2018年的樓市,，依然是中國(guó)老百姓最為關(guān)心的話(huà)題之一,。這一年,，樓市里出現(xiàn)的各種新聞,，比如有的樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn),，有的城市則悄悄放松了限購(gòu),，有的城市卻又拍出了新的地王,。各路消息讓每一個(gè)人對(duì)于樓市的判斷,，都有著各自的理解。

北京樓市降溫 每平米37萬(wàn)元的天價(jià)房消失不見(jiàn)

2018年12月,，北京已經(jīng)是隆冬季節(jié),，寒風(fēng)瑟瑟。某房產(chǎn)中介譚敏花了幾天時(shí)間,，終于約到了一位要買(mǎi)房的客戶(hù)來(lái)看房,。

購(gòu)房人是黃先生，看中了北京東城區(qū)的金魚(yú)池小區(qū)的一套房子,。這個(gè)小區(qū)是十幾年前建的回遷房,，地處北京核心老城區(qū)，緊鄰天壇公園,，要價(jià)自然不菲,。不過(guò)最近幾個(gè)月，他發(fā)現(xiàn),，業(yè)主們?cè)瓉?lái)死死咬定的價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)了,。他看中的那套71平米的兩居室總價(jià)從最初的730萬(wàn)降到610萬(wàn)，又降到590萬(wàn),。經(jīng)過(guò)中介多次溝通,，房主把價(jià)格下調(diào)到了570萬(wàn)元。連續(xù)降價(jià)讓黃先生也多了選擇的想法,，打算等等再說(shuō),。

觀(guān)望、猶豫,，是2018年購(gòu)房者的普遍態(tài)度,，這在過(guò)去是不可想象的,。2017年3月前，譚敏所在的東城區(qū)的房子炙手可熱,，一旦掛牌，很快就能賣(mài)出,。購(gòu)房者如果不及時(shí)出手,，房子很可能會(huì)被搶走。

譚敏說(shuō),，市場(chǎng)好的時(shí)候,，一個(gè)房子掛出來(lái)基本兩三天就成交，在2017年年初的時(shí)候,，還會(huì)有人加價(jià)搶房子,。但是，現(xiàn)在有些房子掛出來(lái),，接近一年也沒(méi)有成交,。

根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，2016年3月是北京二手房銷(xiāo)量最高的月份,，單月網(wǎng)簽量達(dá)到32000多套,。2017年3月后，二手房銷(xiāo)量大幅下跌,。2018年,，北京市二手房網(wǎng)簽量總體處于較低水平，5月份是最高點(diǎn),，也僅為18000多套,。進(jìn)入10月、11月,，二手住宅交易量更是大幅下滑,，其中10月份的簽約量?jī)H為8800多套。進(jìn)入12月,，雖然從單日的數(shù)據(jù)看,，銷(xiāo)量有所回升，但這也只是前期累積的購(gòu)房需求在年底集中釋放,。

譚敏告訴記者,，成交的客戶(hù)基本上都是前期積累下來(lái)的，她的有些客戶(hù)看了七八個(gè)月,，甚至看了一年的房子才出手的,。

2017年3月，為了遏制樓市過(guò)熱的局面,，北京市連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)力度空前的限購(gòu)限貸政策,，提高首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，認(rèn)房又認(rèn)貸；

對(duì)于二套房,，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的最低首付比例從50%提高到60%,，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的最低首付比例從70%提高至80%；房貸最高年限從30年降至25年,。

此外,，為了防止炒作學(xué)區(qū)房，北京朝陽(yáng),、東城,、海淀、豐臺(tái)等6個(gè)城區(qū)相繼提出“多校劃片”政策,，即一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所學(xué)校,。這意味著消費(fèi)者即使購(gòu)買(mǎi)了高價(jià)學(xué)區(qū)房，孩子也未必能上到心目中的好學(xué)校,。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,，2018年11月，北京新建商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)1.4%,，二手房?jī)r(jià)格同比下跌2.1%,。

毗鄰北京天安門(mén)和西單商圈的西城區(qū)金融街，由于地理位置,、學(xué)區(qū)資源優(yōu)越,，屢屢誕生“天價(jià)房”。2018年6月19日,，北京市西城區(qū)銅井大院一間6.7平米的平房在網(wǎng)上由法院公開(kāi)拍賣(mài),，起拍價(jià)60萬(wàn)元，共有49人參與競(jìng)拍,，最后以250萬(wàn)元的價(jià)格成交,，折合單價(jià)37.3萬(wàn)/平米。這個(gè)價(jià)格幾乎刷新了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的最高記錄?，F(xiàn)在,，記者在金融街一家房產(chǎn)中介了解到，每平方米20萬(wàn)元的單價(jià)就算是貴的了,。

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌 三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)卻瘋漲,？

地域上的區(qū)別，往往讓不同區(qū)域的樓市,，呈現(xiàn)不同的價(jià)格走勢(shì),，一線(xiàn)城市的價(jià)格在穩(wěn)步回落，而部分三四線(xiàn)城市的情況,，卻在逆勢(shì)上揚(yáng),，數(shù)據(jù)顯示,，2018年以來(lái)，江蘇,、浙江的部分三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯漲幅,。

2018年冬天，宿遷的樓市新聞不斷,。2018年11月2日,，宿遷市國(guó)土資源局以?huà)炫品绞匠鲎?3幅土地，全部順利成交,。其中，一片荒地在當(dāng)天經(jīng)過(guò)306輪的激烈競(jìng)價(jià),，最終以每畝1005萬(wàn)元的價(jià)格成交,，溢價(jià)率高達(dá)82.72%，成為令人矚目的地王,。與此同時(shí),，也傳來(lái)了兩家房企破產(chǎn)的消息。

