成市場“壓艙石”

在加快發(fā)展住房租賃市場的過程中,，各地都積極發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),，并提出了具體的落實目標(biāo),。

7月底，成都便提出,，到2017年年底,，成都將組建或改建3～4家國有住房租賃公司。

南京市在《南京市住房租賃試點工作方案》中明確,，市級層面由市國資委統(tǒng)籌明確參與試點國有企業(yè),，原則上不少于兩家；區(qū)級層面由各區(qū)政府,、江北新區(qū)管委會各確定至少一家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。2017年國有規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不少于14家,。

沈陽也出臺了細致的方案：2017年12月底前，組建兩家國有住房租賃平臺公司,，通過建設(shè),、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負責(zé)房源的租賃運營和管理,，完成1萬套公租房建設(shè),、500套存量房源收購、確定一到兩個改建房源項目,。到2020年,，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%,、總量的10%,。

上海的表態(tài)也很明確。9月15日,，上海市政府發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》,，其中明確表示，“通過國資國企的引領(lǐng)和示范,，盡快增加市場供給,，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石,，并形成一批可復(fù)制,、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè),?！?/p>

7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊,，是上海首次推出租賃住房用地,，要求競得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊,，最終花落張江集團和嘉定發(fā)展集團,。

有分析人士認為，要求房企100%自持,、“只租不售”的地塊拍賣,，意在為租賃市場增加供給，并增加機構(gòu)房源在市場中的占比,。

9月13日,，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū),、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地,，被上海地產(chǎn)集團成功以16.88億元的底價摘得。

短短40天內(nèi),，上海6宗租賃住房用地成功出讓,，全部是被國企競得。

人才爭奪：倒逼“租售同權(quán)”,？

在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標(biāo)配”之時,，各地為了爭奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動“租售同權(quán)”呢,？

2017年,，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學(xué)生”的目標(biāo)?！扒筚t若渴”的不僅是武漢,，2017年以來，南京,、長沙,、鄭州和成都等地紛紛推出各項人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京,、武漢,、成都和長沙等地實現(xiàn)。

10月16日,，武漢發(fā)布《市招才局,、市公安局關(guān)于進一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》,，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校專科,、本科以及非普通高校本科(含教育部認證的留學(xué)回國人員)學(xué)歷或?qū)W位,，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生,、博士研究生甚至不受年齡限制,。

其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的,，可在房屋所在地落戶,，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶,，受到外界關(guān)注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”,。這部分租房者在基本公共服務(wù)，特別是子女教育權(quán)利上能否借此機會實現(xiàn)與有房者的“租售同權(quán)”,？

“租售同權(quán)”的提法始于廣州,，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇”。但對于外界頗為關(guān)注的教育權(quán)利,，有態(tài)度謹慎的業(yè)內(nèi)人士指出,，在學(xué)位使用問題上，租房者的子女一直都有入學(xué)的權(quán)利,，只是在優(yōu)先級上的順位次序不同,。“事實上,，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能,，很多房主都會與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學(xué)位,?！敝性禺a(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內(nèi)普遍認為,，若不改變租房者在使用學(xué)位時優(yōu)先級上的順位,，“租售同權(quán)”還只能停留在口號層面上。

據(jù)了解,，武漢市教育系統(tǒng)目前對學(xué)位使用順序的排位與全國多地類似：第一順位為“房戶合一”,；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女,。一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者稱,，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購房產(chǎn)處并非難事,，關(guān)鍵問題還在于后面兩個順位的人群如何照顧,。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房,，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶,，則這一部分人變?yōu)椤坝袘魺o房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”,，即在武漢購房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢,？

《中國經(jīng)濟周刊》記者就此采訪武漢市教育局負責(zé)小學(xué)和初中入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負責(zé)人，該負責(zé)人明確表示：武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級以戶籍為首,，其次才是房屋所有權(quán),，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人,，是武漢人就會按照本地人的待遇來處理,。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會排在“有房無戶”的人之前,，該負責(zé)人回答稱“‘有戶無房’的優(yōu)先級原則上的確應(yīng)高于‘有房無戶’,，但進一步的實施細則還在制定中，無法給出明確答復(fù),?！?/p>

“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞’一個戶口過去，他們子女學(xué)位使用的順位就往前排了,，因為大多數(shù)城市的學(xué)位使用順序還是以戶籍為第一原則,。”有業(yè)內(nèi)人士分析說,，以此種方式在部分非一線城市率先實現(xiàn)部分租房者的“租售同權(quán)”,，未必不是一種選擇。

但現(xiàn)實情況卻是,，在優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)位爭奪中,，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題,，似乎稍顯遙遠,。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務(wù)專班一位負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“在武漢優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū),，‘房戶合一’這部分人都不能百分之百保證進入名校，再討論誰排第二的問題沒有實際意義,，租房者就是排第二也上不了名校,。”

