三輪調(diào)控層層遞進(jìn)

張大偉表示,，近兩個(gè)月樓市經(jīng)歷了三輪遞進(jìn)式調(diào)控。第一輪是自北京9·30推出“京八條”后,，21個(gè)省市先后于國慶假期發(fā)布調(diào)控政策,，主要特征是從限購、限貸、土地供應(yīng)等方面對各地樓市進(jìn)行調(diào)節(jié),。第二輪則是國慶發(fā)布調(diào)控政策后各地的落地執(zhí)行期,，基本上出臺調(diào)控政策城市都1-2次發(fā)布了落地執(zhí)行細(xì)節(jié)，在第一輪限購,、限貸政策出臺后,，10月中旬開始各地開展了房地產(chǎn)調(diào)控全面落地執(zhí)行。這也使得本輪房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度更強(qiáng),。

第三輪則始于11月28日,，上海發(fā)布全面信貸收緊政策。這是第一個(gè)城市提及全面恢復(fù)2014年9·30政策之前的認(rèn)房又認(rèn)貸的政策,。第三輪政策從前兩輪的主要影響投資,，到第三輪全面約束改善需求，預(yù)計(jì)影響較大,。后續(xù)其他一線城市及漲幅比較快的二線城市有可能部分恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸,。這一政策對市場的改善需求影響很大。

而11月28日發(fā)布調(diào)控政策的上海,、天津等升級調(diào)控政策的城市房價(jià)前期漲幅較高,。從10月房價(jià)走勢看，增速盡管有所放緩,，但環(huán)比仍處在上漲之中,。

此外，第三輪調(diào)控逐漸開始從銀行金融端發(fā)力,，在提高首套及二套房首付后,，疊加年底資金緊張效應(yīng)，房地產(chǎn)信貸或面臨收緊,，預(yù)計(jì)市場將暫時(shí)告別價(jià)格上漲,。

一二線城市成交量下滑

數(shù)據(jù)顯示，10月調(diào)控以來,，一二線城市樓市明顯降溫,，三線城市穩(wěn)定增長，城市分化顯著,，調(diào)控政策取得一定預(yù)期成效,。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月第4周,，各地新房成交量下滑,，且絕對值為“十一”調(diào)控潮以來的單周最低位。從中原監(jiān)測的40個(gè)城市數(shù)據(jù)看,，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%,。其中,，一線、二線城市分別下降7%,、14%,，三四線城市微升1%,。在調(diào)控整體收緊后的兩個(gè)月內(nèi),，新房成交呈現(xiàn)出逐周走低之勢。11月前四周,，全國40城市新房合計(jì)成交量較10月同期下降約兩成,，且各線城市均現(xiàn)回落。二手房市場成交量也逐步走低,，11月第4周中原監(jiān)測的21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降5%,，且持續(xù)四周成交量環(huán)比下滑。11月前四周的二手房合計(jì)成交量較10月同期下降約5%,。其中,，蘇州、上海的降幅已達(dá)三成左右,。

值得注意的是,，在北京、上海,、深圳的新政中,，均大幅調(diào)高了二套房尤其是非普住宅的標(biāo)準(zhǔn)，由于三地非普標(biāo)準(zhǔn)仍沿用數(shù)年前的價(jià)格,，最高價(jià)格已經(jīng)顯著低于目前的成交價(jià),，因此調(diào)高二套非普首付，預(yù)計(jì)對改善性需求產(chǎn)生較大影響,。上海在恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后,，還提高了非普二套房的首付至70%。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示,，按照上?，F(xiàn)有普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)及2016年1-11月交易價(jià)格來看，目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)間僅有1%的住宅屬于普通住宅,，外環(huán)外僅有19%符合普通住宅,。若2017年普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，絕大多數(shù)的改善型住宅均屬于非普通住宅,，可能傷及改善型需求,。

土地市場仍然火爆

盡管重點(diǎn)城市新房和二手房成交量持續(xù)下滑，部分地區(qū)成交價(jià)格也出現(xiàn)了下滑,。但重點(diǎn)城市的土地市場卻呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的火熱景象,。房企爭相在一二線重點(diǎn)城市大舉增加土地儲備,。多地根據(jù)土地市場做出了多種調(diào)整和限制，仍然難以動(dòng)搖房企積極儲備土地的決心,。

近期,，廣州、福州,、武漢,、長沙等地土地市場拍賣吸引了多家房企，“限地價(jià),、競配建”的出讓方式并未抑制房企在上述熱點(diǎn)城市的搶地?zé)崆?。福州上周共?jì)成交9宗含住用地，出讓金超過117億元,。其中,，8宗地塊均觸及50%的溢價(jià)率上限，轉(zhuǎn)為競爭配建面積,。

同時(shí),，房價(jià)水平長期低于其他一線城市的廣州，上周土地市場也集中爆發(fā),，共計(jì)14宗含住用地成交,，出讓金超過280億元。其中,，13宗地塊達(dá)到45%的溢價(jià)率上限,。上周成交地塊中，多宗創(chuàng)下單價(jià)歷史新高,，其中4宗含住宅用地在剔除配建后的樓面地價(jià)超過4萬元/平方米,，競得者包括保利、中冶,、龍湖,、首開。

業(yè)內(nèi)人士表示,，調(diào)控收緊使得市場趨冷,，但由于今年前期房企業(yè)績普遍表現(xiàn)良好，并手握大量現(xiàn)金,，同時(shí)經(jīng)過前三季度的去庫存后需要補(bǔ)充土地,。本輪量價(jià)增長相對理性的一批熱點(diǎn)城市，成為房企關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū),。