19城“零成交”對(duì)房?jī)r(jià)意味著什么

譚浩俊

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年1~2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示,，1~2月份全國(guó)商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米,，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%,；商品房銷售額8203億元,，同比下降35.9%，其中住宅銷售額下降34.7%,。

2月份,，由于疫情導(dǎo)致部分城市成交“停擺”，70個(gè)大中城市中有19城（武漢,、石家莊,、太原、揚(yáng)州,、蚌埠,、平頂山等）新房“零成交”。二手房方面,，2月份,，武漢、石家莊,、呼和浩特,、包頭、錦州,、揚(yáng)州等24個(gè)城市二手房“零成交”,。

疫情確實(shí)是導(dǎo)致2月份樓市高度下沉、成交量大幅下降的一個(gè)原因,，或者說(shuō)一個(gè)重要原因,。但是，一場(chǎng)疫情,，絕對(duì)決定不了樓市的整體格局和變化,。疫情，只是樓市矛盾暴露、問(wèn)題顯現(xiàn)的一個(gè)導(dǎo)火索,。

很多人在分析,，疫情過(guò)后，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化,。有認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲的,，也有認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌的。更有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,，要防止房?jī)r(jià)暴跌,。顯然，這是一種擔(dān)心,，但是,，卻也不是毫無(wú)道理的擔(dān)心。因?yàn)?，疫情?duì)經(jīng)濟(jì)的短期影響是存在的,，對(duì)居民收入的影響也是存在的，市場(chǎng)低迷也就不可避免,。關(guān)鍵就看,，開發(fā)商的承受能力有多強(qiáng)，到底能將房?jī)r(jià)扛多遠(yuǎn),。

實(shí)際上,，開發(fā)商要想不讓企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問(wèn)題，最有效的辦法就是降價(jià)售房,，用售房來(lái)回籠資金,。因?yàn)椋?jīng)過(guò)幾年的強(qiáng)調(diào)控,、特別是“房住不炒”的定位,，購(gòu)房者越來(lái)越理性了，開發(fā)商與購(gòu)房者的利益博弈天平,，也開始向購(gòu)房者傾斜,。開發(fā)商只有適應(yīng)市場(chǎng)變化,，通過(guò)降價(jià)來(lái)回籠資金，確保資金鏈不斷,。購(gòu)房的主動(dòng)權(quán)在居民,，“保”房?jī)r(jià)的主動(dòng)權(quán)則在開發(fā)商,，那就是把房?jī)r(jià)降到購(gòu)房者能夠接受的水平,。什么是購(gòu)房者能夠接受的水平，估計(jì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降價(jià)20%至30%。否則,，吸引不了購(gòu)房者,，尤其是改善性住房消費(fèi)需求。

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),，樓市問(wèn)題是一個(gè)矛盾非常大的“結(jié)”,。房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)低迷,，對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響很大,，對(duì)政府財(cái)力調(diào)度影響很大，對(duì)政府能夠調(diào)控的手段影響很大,。但是,，如果繼續(xù)與開發(fā)商一起死扛房?jī)r(jià)，那么,，市場(chǎng)低迷的矛盾會(huì)更突出,，甚至引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌。如果通過(guò)取消限購(gòu)等政策,，刺激樓市,，又有可能與“房住不炒”相矛盾。這樣的心理,，讓地方政府很糾結(jié),。

也正因?yàn)槿绱耍胤秸诜龀珠_發(fā)企業(yè)方面,，也都是點(diǎn)到為止,，沒(méi)有動(dòng)作太大。他們擔(dān)心,，動(dòng)作大了,，房?jī)r(jià)再回歸上漲通道，他們承擔(dān)不起這個(gè)責(zé)任,。所以,，對(duì)開發(fā)商的政策要給，但很適度,。給市場(chǎng)的政策,，則只有極少數(shù)城市使用，且在大環(huán)境影響下,，效果不明顯,。因此，地方政府尚沒(méi)有找到更好的辦法來(lái)處理,，需要觀察與關(guān)注,。

開發(fā)商資金鏈緊繃的問(wèn)題,，最令人擔(dān)心的是金融風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商與銀行緊緊地綁在了一起,，開發(fā)商的錢,，大多是銀行的錢。一旦開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂,，最先受傷的,，就是銀行?；蛟S,，銀行會(huì)明里暗里給開發(fā)商以支持，以各種方式確保開發(fā)商不出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),。因此,，只要房?jī)r(jià)不出現(xiàn)暴跌，只要開發(fā)商愿意降價(jià)售房,，出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的概率不是很大,。關(guān)鍵就看開發(fā)商如何處理房?jī)r(jià)問(wèn)題，所以,，銀行要密切關(guān)注開發(fā)商的行動(dòng)，督促開發(fā)商能夠降價(jià)售房,。