上述基礎(chǔ)教育處相關(guān)負責(zé)人補充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同,，每年4月各區(qū)縣教育局會對該區(qū)域內(nèi)的適齡兒童和小學(xué)能提供的學(xué)位數(shù)量進行摸底調(diào)查,，到6月份再公布具體的實行辦法?！霸跐M足第一順位的‘房戶合一’后,，若學(xué)位還有富余，‘有戶租房’和‘有房無戶’的情況都可一并解決,?！钡蔡寡裕暨B第一順位的都無法百分百滿足,，后兩個順位的情況就只能調(diào)劑,，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校,?！?/p>

土地供應(yīng)新來源

北京案例：集體土地如何助力租賃市場？

在今年7月住建部等部委公布首批住房租賃試點城市后,，一些城市增加了針對租賃市場的土地供應(yīng),，供地來源也更為多樣，集體土地成為租賃市場土地的重要來源,。

“雖說我們目前入住率只有50%多,，且還有4棟樓沒有對外開放，但就排隊申請的創(chuàng)業(yè)團隊數(shù)量來說,，已經(jīng)接近供不應(yīng)求,，我們將加快準(zhǔn)入資質(zhì)的審核速度?！蔽挥诒本┦泻５韰^(qū)溫泉鎮(zhèn)351地塊上的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)首席執(zhí)行官胡堃告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，自2017年1月首批租客入住后，希望與創(chuàng)客小鎮(zhèn)簽約的創(chuàng)業(yè)團隊一直絡(luò)繹不絕,。而中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)便是建在集體建設(shè)用地之上的租賃住房,。

2017年以來，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，增加租賃市場有效供應(yīng)的提法就不斷出現(xiàn)在政府文件中,。2017年8月，國土部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》(下稱《方案》)的通知,，在北京,、上海等13個城市開展第一批試點,。雖然到今年8月才出現(xiàn)在《方案》中的試點名單中，但北京在幾年前便已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試,，截至2017年10月,，北京已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目及朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住,，共5600余套房屋已有承租者入住,。

溫泉鎮(zhèn)351地塊項目：村集體已按100%入住率拿到創(chuàng)客小鎮(zhèn)前3年租金

記者從海淀區(qū)房管局了解到，溫泉351地塊項目是北京利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房第二批試點項目,，也是北京市首個實現(xiàn)配租入住的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房項目,。該項目總建設(shè)面積約19萬平方米，可提供2772套公租房,，用地和建設(shè)主體是北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村經(jīng)濟合作社,。

胡堃介紹說：“351地塊所在位置屬于東埠頭村，但項目決策是溫泉鎮(zhèn)集體做出的,，開發(fā)主體是包括東埠頭村在內(nèi)的7個自然村都入股的北京興泉置業(yè)有限公司,，租金收益先分到各個村，然后再分到每個村民的賬戶上,?！?/p>

據(jù)了解，該項目由村集體直接租給海淀區(qū)房管局,，合約期限為10年,，房管局已按照100%的比例先付給村集體前三年的租金，“不論現(xiàn)在和未來的入住率如何,，村集體已按照100%的入住率拿到了前3年的租金,。”胡堃說,。

作為助力創(chuàng)業(yè)團隊,、為創(chuàng)業(yè)人才提供租賃住房的集體建設(shè)用地租賃住房項目，中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)與北京其他集體用地上的租賃住房不同,，專門對創(chuàng)業(yè)團隊中的人員配租,，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展與管理科科長吳杏紅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，351地塊項目在溫泉鎮(zhèn)的設(shè)計中就不單純是保障性項目,，而是希望將“雙創(chuàng)”熱潮引入集體經(jīng)濟發(fā)展，通過助力創(chuàng)業(yè)者讓入股的村民跟上產(chǎn)業(yè)革命的浪潮,，“2015年海淀區(qū)政府測算得出的結(jié)論顯示,，保障性住房的供給數(shù)量基本可以滿足需求，所以在351地塊上建設(shè)的中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)完全可以定向配租給某一部分特殊人群,?！?/p>

一位工作人員告訴記者,，該項目有一居室,、開間和兩居室三種戶型,，面積最大的為60余平方米，與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)一路之隔的水岸家園便是東埠頭村民的回遷房,，一室一廳戶型租金為每月3000元左右,，而創(chuàng)客小鎮(zhèn)的兩居室戶型月租金只有3000余元，“再加上符合條件的租客每月獲得五折優(yōu)惠,，這是非常大的優(yōu)惠比例,。”

溫泉351地塊項目目前已與426個創(chuàng)業(yè)團隊,、8個孵化器簽訂框架合作協(xié)議,，已有2369套房屋具備租賃意向，其中1795套房屋已簽訂租賃意向協(xié)議,，有279個創(chuàng)業(yè)團隊簽約入住1338套,。

