國(guó)家發(fā)改委、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》),，要求對(duì)2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施短板進(jìn)行摸排,，以燃?xì)狻㈦娏?、排水,、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老、托育,、停車,、便民、充電樁等民生設(shè)施為重點(diǎn),，進(jìn)行優(yōu)先改造,。

這些“看不到”“難看到”的地方，是老舊小區(qū)運(yùn)行的痛點(diǎn)堵點(diǎn),。補(bǔ)上配套設(shè)施短板,，讓居民充滿期待。

摸排“看不見(jiàn)的地方”

——排查配套基礎(chǔ)設(shè)施存在的安全隱患,，摸排民生設(shè)施缺口情況

老舊小區(qū)的“老”和“舊”,，不僅體現(xiàn)在具體的樓齡上，更隱藏在許多“看不見(jiàn)的地方”,。

“加裝電梯,、路面硬化，這些都是‘看得見(jiàn)的地方’,，而‘看不見(jiàn)的地方’也應(yīng)成為改造的重點(diǎn)對(duì)象,。”提起老舊小區(qū)改造,，北京市海淀區(qū)某老舊小區(qū)居民陳軍這樣說(shuō),。陳軍所居住的小區(qū)建成于上世紀(jì)80年代初,，由于樓齡較老,，小區(qū)配套設(shè)施存在排水設(shè)施老化、暖氣溫度不高,、入戶光纖網(wǎng)速較慢等問(wèn)題,。以排水設(shè)施為例，樓內(nèi)上下水管道為鑄鐵材質(zhì),，老化銹蝕較為嚴(yán)重,，存在滲水漏水等現(xiàn)象?！懊康酵Ｋ蠡謴?fù)供水時(shí),，水都是棕紅色的,，還摻雜著沙礫，要排很久才能恢復(fù)清澈,。管道銹蝕已經(jīng)影響到水質(zhì),，我家不燒自來(lái)水喝，也不用它做飯,?！标愜娬f(shuō)。

對(duì)民生設(shè)施缺口,，老舊小區(qū)的居民們同樣有很強(qiáng)烈改造意愿,。

“樓門(mén)高出地面5級(jí)臺(tái)階，卻沒(méi)有無(wú)障礙設(shè)施,，對(duì)于坐輪椅,、拄拐杖的老人特別不方便。小區(qū)里老人多,、孩子多,，缺少養(yǎng)老托育設(shè)施?！蹦赀^(guò)八旬的王淑珍老人住在北京市朝陽(yáng)區(qū)一處建于上世紀(jì)90年代的小區(qū),，眼下就有一樁煩心事：“我們這里是一梯兩戶的結(jié)構(gòu)，有些業(yè)主干脆就把電梯外的公共空間圈占了,，打隔斷,、存雜物，感覺(jué)很不安全,，但物業(yè)又沒(méi)有執(zhí)法權(quán),，現(xiàn)在成了‘老大難’問(wèn)題?！蓖跏缯湔f(shuō),。

這些“看不到”“難看到”的地方，既包含市政配套設(shè)施等基礎(chǔ)類改造內(nèi)容,、滿足居民生活便利需要的完善類改造內(nèi)容,，也包含豐富公共服務(wù)的提升類改造內(nèi)容，正是下一階段老舊小區(qū)改造的重點(diǎn),。

《通知》要求排查燃?xì)?、電力、排水,、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施以及公共空間等可能存在的安全隱患,；摸排養(yǎng)老、托育,、停車,、便民,、充電樁等設(shè)施缺口情況。在此基礎(chǔ)上,，上述設(shè)施將作為重點(diǎn)內(nèi)容得到優(yōu)先改造,。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲對(duì)本報(bào)記者表示，老舊小區(qū)相關(guān)設(shè)施改造是一項(xiàng)包括前期立項(xiàng),、中期建設(shè),、后期管理維護(hù)在內(nèi)的系統(tǒng)性工程，前期摸排到位,、面向居民做好解釋引導(dǎo),，是做好改造的重要前提。具體實(shí)施過(guò)程中也要堅(jiān)持因地制宜,、分類施策,，力爭(zhēng)做到一地一策、一小區(qū)一策,?！懊迩闆r，找準(zhǔn)短板,，在改造過(guò)程中首先力求實(shí)效,，將極大提升老舊小區(qū)居民獲得感、幸福感,?！比闻d洲說(shuō)。