宿遷市宿豫區(qū)一個(gè)大型商場(chǎng)剛剛開(kāi)業(yè),，附近一個(gè)叫帝景豪苑的樓盤(pán)特別搶手,，記者在售樓沙盤(pán)上看到插滿(mǎn)了“售罄”的小旗子。工作人員告訴記者,，除了5棟別墅,，小區(qū)所有的普通住宅全部售罄。

工作人員說(shuō),，帝景豪苑最后賣(mài)完的一棟樓,，2018年年初開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)價(jià)格為每平米8000元,。按照該小區(qū)現(xiàn)有最小戶(hù)型85平米計(jì)算,，每套房至少需要68萬(wàn)元。宿遷市宿豫區(qū)政府官網(wǎng)顯示,，2016年,，宿豫區(qū)城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入為18990.9元。如果以這樣的收入買(mǎi)一套房,，需要不吃不喝35年,。

可是，在宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)顯示,，不算5棟別墅,，帝景豪苑小區(qū)還有147套房可售。宿豫區(qū)住建局的工作人員很肯定地說(shuō),，宿豫區(qū)商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)是及時(shí)更新的,，數(shù)據(jù)是可信的,、權(quán)威的。也就是說(shuō),，截止到12月18日,，這里還有147套普通住宅可售。這與帝景豪苑銷(xiāo)售人員的說(shuō)法相差甚遠(yuǎn),。

2018年5月2日,，宿遷市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售監(jiān)管的通知》，其中第四條規(guī)定,，嚴(yán)禁捂盤(pán)惜售,、囤積房源，不得進(jìn)行虛假交易,、炒賣(mài)房號(hào),。

但是記者在另一個(gè)名叫金鷹國(guó)際花園的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤(pán)每次只開(kāi)盤(pán)一棟樓,，售樓員告訴記者,，他們?nèi)齻€(gè)月之后再銷(xiāo)售第二棟樓，每次漲價(jià)5%,，這樣可以不斷漲價(jià),。在宿遷，幾乎所有的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員都告訴記者,，未來(lái)宿遷樓盤(pán)還會(huì)漲價(jià),。

安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，江蘇宿遷主城區(qū)房?jī)r(jià)從2017年2月開(kāi)始,，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年半的上漲行情,。2017年2月每平米均價(jià)為5247元，年底上漲至7127元,；2018年8月,，房?jī)r(jià)上漲至7970元。一年半的時(shí)間,，價(jià)格上漲幅度在50%以上,。此后房?jī)r(jià)終于趨于平穩(wěn)，2018年12月每平米均價(jià)為7906元,。

中指研究院黃瑜副院長(zhǎng)看來(lái),，三四線(xiàn)城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng) 黃瑜：三四線(xiàn)城市捂盤(pán)惜售是有風(fēng)險(xiǎn)的,。第一,，從三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)調(diào)整先于其他城市出現(xiàn)，甚至回落的速度也比較快,，那么它的市場(chǎng)就會(huì)更加脆弱,。第二三四線(xiàn)城市形成有效供應(yīng)的時(shí)間短,，所以一旦認(rèn)為短期的市場(chǎng)好，所以想惜售,，但是如果過(guò)了一個(gè)月或者兩個(gè)月之后,，可能市場(chǎng)狀況很容易發(fā)生變化，實(shí)際上對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)上來(lái)說(shuō)是有風(fēng)險(xiǎn)的,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)冷暖不一,，樓市走向似乎撲朔迷離。不過(guò)地產(chǎn)融資似乎開(kāi)始變得寬松,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2018年10月份，包括北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,、天津薊州新城建設(shè)公司等多家房企的融資計(jì)劃被叫停,，當(dāng)月，全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)融資總額僅為500多億,；然而接下來(lái)的11月，多家房地產(chǎn)企業(yè)密集獲準(zhǔn)大額融資,，合計(jì)數(shù)額超過(guò)1000億元,；12月房地產(chǎn)企業(yè)融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，合計(jì)融資額度高達(dá)1600億左右,。

與此同時(shí),，2018年12月12日，國(guó)家發(fā)改委公布了“關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知”,。在事實(shí)上賦予了有相當(dāng)規(guī)模,、相當(dāng)信用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資的“特別通道”。業(yè)內(nèi)人士說(shuō),，發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資,，在地產(chǎn)行業(yè)僅限于棚戶(hù)區(qū)改造、保障性住房,、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目,，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此樓市調(diào)控總體方向不變,。

半小時(shí)觀(guān)察

住房完善結(jié)構(gòu) 樓市健康發(fā)展

2018年的中國(guó)樓市,，眼下已經(jīng)是過(guò)去式了，而2019年的樓市,，也有了明確的答案,，這就是穩(wěn)。2018年12月,，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,，住建部指出,，2019年要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。而且,，更多保障性住房和租賃住房將進(jìn)入市場(chǎng),，完善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。2018年全國(guó)棚改1至11月,，已開(kāi)工616萬(wàn)套,，超額完成年度目標(biāo)總量。2018年,，北京市建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房5萬(wàn)套,，著力推進(jìn)已供地共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)?？梢钥吹?，對(duì)于遏制高房?jī)r(jià)，解決百姓住房問(wèn)題的利好措施,，新的一年將越來(lái)越多,，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的,，堅(jiān)持這個(gè)道理,，樓市才會(huì)真正的健康發(fā)展。