誰有資格承租創(chuàng)客小鎮(zhèn)中的租賃住房？胡堃介紹：“硬性條件是公司注冊地在海淀,，為保其在初創(chuàng)階段,，注冊時間在5年之內(nèi)。小鎮(zhèn)與創(chuàng)業(yè)團隊簽約,，再由團隊推薦人員承租,，前提是承租人在北京市必須名下無房?！钡⒎撬蟹线@一條件的創(chuàng)業(yè)者都有資質(zhì)進入創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn),，還要先通過“路演”，“首先我們會考察創(chuàng)業(yè)團隊的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域是否符合海淀區(qū)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向,?！眳切蛹t告訴記者，“其次還要看團隊成員是否靠譜,，項目本身是否有前途,。”胡堃說,，只有路演中得到導(dǎo)師80分以上評分的團隊才有資格申請創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房,。另外，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租賃住房只在符合特定標(biāo)準(zhǔn)的群體內(nèi)流動,，建立了退出機制,，“入住資質(zhì)每年一審，達不到標(biāo)準(zhǔn)的團隊會被請出去,，有的項目發(fā)展得不好,，沒到一年的復(fù)審期限就被請走了,。”

“我們把集體經(jīng)濟按照新興產(chǎn)業(yè)的思維在代際上進行了劃分”,，胡堃將最初只從事基本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體經(jīng)濟形態(tài)稱為“1.0時代”,；將集體所有土地出租，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則是“2.0時代”,；建造房屋收租金是“3.0時代”,；“將集體經(jīng)濟融入產(chǎn)業(yè)革命的浪潮，助力產(chǎn)業(yè)革新是我們正在嘗試的‘4.0時代’”,。

唐家?guī)X項目：入股村民收益不僅來自公租房租金

北京另一個備受關(guān)注的集體用地建設(shè)租賃住房的項目位于海淀區(qū)唐家?guī)X地區(qū),。

2010年前，由于該地區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)園集群效應(yīng),，吸引了大量外地產(chǎn)業(yè)工人集聚,，彼時并沒有足夠的租賃房屋滿足大量人員的租賃需求，造成了“蟻族”現(xiàn)象,。2010年開始,，隨著唐家?guī)X新城項目的實施，舊村被拆遷改造成集中式規(guī)?；≌瑯?。

記者從海淀區(qū)房管局了解到，集體用地建設(shè)租賃住房在唐家?guī)X地區(qū)的試點項目共有4個小區(qū),，分別位于唐家?guī)X村T04,、T08地塊和土井村T01、T03地塊,，該項目是北京第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房試點項目,，共提供租賃住房2176套。其中唐家?guī)X村兩個地塊建設(shè)租賃住房1498套,，已竣工交付并實現(xiàn)分配入住,，土井村項目共有租賃住房678套，將于近期竣工交付,。

唐家?guī)X項目并非針對某一人群的定向配租,，而是提供給兩類人群：具有北京戶籍的城鎮(zhèn)中低收入家庭和唐家?guī)X地區(qū)周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工。

其中,，北京戶籍城鎮(zhèn)中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)為3個人以下家庭年收入不超過10萬,；4人以上家庭年收入不超過13萬，人均住房使用面積不超過15平方米,。今年3月28日,，唐家?guī)XT04、T08地塊租賃住房項目啟動意向登記工作,，面向保障家庭公開搖號配租,，租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/建筑平方米·月,，目前項目已入住876套。

該項目為周邊產(chǎn)業(yè)園職工配租的情況也備受關(guān)注,，唐家?guī)X項目目前已為周邊園區(qū)人才提供了22套住房,，并擬于近期再向其分配200余套住宅，“該項目正大力推進項目面向企業(yè)人才的簽約工作,，已簽約的房屋數(shù)量有250余套,?！焙５韰^(qū)房管局負責(zé)人稱,。與中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)相同，唐家?guī)X項目也是由海淀區(qū)房管局將所有住房從村集體手中統(tǒng)一租下,，再根據(jù)準(zhǔn)入資質(zhì)審核的情況配租給符合條件的申請人,。

據(jù)了解，北京海淀住房保障中心按期向經(jīng)濟合作社支付租金,，唐家?guī)X村根據(jù)每位入股村民的占股數(shù),，每年年底直接劃到村民的賬戶上，而構(gòu)成唐家?guī)X村入股村民收益的不僅有公租房的租金,，唐家?guī)X村支書顏國強告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者,，“集體用地的建設(shè)內(nèi)容不僅有公租房，還有商業(yè)配套,，比如餐廳,、酒店、超市等,，這些和公租房一起構(gòu)成‘資產(chǎn)包’,，‘資產(chǎn)包’內(nèi)所有項目的收入均構(gòu)成入股村民每年獲得的收益?！?/p>

助力租賃市場之余撬動土改,？

11月16日，北京市規(guī)土委,、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》(下稱《意見》),，除鼓勵長租，單次租期不得超過10年外,，還明確提出未來5年供應(yīng)1000公頃此類用地用于租賃房屋,。

