房價降了 你買房了嗎？

85后小夫妻：“調(diào)控年換房需要勇氣”

國家統(tǒng)計局11月70城房價數(shù)據(jù)顯示,，北京新房價格已低于去年同期,，二手房價格環(huán)比更是連續(xù)7個月領(lǐng)跌,。

“終于出手了?！痹诒本┕ぷ鞯睦钔?化名)躊躇三年多的換房大計,，在今年“十一”黃金周有了進(jìn)展。

跟中介交了5萬元定金,，確保在接下來的一周時間里,，這套住宅被李彤夫婦“鎖定”，不再接受其他看房人,，房源信息也從在售列表消失,，當(dāng)然，要將其變?yōu)榧t色蓋戳的“簽約”,，他們還有很長的路要走,。

過了與房東討價、跟中介周旋的亢奮勁兒,，李彤夫妻倆奔波于雙方父母家籌措首付,。他們算了下，2013年入住的婚房能賣373萬元,，扣除這部分,，與他們想購入的這套位于北京雙井地區(qū)的二手房首付以及其他稅費總和的差額在60-70萬元?！昂迷谑菗Q房,，首付湊湊還是夠的?！?/p>

房價降了,，換房卻不輕松?！袄瞎百I房有貸款,，這次只能按二套房首付六成算，加上銀行放貸越來越慢,，10月份定的房子,，網(wǎng)簽要等到明年1月，過戶更要等待更長的時間,?！?/p>

作為樓市調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京在2016年“9?30”后的一年多時間里,，發(fā)布了約50次調(diào)控政策,，經(jīng)過今年“3?17”調(diào)控的升級，北京限購限貸政策堪稱歷史最嚴(yán),?！罢J(rèn)房認(rèn)貸”基礎(chǔ)上,，二套房首付升至60%；商貸最長年限縮至25年,；當(dāng)下主流的二套房商貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍,；伴隨銀行按揭額度越來越緊，放款周期普遍要兩個月左右……

正因如此,，買房總成本并未隨城市房價同步走低,。

“房價降低與購房成本下降是兩個層面的問題，二者有關(guān)聯(lián),，卻非完全正向變動,。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對中新網(wǎng)記者分析,，房價降并不代表在售樓盤降價,，政策收緊導(dǎo)致購房者的首付壓力依然不小，另外,，部分開發(fā)商或違規(guī)收取“價外費用”,，致使實際售價高于成交價格。

有房的人,，有必要折騰房子嗎,？這是最近李彤被問最多的問題。作為85后,，人到中年的話題誰都逃不過,，在生娃提上日程后，她愈發(fā)覺得需要住的再寬敞一點,。

有的人出手了,，但在“買漲不買跌”的心理下，也有人猶豫了,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，購房群體結(jié)構(gòu)并未在調(diào)控前后發(fā)生變化。作為最易動搖的一類,，剛需群體在市場預(yù)期降溫后,，心態(tài)從恐慌入市轉(zhuǎn)為觀望，“入市”意愿和緊迫性明顯降低,。

上百城250余次調(diào)控為了啥？

業(yè)界聲音：“落實長效機制,，平衡發(fā)展”

不只是北京,，對于全國樓市來說,，2017年都可稱之為調(diào)控之年。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,，截至目前,，今年全國已有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策。

政策作用下,，房地產(chǎn)市場預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn),，記者梳理國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5月份開始,，上海,、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌,；平穩(wěn)度過“金九銀十”,，11個熱點城市新房價格跌回一年前，市場分化日趨明顯,。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為,，“雙向調(diào)控”是本輪樓市調(diào)控的突出特點，“市場過熱,、過冷同時存在,，在以往調(diào)控中比較少見，這也導(dǎo)致調(diào)控方法必須改進(jìn),，實施精準(zhǔn)調(diào)控,、因城施策?！?/p>

隨著調(diào)控深入,，政策傾向發(fā)生了微妙變化。在通過限購,、限貸,、限漲、限售,、限商“五限”成功控制住市場預(yù)期后,，住房租賃制度改革成為2017年樓市下半場的重頭戲。

一方面,，不少城市通過房企自持住房,、集體租賃住房等模式大幅增加未來幾年的租賃市場房源；另一方面,，在需求端尋求創(chuàng)新,，購租同權(quán)、官辦租賃服務(wù)平臺、信用租房等舉措逐步深入市場,。

層出不窮的措施,，目的只有一個。顧云昌說,，樓市調(diào)控最終目的就是實現(xiàn)平衡發(fā)展,。

張波也認(rèn)為，2017年樓市圍繞“真正落實長效機制”啟動了調(diào)控組合拳,，而根本目的就是構(gòu)建房地產(chǎn)階梯型消費,，解決高房價與高庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。

房價降 租金也降,？

90后北漂：“找個靠譜房東更重要”