建設(shè)好,、更新好,、管護(hù)好

——加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，推行物業(yè)專業(yè)化管理,，完善長(zhǎng)效管理機(jī)制

補(bǔ)上老舊小區(qū)配套設(shè)施短板,，是一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致、牽涉面廣的大工程,。

“我們希望把鑄鐵管換成PVC(聚氯乙烯)的,，但這真的是大工程，要換就得整串換,，需要有人組織協(xié)調(diào),、各戶統(tǒng)一行動(dòng)。當(dāng)然,，也需要不少錢(qián)?！标愜姼嬖V記者,，要解決排水設(shè)施老化的問(wèn)題,，單憑個(gè)別業(yè)主和物業(yè)公司的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要多個(gè)主體在各環(huán)節(jié)形成合力,，才能實(shí)現(xiàn)“標(biāo)本兼治”,。

王淑珍表示，設(shè)施建好了,，也要管好,，這就要提升社區(qū)、物業(yè)和相關(guān)部門(mén)的服務(wù)管理能力,?！拔覀冃^(qū)停車位不僅缺少，而且管理無(wú)序,。有的戶一個(gè)也沒(méi)有,，有的人卻占有多個(gè)。時(shí)間長(zhǎng)了,，很多居民對(duì)設(shè)施管理者缺乏信任,。”

配套設(shè)施改造,，需要壓實(shí)責(zé)任主體,。《通知》強(qiáng)調(diào),，首先要落實(shí)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的社會(huì)責(zé)任和安全責(zé)任,，做好安全巡查和設(shè)施管養(yǎng)。在完善長(zhǎng)效管理機(jī)制方面,，各級(jí)城市(縣)要履行安全管理主體責(zé)任,，相關(guān)部門(mén)要按職責(zé)開(kāi)展安全監(jiān)督檢查。此外,，要建立居委會(huì),、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司等廣泛參與,、共商事務(wù),、協(xié)調(diào)互動(dòng)的社區(qū)管理新機(jī)制，推進(jìn)社區(qū)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化,，共同維護(hù)改造成果,。

改造過(guò)程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)也很重要?！案骷覇挝还莛B(yǎng)設(shè)施常常是‘九龍治水’,，缺乏協(xié)調(diào)。今天挖水管子，明天修井,，后天動(dòng)光纜……挖了填,、填了挖，時(shí)不時(shí)再停個(gè)水,，給居民生活帶來(lái)很多不便,。”陳軍說(shuō),。為此,，《通知》在工程質(zhì)量安全監(jiān)管方面對(duì)項(xiàng)目行業(yè)主管單位、建設(shè)單位,、勘察設(shè)計(jì)單位,、施工單位、監(jiān)理單位均提出相應(yīng)要求,，同時(shí)明確強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),，優(yōu)化空間布局和建設(shè)時(shí)序，避免反復(fù)開(kāi)挖,。

此外,，部分老舊小區(qū)由于歷史原因沒(méi)有物管、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰,，成為中長(zhǎng)期配套設(shè)施維護(hù)更新的障礙,。《通知》明確,，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后,，有條件的小區(qū)通過(guò)市場(chǎng)化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管；引導(dǎo)將相關(guān)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,，由其負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理,。

多渠道籌措資金

——統(tǒng)籌地方財(cái)力；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與,；引導(dǎo)居民出資參與