而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》對外發(fā)布,，明確未來5年北京市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,，建設(shè)150萬套住宅，其中租賃房屋50萬套,，而6000公頃土地中1300公頃土地供給租賃房屋的建設(shè),。

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，除為租賃市場提供增量外，還引發(fā)了“農(nóng)業(yè)人口城市化”的討論,，有分析甚至認為其背后有土地制度改革的某種“先兆”,。

集體土地上此前建設(shè)的用于買賣的房屋被稱作“小產(chǎn)權(quán)房”，在用地,、規(guī)劃和銷售上都不受法律保護,。按照國土部的說明，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，符合規(guī)劃,，依法審批，由不動產(chǎn)登記保護,，同時只租不售,。北京所有集體建設(shè)用地上的租賃住房，所有權(quán)不變,，歸集體經(jīng)濟組織,；不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù),，房屋都是大產(chǎn)權(quán)登記,，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證。

對此,，中國人民大學(xué)教授劉守英認為,，集體建設(shè)用地上的租賃住房對農(nóng)民在城市化的過程中體面、公平且透明地分享城市化的好處有重要意義,，“外地農(nóng)民主要就是一個體面落腳的問題,，而本地農(nóng)民就是一個合規(guī)、透明地分享增值收益的問題,?！?/p>

盡管只是進入了租賃市場，但這一舉動引發(fā)了一些人士的猜測,。此前,，集體建設(shè)用地被大量用于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貢獻的稅收農(nóng)村地區(qū)逐步積累起一定的財力,，農(nóng)民由于有相對穩(wěn)定的地租收入,，在產(chǎn)業(yè)、城鄉(xiāng),、職業(yè),、身份和生存環(huán)境劇烈變化的背景下能順利地融入城市化。

“這顯然是一個多贏的局面?！敝袊恋貙W(xué)會前秘書長黃小虎認為,，以東莞為例，改革開放前只是一座5平方公里的小縣城,，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展使產(chǎn)業(yè)不斷集聚,，現(xiàn)已變身為面積達600多平方公里、人口總數(shù)超過800萬的特大城市,，其建成區(qū)域內(nèi)70%的土地至今仍然屬于集體所有,，“此外，‘珠三角’地區(qū)的南海,、順德,、佛山等城市都是在集體土地上生長起來的?！?/p>

黃小虎認為,，過去農(nóng)民融入城市化進程有三條路可走：在集體所有的土地上轉(zhuǎn)型，發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè),；進城打工；國家征地,。前兩條路是自主參與城市化,，第三條是被動參與城市化。

如今,，集體建設(shè)用地通過租賃住房的形式再次進入市場,，使《方案》內(nèi)的十幾座城市的農(nóng)業(yè)人口又看到了融入城市化的希望?！斑@有點超出我的預(yù)期”,，黃小虎解釋說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割,，讓老百姓的財產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場充分實現(xiàn)”,，他將此政策稱為“一個舉重若輕的大手筆?！?/p>

租賃市場新主體

房企大佬,、互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀行也盯上租房大蛋糕

隨著房企,、互聯(lián)網(wǎng)公司,、銀行等接連亮出在住房租賃市場的大動作。體量龐大的入局者,，攪動了租房市場的一池春水,。

統(tǒng)計顯示，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%,。不過,，目前我國住房租賃市場以個人出租為主，租賃企業(yè)提供的房源不足5%,，遠低于發(fā)達國家50%以上的比例,。到2030年，中國租賃市場規(guī)模將從2016年的1.3萬億元躍升至4.6萬億元,，未來租賃市場從“散戶化”到“機構(gòu)化”是大勢所趨,。

今年7月住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提出第一項舉措就是“培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”,。鼓勵國有、民營的機構(gòu)化,、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、經(jīng)紀(jì)機構(gòu),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

有分析認為,，此舉意在推動市場上出現(xiàn)更多有實力的企業(yè)來當(dāng)“房東”,，消除多次轉(zhuǎn)租和群租造成的混亂現(xiàn)象。未來,，住房租賃市場將朝著供應(yīng)主體多元,、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的方向發(fā)展,。

4個多月來,，一些“新主體”紛紛“跨界”進入租賃市場，顯然,，盯上這塊蛋糕的不只是房企,。

房企大佬密集征戰(zhàn)長租市場

春江水暖鴨先知。逐漸升溫的住房租賃市場,，房地產(chǎn)企業(yè)是第一批沖浪者,，老玩家也有了“新玩法”。

11月2日,，佛山市“CCB建融家園·泊寓”項目奠基,，這是廣東首例住宅100%自持70年的項目，將建成總建筑面積逾16.5萬平方米的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū),，將建設(shè)15000平方米的人才住房,，推出約2400套的租賃房源。

