隨著天氣轉(zhuǎn)暖，北京樓市迎來供應(yīng)“小陽春”,。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月北京將有23個(gè)住宅入市,，因受到土地供應(yīng)影響,，未來月均約20個(gè)項(xiàng)目入市量也將成為極限。目前,，有項(xiàng)目貼著價(jià)格“底線”低調(diào)入市,，有項(xiàng)目選擇“雪藏”，商住樓因?yàn)椴淮_定的政策風(fēng)險(xiǎn),，加緊出貨,，而二手房市場已現(xiàn)回暖跡象,。

新盤緊貼價(jià)格“底線”入市

近期北京入市的項(xiàng)目中，不乏一些當(dāng)年高價(jià)地的代表,。業(yè)內(nèi)人士表示,，高成本帶來的資金壓力使這些項(xiàng)目推盤較為積極。不過,，一些項(xiàng)目因?yàn)轭A(yù)售價(jià)格受限,，貼著價(jià)格的“底線”入市。

位于大興黃村的綠地高端產(chǎn)品系海珀云翡項(xiàng)目于近期開盤,，目前主推戶型為102平方米兩居,、135平方米三居。該項(xiàng)目是綠地在2016年2月以39億元的價(jià)格獲得,，折合樓面價(jià)4.7萬/平方米,，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)地價(jià)最高紀(jì)錄,。記者在北京市住建委的官網(wǎng)上看到,，該項(xiàng)目于1月取得預(yù)售許可證，價(jià)格在7.3萬-7.8萬元/平方米,。當(dāng)時(shí)有分析稱,，該地塊的樓面價(jià)超過區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)價(jià)格，預(yù)期銷售單價(jià)達(dá)8萬以上,。

有消息稱,，位于中央別墅區(qū)孫河板塊的景粼原著140平方米三居戶型即將入市。景粼原著銷售人員表示,，項(xiàng)目目前處于意向登記階段,，具體開盤時(shí)間、均價(jià)未定,。不過,，記者在北京市住建委官網(wǎng)上看到，景粼原著去年12月取得了預(yù)售許可證,，6,、7、8,、9,、14、15號樓擬售價(jià)格在7.1萬-8.8萬元/平方米,。而景粼原著項(xiàng)目去年10月銷售審批均價(jià)已超9萬元/平方米,，其中32號樓5套房源審批價(jià)格已超過13萬元/平方米。

豪宅 “雪藏”

記者查閱北京市住建委官網(wǎng)發(fā)現(xiàn),，2017年至今,，北京只有11個(gè)項(xiàng)目取得商品住宅預(yù)售許可證,。中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)始人劉東認(rèn)為，“9·30新政”之后,，市場“限購,、限售、限價(jià),、限簽”特征明顯,。“目前想入市的項(xiàng)目很多,，但從土地成本看,，很多項(xiàng)目不想賣，一賣就賠,，因?yàn)檎邔r(jià)格有限定,，這對開發(fā)商而言比較尷尬?！眲|認(rèn)為,，北京市場的開發(fā)商資金方面基本不存在問題，可以扛過一陣子再說,。即便資金有問題,，開發(fā)商也可以與其他企業(yè)合作開發(fā)或轉(zhuǎn)手。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅表示,，有部分開發(fā)商因地塊較好,，并不著急推貨，而是希望打造產(chǎn)品附加值,，讓項(xiàng)目獲得更高溢價(jià),。

不過，在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來,，項(xiàng)目“死扛”的不確定也在加大,。今年自住型商品房供應(yīng)加大，未來整體房價(jià)走勢還不確定,。隨行就市,，制定合理價(jià)格，甚至打折出售可能更合適,，“調(diào)控放松后房價(jià)上漲,，這是老的思考邏輯，未來未必是這一市場規(guī)律,?！焙皶熣f。

商住搶“上市”

目前，一些產(chǎn)品線豐富的開發(fā)商,，將銷售的重點(diǎn)放在商住類產(chǎn)品上,。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月入市的23個(gè)項(xiàng)目中,，商辦類項(xiàng)目多達(dá)10個(gè),，包括中國鐵建·原香匯、天健廣場,、首創(chuàng)中心·天閱公館等,，售價(jià)每平方米從2萬元到8萬元不等。

對此,，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,，自去年通州雙限后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷,，而今年1月上海暫停商辦項(xiàng)目銷售的現(xiàn)實(shí)更是將這一類型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖,，收緊調(diào)控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商辦類物業(yè)獲得的銷售額高達(dá)1304億元,，占商品住宅銷售額超過三成的比重,，一旦商住調(diào)控祭出，對于房企來說將是巨大打擊,。因此,，自2月中旬商辦集中入市的趨勢開始顯現(xiàn),，而3月份商辦項(xiàng)目“搶入市”的現(xiàn)象更加明顯,，這或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。

二手房出現(xiàn)回暖跡象

進(jìn)入3月,，隨著春節(jié)假期的遠(yuǎn)去,，北京二手房交易量開始回升，市場出現(xiàn)回暖跡象,。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì),，2017年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6166套,，與2月上旬同期相比增加40.1%,，同比2016年3月上旬下降19.7%。

對此,，胡景暉認(rèn)為,，3月市場的爆發(fā)，主要是春節(jié)1,、2月擠壓需要的集中釋放,。不過，僅以目前的市場來判斷“小陽春”還為時(shí)尚早，還要看3月份整體交易量及4月份的變化,。

胡景暉表示,，與2016年同期相比，如今北京二手市場的基本環(huán)境已然改變,，去年的政策為鼓勵(lì)去庫存,，所以去年3月北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下了近幾年的新高。如今的樓市政策是為了防止炒房,、避免樓市大起大落,。雖然今年3月市場熱度較2月有所提高，但仍不及去年,。