換房裝修的空檔期,，身為北京人的李彤將開啟人生第一次租房體驗，她才知道,，原來租房市場冒出了不少新花樣,。

首先租賃平臺多了。2017年,，成都,、北京、杭州,、武漢,、廣州等城市均先后上線了官方住房租賃服務(wù)平臺，多以長租公寓和中介代理房源為主,，部分也支持個人房源的自主掛牌,，房源真、價格穩(wěn),、無中間環(huán)節(jié)的“靠譜”模式為市場帶來了新秩序,。

此外，租金,、押金的組合方式更加多變,，信用租房、租房貸橫空出世,。最初被互聯(lián)網(wǎng)電商提出的免押金,、信用租房等新興模式，逐漸被其他租賃主體接受,，在杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上,，“免押金”赫然成為一類篩選條件。

不同于李彤的租房初體驗，90后“北漂”蔣東(化名)是個“挑房”老手,。

趕在畢業(yè)季前，蔣東幫女友換了新房東,，“與房價相比,，今年房租變化并不明顯，年后和畢業(yè)季仍是漲租金的高峰期,?！迸c同齡人相比，蔣東對樓市的理性得益于他在北京一家地產(chǎn)中介近兩年的工作經(jīng)歷,，見證了北京樓市從高燒走向平穩(wěn),。

談及新興的信用租房，蔣東更愿意相信自己的經(jīng)驗,，“北漂”兩年多,，他都是自己找一手房東簽合同，“免不免押金都是次要的,，找個靠譜房東才是關(guān)鍵”,。

蔣東對住房租賃政策的出臺都有關(guān)注，但最關(guān)心的,，還是租金何時能降,？

“要讓租金真正下調(diào)，關(guān)鍵是要看兩個因素,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)記者采訪時說，一是絕對下調(diào),，需要有更為活躍的租客需求以及減少空置率,；二是相對下調(diào)，即租金可能上漲,，但性價比提高,，類似有精裝修、家政服務(wù)等,。

為籌備結(jié)婚,，蔣東最近辭職回河北老家買了房子，等料理完裝修,，他決定回北京繼續(xù)“北漂”,，“大城市機會還是多，收入高好幾個檔次,，趁年輕折騰折騰不是壞事,。”

明年樓市何去何從？

70后孩子媽：“怕房價再降,，更怕又漲”

要不要在今年買房的糾結(jié),，大多緣于對樓市預(yù)期的迷惑?！芭路績r再降,，更怕又漲?！庇兄煌彿啃枨蟮亩辔皇茉L者均對記者表達(dá)了這樣的矛盾心理,。

1977年出生的柳禾(化名)算晚育一族，剛滿5歲的女兒即將面臨上小學(xué)的關(guān)鍵節(jié)點,，她說,，“年中曾看中海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)房，當(dāng)時感覺價格還會降,，沒想一拖就拖到了年底”,。

柳禾跟老公均就職于國內(nèi)知名互聯(lián)網(wǎng)公司，收入不錯,，換房的經(jīng)濟壓力并不存在,，她唯一糾結(jié)的是不知道房價未來怎么走，“如果再跌,，現(xiàn)在住的房子怕賣不上價,；但若開漲，學(xué)區(qū)房將會高不可攀,?！?/p>

中國社會科學(xué)院于12月5日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》預(yù)測，2018年房地產(chǎn)市場將迎盤整期,，住房價格增幅或繼續(xù)保持平穩(wěn)下降,，商品住宅銷售額增幅將明顯回落，庫存進(jìn)一步下降,。

但上述報告也指出,，一線城市房價收入比依然居高不下，北京房價收入比居所有城市之首,?！叭舴績r收入比過高，說明存在一定泡沫風(fēng)險,?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束，總體預(yù)期未變,，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化,，可能導(dǎo)致反彈。

官方也嗅到了市場的悸動,。11月21日,，住建部會同國土部、央行召開房地產(chǎn)市場座談會,，要求堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖,、力度不放松,，不能有任何“喘口氣,、歇歇腳”的念頭。

12月8日召開的中共中央政治局會議在分析研究2018年經(jīng)濟工作時提出,，加快住房制度改革和長效機制建設(shè)是要著力抓好的一項重點工作,。

這一定調(diào)將給明年樓市帶來什么？顧云昌對此進(jìn)行了分析：一方面是住房租賃制度建設(shè)將在人口凈流入城市繼續(xù)發(fā)揮作用,，且建設(shè)速度會加快,，目標(biāo)是“兩多一并”：多渠道保障、多主體供給和購租并舉,；另一方面,，“1+3”的長效機制將逐步形成，“1”是指住房租賃制度改革要加快,；“3”是在財政稅收,、土地供應(yīng)、金融政策三方面出臺更多舉措,。

“按照樓市發(fā)展的周期性,，2018年將是樓市的‘小年’?！鳖櫾撇A(yù)計,，明年全國房地產(chǎn)市場銷售面積不可能達(dá)到高峰，二手房價穩(wěn)中有降的趨勢也會延續(xù),。(完)