“泊寓”便是萬科旗下長租公寓統(tǒng)一使用的品牌，2016年其已作為獨立子品牌運營,。截至目前,，萬科已在北京、廣州,、佛山等地擁有至少5處自持物業(yè)地塊,。

“萬科近年來大力發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，旗下泊寓已經(jīng)在全國長租公寓市場上名列前茅,。所有這些努力嘗試,，都是為了讓房屋回歸居住屬性，希望能夠為解決城市的居住問題盡一份微薄之力,?！比f科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮說,。

同樣處于房企第一梯隊的碧桂園日前也宣布成立長租公寓事業(yè)部,，其首家長租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露,，公司正在考慮如何更好地適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”,，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營性資產(chǎn)。

擁有央企背景的保利地產(chǎn),，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓,、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓,、和熹會四大品牌，項目布局十余城市,。

據(jù)不完全統(tǒng)計,，目前TOP 50房企中已有約三分之一通過各種形式涉足住房租賃業(yè)務(wù)。

方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平分析認為,，長租公寓作為一種創(chuàng)新業(yè)務(wù),，不僅可以幫助龍頭企業(yè)在樓市下半場實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，也能在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),、現(xiàn)金流,、客戶黏性、上下游資源,、資本運作等方面為龍頭房企帶來收益,。

申萬宏源研報則認為，未來租賃住房建設(shè)很可能成為影響國內(nèi)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量,。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭分羹租賃市場

面對龐大的租賃市場,，互聯(lián)網(wǎng)巨頭也紛紛加入想要分一杯羹。

10月10日，支付寶的租房業(yè)務(wù)正式上線,，支付寶宣布已有超過100萬間公寓正式入駐,，在上海、北京,、深圳,、杭州等8個城市率先啟用支付寶信用租房，即芝麻信用達到650分以上,，可以免押金,、按月交租。未來,，對于惡意逐客,、隨意漲租的房東，租客還可以打差評,，并記入對方的芝麻信用租房檔案,。

據(jù)螞蟻金服方面介紹，目前進駐支付寶的房源主要來自首批合作接入的長租公寓品牌——蘑菇租房,，接下來將有魔方,、寓見、V領(lǐng)地,、蛋殼等近10家長租公寓品牌陸續(xù)接入支付寶,。螞蟻金服預(yù)計，今年年底將建設(shè)包括租客,、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案,。

螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“使用信用租房簽訂的是電子合同,。這需要依賴支付寶的實名認證和支付能力,；免押金和信用檔案需要依靠芝麻信用的信用體系；而按月交租的背后其實是房租分期,，需要依賴螞蟻金服的金融解決方案,。”他表示,，未來螞蟻金服將會全面向租房行業(yè)逐步開放“支付+信用+消費金融”的這一整套多維能力,，螞蟻金服將會全面向租房行業(yè)進行開放。

就在支付寶租房平臺上線前,，9月29日,，帶有官方背景、阿里巴巴提供技術(shù)支持的“杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”上線,，這是全國首個智慧住房租賃平臺,。與支付寶目前上線的房源不同,，這一“官方平臺”上除了品牌公寓，還涵蓋了個人房源和品牌中介房源,。

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到,，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平臺“閑魚”便上線了房屋租賃業(yè)務(wù),。而在更早之前,，芝麻信用就已經(jīng)嘗試以“信用免押金”的方式與我愛我家旗下的“相寓”合作。

就在支付寶宣布上線租房平臺后不久,，記者在北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布的“北京住房租賃監(jiān)管平臺技術(shù)合作項目的比選結(jié)果公告”中發(fā)現(xiàn)了京東的身影,。公告顯示，北京京東尚科技術(shù)有限公司為中選單位,，該公司由北京京東世紀(jì)貿(mào)易有限公司全資控股,。也就是說，京東將成為北京住房租賃監(jiān)管平臺的技術(shù)支持方,。

對此,，京東方面回應(yīng)《中國經(jīng)濟周刊》記者稱，由于目前政府尚未公布相應(yīng)內(nèi)容,，具體業(yè)務(wù)細節(jié)還不便透露,。此外，剛剛上線的京東房地產(chǎn)板塊中也尚未公布有關(guān)租房業(yè)務(wù)的任何細節(jié),。

盡管如此,，京東對租賃市場的興趣卻早在2015年就顯現(xiàn)了出來。2015年,，京東金融與鏈家旗下的自如聯(lián)合推出了白條租房,，目前，京東白條租房的合作公寓品牌已經(jīng)達到4家,。

“阿里,、京東各自電商平臺每天數(shù)億人次的流量，這是任何一家房企都不會忽視的資源,。”易居研究院研究員賴勤分析說,。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，未來會有越來越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進入租賃市場，尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融公司,，可能會推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品來助力租賃市場發(fā)展,。