不少居民和專營(yíng)單位,、物管企業(yè)工作人員在采訪中表示，配套設(shè)施和民生設(shè)施改造作為老舊小區(qū)改造的難點(diǎn),，“難就難在資金”,。

任興洲認(rèn)為，解決“錢(qián)從哪兒來(lái)”的問(wèn)題,，關(guān)鍵在于創(chuàng)新投融資機(jī)制,，推動(dòng)多主體共建共改；同時(shí),，要著眼于改造的可持續(xù)性,，促進(jìn)資金活水持續(xù)涌流,，避免籌措資金過(guò)程變?yōu)椤耙诲N子買(mǎi)賣(mài)”。

明確多種資金來(lái)源,，正是此次《通知》的一大亮點(diǎn),。

一方面,，《通知》強(qiáng)調(diào),，中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；各地應(yīng)統(tǒng)籌地方財(cái)力,，重點(diǎn)安排消除城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類安全隱患,、提高排水防澇能力、完善養(yǎng)老托育設(shè)施,、建設(shè)停車場(chǎng)和便民設(shè)施等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施改造內(nèi)容,。同時(shí)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要落實(shí)出資責(zé)任,，優(yōu)先安排老舊小區(qū)配套設(shè)施改造資金,。

另一方面，《通知》指出,，發(fā)揮開(kāi)發(fā)性,、政策性金融支持的重要作用；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金,；對(duì)養(yǎng)老托育,、停車等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵(lì)社會(huì)資本專業(yè)承包單項(xiàng)或多項(xiàng)等,；按照誰(shuí)受益,、誰(shuí)出資原則，積極引導(dǎo)居民出資參與改造等,。

“誰(shuí)受益,、誰(shuí)出資，這6個(gè)字落實(shí)起來(lái)難度不小,。2013年,，物業(yè)在電梯里貼出公告，表示電梯已屬過(guò)時(shí)產(chǎn)品,、亟須大修或更換?，F(xiàn)在公告還貼在那兒，就是沒(méi)人出錢(qián),！”王淑珍表示,，“我們這些老住戶都愿意出錢(qián)，維修基金這個(gè)池子也該續(xù)水了,。另外,，小區(qū)廣告牌很多,，產(chǎn)生的公共收益也應(yīng)用于設(shè)施養(yǎng)護(hù)?！?/p>

為落實(shí)“誰(shuí)受益,、誰(shuí)出資”原則，《通知》給出了具體辦法：在引導(dǎo)居民出資參與改造時(shí),，可采取直接出資,、使用(補(bǔ)建、續(xù)籌)住宅專項(xiàng)維修資金,、讓渡小區(qū)公共收益等方式,。同時(shí)，建立健全住宅專項(xiàng)維修資金歸集,、使用及補(bǔ)建續(xù)籌制度,；統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益等業(yè)主共有收入，保障后續(xù)管養(yǎng)資金需求,。

任興洲解釋,，考慮到老舊小區(qū)自身特性，配套設(shè)施改造資金需要多渠道籌措,。這既非財(cái)政“大包大攬”,，也非業(yè)主完全“自掏腰包”，而是通過(guò)中央財(cái)政,、地方財(cái)政,、居民、社會(huì)資本等多主體參與共建共改,。

專家表示,，不同小區(qū)的改造側(cè)重點(diǎn)不同，在“誰(shuí)出錢(qián)”的問(wèn)題上應(yīng)堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析：基礎(chǔ)類改造應(yīng)由各級(jí)財(cái)政提供資金支持,；完善類,、提升類改造則應(yīng)由居民分?jǐn)偮男谐鲑Y責(zé)任，社會(huì)資本也可通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制引入,，用于具有一定營(yíng)利性的設(shè)施改造,。其中，引導(dǎo)居民協(xié)商一致并形成共識(shí),、取得樓宇乃至小區(qū)公共利益的“最大公約數(shù)”至關(guān)重要,。