房價調(diào)控，應(yīng)遵循市場規(guī)律，避免出臺那些加劇市場心理波動的行政限制,。

上海警方9日向外界披露“上海購房信貸新政”謠言事件的始末,。經(jīng)過幾家中介公司員工的層層創(chuàng)造,，“首套認(rèn)房又認(rèn)貸,；離婚不滿一年，按離婚前的家庭住房情況執(zhí)行限購政策”在網(wǎng)上流傳,，一批房產(chǎn)微信公眾號又轉(zhuǎn)載,，造成了上海市民搶房潮、排隊離婚等怪現(xiàn)狀,。

中介為了短期沖業(yè)績制造謠言，誠然可惡,，但謠言引發(fā)的狂熱所透射的市場心理更值得探究,。

首先，限購,、限貸真的能降房價嗎,？很多人——包括很多學(xué)者在內(nèi)，以為是這樣的,。但很顯然,，市場心理卻與此相反。如果市場心理認(rèn)為限購,、限貸能降房價,，那么人們聽說將會出臺限購限貸的政策時，就不會去搶房,。因為,，誰會去搶即將下跌的房子呢？之所以限購限貸引發(fā)搶房潮,，恰恰是因為人們預(yù)期房價還會更高,，怕失去利用銀行杠桿的機會，所以要擠進狹窄的通道,。

為什么市場心理會如此預(yù)期,？這是因為，政府在需求端嚴(yán)加調(diào)控,，是給市場傳遞供給不會發(fā)力的信號,；限購限貸也是告訴已經(jīng)有多套房的人，賣出房子容易,，再買進就難了,，這使得二手房市場買主惜售。缺了二手房這個巨大的市場穩(wěn)定器,，人們自然會預(yù)期房價繼續(xù)上漲,。所以，“房貸新政”謠言引發(fā)的搶房潮,、離婚潮其實是在提示有關(guān)部門,，限購,、限貸并不是有效的調(diào)控房價的辦法。

其次,，市場心理對高房價的預(yù)期也應(yīng)引起警醒,。一些房地產(chǎn)微博號、微信號唱響的“京滬永遠漲”已經(jīng)成為了很多人的“天定規(guī)則”,。這些微博,、微信號反復(fù)告訴它們的讀者，你窮是因為你過去沒有咬牙買房,，如果你錯過這一波房價上漲你會更加窮,；只要你在京滬等特大城市買房，就算以后其他地方房價跌了,，京滬也不會跌,，因為全國人都向京滬聚集；貨幣還會繼續(xù)超發(fā),，持鈔是最危險的,。有人預(yù)測，北京房價很快就能到20萬元/平米,。從歷史上看,，過去十幾年里，有房族和無房族,、多房族和少房族的財富差距的確拉得比較大,，所以這些論調(diào)極易取信于人，但這恰恰蘊藏著巨大的風(fēng)險,。

有學(xué)者說,，過去唱空房價的著名人物，如謝國忠,、易憲容,、牛刀等，現(xiàn)在基本銷聲匿跡了,，可謂“空頭已死”,，而“空頭已死”之后，多頭是很危險的,。這位學(xué)者的話,，經(jīng)濟學(xué)上有道理?！翱疹^已死”就是未來的利好已經(jīng)被充分折現(xiàn)到現(xiàn)在了,，接下來市場就要承受利空的沖擊，這就像股市的“利好出盡”。現(xiàn)在的房市有點像去年的股市,，“京滬永遠漲”等非理性口號比“10000點不是夢”更流行,，菜市場的大爺大媽都在討論炒房，有點錢的人都是全力殺入,。

如果政府總是從需求端限這限那,，反倒會被老百姓理解為限制老百姓的獲利機會。過去一波又一波的行政調(diào)控,，最后的結(jié)果是越信調(diào)控者越買不起房,，所以老百姓對各種行政調(diào)控異常敏感，寧愿假離婚也要沖破行政調(diào)控,，這只會加劇樓市的波動,。目前全民搶房的心理，和這些行政調(diào)控脫不了關(guān)系,。

樓市比股市的牽涉面更廣,，承受不了股市那樣的波動,，不宜推出那些加劇市場心理波動的行政限制,。有關(guān)部門應(yīng)該大力增加土地供給，消除貨幣波動,，讓交易暢通起來,，這些才是弭平樓市大波動的良方。

□鄧新華（經(jīng)濟學(xué)者）