記者了解到，跨境電商平臺聯(lián)絡(luò)互動在今年年初以2.3億元購買會找房(北京)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司部分股權(quán)并對其進行增資,。會找房為租房者提供信息服務(wù),，其核心業(yè)務(wù)是為租戶提供房租分期的撮合借款業(yè)務(wù),，目前已覆蓋全國30多個城市，用戶超過50萬,。根據(jù)收購時的公告顯示,，預(yù)測會找房2017、2018,、2019年稅后凈利潤將分別達到1800萬元,、3300萬元、4500萬元,。

上銀行,，租套房

11月3日，中國建設(shè)銀行深圳分行與萬科,、恒大,、碧桂園等11家房企，以及比亞迪,、方大集團等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式,，進軍住房租賃市場，并設(shè)立專門子公司負責(zé)租賃管理,、批量小區(qū)品牌化管理,。

建設(shè)銀行推出了“CCB建融家園”長租品牌，在深圳首批推出5000余套長租房源,。這些房源主要來自碧桂園,、星河地產(chǎn)等房企開發(fā)的6個住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉(zhuǎn)租的全新房源,。截至10月份,，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。

此前一天,，建行與佛山市國有住房租賃平臺建鑫住房租賃有限公司(下稱“建鑫租賃”)簽約,，雙方共建“CCB建融家園·樂家”項目。這是廣東首個政府主導(dǎo)推出,、銀行與國有企業(yè)合作共建的住房租賃項目,。在建行授信支持下，由建鑫租賃購置首批租賃房源410套,，建筑面積近2.2萬平方米,。

作為國內(nèi)最早開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建設(shè)銀行此次又率先進軍住房租賃市場,，建設(shè)銀行黨委書記,、董事長田國立表示，建設(shè)銀行憑借30余年在住房市場的深厚沉淀,，有著對國家住房制度改革深刻的理解,，形成了住房金融服務(wù)的獨特優(yōu)勢,。

在進軍長租市場的同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”,，支持個人住房租賃需求,。“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率,，低于同期購房按揭貸款,，額度最高100萬元，最長期限10年,。同時,，建行也將加大向住房租賃企業(yè)提供金融支持。11月2日,，建設(shè)銀行廣東省分行行長劉軍表示,，未來5年，建行將向廣東省內(nèi)住房租賃市場參與主體提供不少于2000億元的貸款,。

其他銀行也紛紛加大了對住房租賃的介入力度,。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議,，未來3年將在長租住宅領(lǐng)域為碧桂園提供300億元保障性基金,，滿足碧桂園在長租住宅領(lǐng)域金融需求。

事實上,，相比住房租賃貸款成“新秀”,，房地產(chǎn)開發(fā)貸自去年以來頗受冷落。不少銀行提出,，嚴(yán)格落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管措施,，分類實施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，加強房地產(chǎn)風(fēng)險管理,，嚴(yán)格控制商用房開發(fā)貸款,。方正證券研報分析認為，商業(yè)銀行搶灘住房租賃市場有重要意義,。將加速房企推出更多租賃房源,，緩解房價上漲壓力。相較于直接銷售,，住房租賃回款期長,、回款速度慢，以銀企合作模式開展租賃業(yè)務(wù),，房企可加速回籠資金，加速其將空置房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U房推向市場,，增加供給,。

企業(yè)融資新模式

長租公寓“類REITs”破冰

“新派公寓這次沒有借助任何第三方信用擔(dān)保,，僅憑自身良好的運營能力以及核心地段的資產(chǎn)價值就獲得了最高的AAA評級，這連我們自己也沒有想到,?！毙屡晒?chuàng)始人王戈宏對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

10月11日,，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)“類REITs”誕生：新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式獲批發(fā)行,，發(fā)行額度為2.7億元，期限5年,，其中優(yōu)先級產(chǎn)品獲AAA評級,，利率5.3%。從2013年開始進入長租公寓市場的王戈宏感慨,，“終于熬出來了,。”

隨后,，國內(nèi)首單央企長租公寓“類REITs”落地,。10月23日，保利地產(chǎn)(600048.SH)發(fā)布公告稱,，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃近日收到上交所出具的《無異議函》,。該類REITs總額不超過50億元，采取“儲架式分期發(fā)行”,，首期發(fā)行自《無異議函》出具之日起6個月之內(nèi)完成,，其余各期自該函出具之日起24個月之內(nèi)完成?！氨卷椖渴潜＠谧》孔赓U領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水,，REITs將成為本集團構(gòu)建‘一主兩翼’業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具?！北＠瘓F副總經(jīng)理,、保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示。

長租公寓“類REITs”“千呼萬喚始出來”

2017年7月發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中提到,，“積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”,。隨后，加快REITs試點的提法先后出現(xiàn)在上海,、南京,、杭州和北京等城市的“租房新政”中。

REITs,，即房地產(chǎn)信托投資基金,，而長租公寓類REITs是發(fā)行者通過基金向社會融資，用于資產(chǎn)包中項目建設(shè),，投資者憑借購買憑證拿到相應(yīng)的收益和分紅,。以新派公寓發(fā)行的類REITs為例,，其以北京市朝陽區(qū)百子灣路40號一棟公寓，即新派公寓CBD項目為底層物業(yè)資產(chǎn),，該公寓也是投資者收益的產(chǎn)生來源,。保利發(fā)行的類REITs則以其目前旗下的瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓,、N+青年公寓,、和熹會四大品牌所持有的租賃住房為底層資產(chǎn)。

為何租賃市場對REITs充滿期待,？

相比于買賣市場,，租賃市場存在服務(wù)鏈條長、周期長等問題,，當(dāng)開發(fā)商因不滿足于投資建設(shè)租賃類產(chǎn)品“賺慢錢”“賺小錢”時,，發(fā)行REITs讓開發(fā)商可以向社會融資，將“重資產(chǎn)變輕”,，一旦REITs吸引到足夠多的社會資本投入,，開發(fā)商自身所占的股份低于一定比例時便可將自身持股撤出，既保證項目正常運轉(zhuǎn),，又使開發(fā)商資金流動性不受影響,。“其實所有開發(fā)商都不愿意將大量的資金長期鎖定在某一處或幾處項目上,，REITs是一個解決的辦法,。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽曾對記者說,。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則表示,，當(dāng)上海、北京等城市陸續(xù)推出一定自持比例地塊和百分百自持的租賃用地時,，所有開發(fā)商都希望盡可能地增強資金流動性,，“從這一點來看，業(yè)界多數(shù)人對REITs持期待態(tài)度,?！?/p>

“REITs給投資者的收益由兩部分構(gòu)成，”王戈宏告訴記者,，“第一部分是租賃獲得的租金收益,，第二部分是資產(chǎn)本身的增值?！蓖醺旰暾f,，新派公寓自持的CBD項目是他于2013年在該棟物業(yè)無人問津時買下的，4年后的資產(chǎn)凈值已經(jīng)翻了兩番，“光有錢不行,，還要懂運營,，只有精細化運營做到位了，才能實現(xiàn)租金和資產(chǎn)兩者都增值,，投資者才能有回報?！?/p>

自1960年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托法案》,，REITs在海外已發(fā)展了半個多世紀(jì)，美國,、澳大利亞,、加拿大等20多個國家和地區(qū)推出的REITs市值已達1.8萬億美元。以美國公司Equity Residential為例,，其收入主要由旗下公寓的租金收入和轉(zhuǎn)賣公寓后獲得的資本利得構(gòu)成,，始終是全美最大的長租公寓REITs運營商之一，發(fā)行的REITs投資回報率穩(wěn)定在7%左右,。據(jù)記者了解,，7%～8%也是美國大多數(shù)REITs的整體收益水平，REITs在美國是介乎債券和股票的投資品種,，而非暴利的投機品,。有投資人把REITs稱為“股市的平衡器”，而由于其在2007年次貸危機中的穩(wěn)定表現(xiàn),，業(yè)界亦有“REITs繞過了危機”的說法,。

但值得注意的是，美國長租公寓REITs可行的三個條件包括：穩(wěn)定的租金收益率(每年3%的上升趨勢和5%左右的空置率),、穩(wěn)步上升的租賃需求,，以及青年人對長租公寓濃厚的興趣，這些在我國目前的租賃市場都尚需要培育,。

長租公寓“類REITs ”仍存隱憂

業(yè)界對REITs并非一致看好,，認為隱憂仍在。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說,，一些人不看好REITs的原因在于我國租賃市場的租售比過低(東部大中城市不到1:500),，且收回成本的周期較長，相比于“一錘子買賣”能“掙快錢”“掙大錢”的買賣市場,，做租賃“掙得少”“掙得慢”,，而REITs的原理在于投資者看好底層資產(chǎn)未來的租金收益，否則會無人問津,。

她舉例說,，若在上世紀(jì)90年代的北京市朝陽區(qū)洼里鄉(xiāng)，即目前北京奧林匹克公園的主體范圍內(nèi)，某公司以當(dāng)時的價格購置一棟樓,，進行包括租賃服務(wù)在內(nèi)的各項商業(yè)開發(fā),，對外發(fā)行租賃型REITs，以目前亞奧商圈的房價,、地價及租金水平,，該款REITs才值得被投資者購買，“還有一個前提是它要躲過奧林匹克公園建設(shè)過程中的各種拆遷,?！?/p>

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊,，按照市場目前的資產(chǎn)價格與租金價格來看,，盈利的可能性很小，“這樣一來,，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利,，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資?！?/p>

其實,，新派與保利這兩單類REITs采取了與郭毅所言相似的“打法”。新派公寓類REITs資產(chǎn)包中的CBD項目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的價格購得的,，改造成白領(lǐng)高端長租公寓后于2014年正式對外運營,。而有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，保利地產(chǎn)旗下的4個租賃公寓品牌自持部分的物業(yè)也是在較早前獲得的地塊,，與目前的行情相比已有不少增值,，而REITs帶給投資者的一部分收益就是資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)本身的增值，“從這個角度看,，兩家的打法從邏輯上是正確的,。”該業(yè)內(nèi)人士還表示,，將早期拿地的自持項目作為REITs底層資產(chǎn)是可復(fù)制的經(jīng)驗,，很有借鑒意義。

值得注意的是,，目前我國規(guī)?；推放苹瘷C構(gòu)運營的長租公寓模式分“大房東”和“二房東”兩類，雖開發(fā)商和房屋租賃企業(yè)對兩種模式均有涉及,，但開發(fā)商更多采用“大房東”,，即所謂自持物業(yè)的“重資產(chǎn)”模式；房屋租賃企業(yè)多采用“二房東”模式,，即從物業(yè)持有方租得房屋后再整體打包,、裝修的“輕資產(chǎn)”模式,。目前新派、保利這兩單類REITs均為“重資產(chǎn)”模式,，張大偉分析說：“市場上主流租賃業(yè)態(tài)并非自持物業(yè),，而是輕資產(chǎn)模式，此種模式目前并未獲得政策紅利,?！?/p>

“‘二房東’的REITs不是不能做而是有難度?！惫惚硎?，“二房東”面臨的尷尬在于資產(chǎn)包中的項目不是自己的，而是從“大房東”處租來的,，成本不可控是關(guān)鍵問題，“一旦周邊地價上漲,，‘二房東’合約到期,，就面臨被‘大房東’漲租金的壓力?！倍谕醺旰昕磥?，“二房東”模式的REITs “沒太大意義”，“‘二房東’無非是將租金中的‘應(yīng)收’部分證券化罷了,，將未來的租金收益貼現(xiàn),，‘二房東’模式的成本本來就高，資金回報周期長,，‘大房東’漲房租后造成的成本上漲會落在租客頭上,，與支付寶的0利息分期付款相比，優(yōu)勢喪盡,?！?/p>

多數(shù)企業(yè)選擇“組合拳出擊”，以新派公寓為例,，在CBD項目之余,，其在北京另外兩個項目：故宮和新國展項目上則是“二房東”。王戈宏認為REITs漸多不代表所有企業(yè)都被倒逼用自持物業(yè)的方式爭當(dāng)“大房東”,，而是要“打好配合”,，“新派目前策略是用‘二房東’模式打市場，REITs的基金收益有其他用武之地,?！?/p>

離“真REITs”還有多遠？

有評論人士對保利此次類Reits的發(fā)行方式分析說,，“儲架式分期發(fā)行”不僅是一次融資,，更間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，已經(jīng)非常接近真正的公募REITs，樹立了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道,、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的樣本,。

其實，非長租公寓型的類REITs于2014年在我國就已出現(xiàn),。2014年,，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃、海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃,、中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃先后問世,，與新派和保利兩單類REITs相比，上述幾款類REITs均非長租公寓形態(tài),，但其都被稱為“類REITs”,，即只向銀行等投資機構(gòu)開放，不可在證券交易所公開向個人投資者發(fā)售,。

“從REITs在海外的發(fā)展經(jīng)驗來看,，真正的REITs應(yīng)該就是租賃型REITs，REITs這個詞的誕生從一開始就是服務(wù)于租賃市場,，與租賃市場緊密相連,。”王戈宏認為,，國內(nèi)市場目前已有的REITs,，除保利和新派這兩單之外，“血統(tǒng)都不夠純,?！?/p>

“真REITs”何時出現(xiàn)成為備受關(guān)注的話題。與“類REITs”不同,，“真REITs”可直接在股票市場上市交易,，再加上租金收入免稅以及強制性分配等政策，需要國家立法及各職能部門的協(xié)調(diào),。

對此,，郭毅分析認為：“面對普通投資者發(fā)售的REITs在風(fēng)險上還需要有更多的把控，在制度設(shè)計上決策層可能還需要時間再做些準(zhǔn)備,?！痹谕醺旰昕磥恚黄扑^“政策壁壘”很簡單,，就是何時出臺“真REITs”的試點政策,，“把紅燈變成綠燈”，“國家連續(xù)出臺政策鼓勵租賃,，以及開發(fā)商拿地100%持有,，不斷在交易所推出各種ABS和‘類REITs’產(chǎn)品,，這都是相當(dāng)積極的信號。作為投身租賃市場的品牌,，不能等著綠燈亮了才啟動,，而是做好資產(chǎn)包在線上等待，綠燈亮了首先沖出去,?！?/p>

《中國經(jīng)濟周刊》記者 銀昕 姚冬琴 張燕 | 北京、深圳,、佛山報道

責(zé)編：陳惟杉

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第46期)