如果有180萬，是租房10年劃算，還是直接買套房子,？北京五環(huán)外的萬科“北京翡翠書院”長租房,，使不少準(zhǔn)租戶陷入矛盾中,。萬科“北京翡翠書院”是首個推出的自持租賃住房項(xiàng)目，10年180萬且需要一次付清的租金，使該項(xiàng)目一經(jīng)面世就備受矚目和爭議。

長租市場,，這個剛剛興起卻蘊(yùn)含巨大潛力的市場，吸引了大資本紛紛進(jìn)入,。建行的“存房”業(yè)務(wù)上線3個多月就完成了近400筆,，而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年獲得了40億A輪融資,，公司估值近200億元,。

“自2017年租賃政策深化并全面落地以來，租賃市場迎來了真正的黃金時代,，房地產(chǎn)長效機(jī)制也開始體現(xiàn)出調(diào)控優(yōu)勢,。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為,，放眼2018年，租賃市場將是房地產(chǎn)紅利的焦點(diǎn),，租購并舉也將在更多層面得到進(jìn)一步體現(xiàn),。

不過，長租市場無論是運(yùn)營模式還是盈利渠道,，都無經(jīng)驗(yàn)可循,，生搬硬套國外經(jīng)驗(yàn)似乎也并不符合當(dāng)下中國人的習(xí)慣。怎么定價,，什么才是能讓市場接受的玩法,，想要分得這杯羹恐怕并不容易。即使是萬科10年180萬的房租帶來了“驚嚇”,，事實(shí)也是,，相較于企業(yè)的投資，這些房租并不算多,，企業(yè)的回報率不過2%,。

中國的樓市已經(jīng)不似以前,，博傻賣樓的時代早已隨著逐漸加碼的調(diào)控政策一去不復(fù)返。但是適合城市新居民的可租賃品質(zhì)住宅供給嚴(yán)重不足的矛盾仍在,，住房租賃市場則被看作是解決問題的最好出路,。

如何租到適合自己的房子？

“我們的定位就是給企業(yè)的高端人士打造的,，這樣的價格其實(shí)并不貴,。”位于北京城區(qū)的一家長租公寓負(fù)責(zé)人對北京晨報記者直言,，一間三四十平方米的單身公寓每個月的房租價格要1萬元以上,，且一簽就是1年。

不過,，相對于周邊房源,，萬科北京翡翠書院的價格算極高的了。10年180萬元,，每個月相當(dāng)于1.5萬元,，而周邊房源的房租不過每個月四五千元。不過,，也有分析人士稱翡翠書院的房租已經(jīng)包含了10年的房租漲幅,，綜合來看并不貴。萬科相關(guān)人士在接受北京晨報記者采訪時則表示,，租房目標(biāo)客是家庭,。

在北京晨報記者走訪中發(fā)現(xiàn)，目前的長租公寓有較為平價的一類,，如鏈家旗下的自如公寓,、我愛我家的相遇等這一類別，也有較為高端價格的長租公寓,。但由于品牌長租公寓均有較強(qiáng)的物業(yè)管理,，價格普遍較普通住宅貴一些。

張波表示,，目前,，我國租賃市場還是以房東自發(fā)出租、房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的模式為主,，缺乏專門運(yùn)營租賃服務(wù)的企業(yè),。隨著房價高企和人們生活態(tài)度的改變，更多的人尤其是年輕人,，對于租房的接受度會增加,。而且相較于傳統(tǒng)租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善,、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的長租公寓,。

張波認(rèn)為,，近年上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵住房租賃的相關(guān)政策,，也將推動長租公寓市場供應(yīng)加速,。隨著越來越多“國家隊(duì)”、“房企”等正規(guī)軍加入長租市場,，未來可供租房者的選擇也將會越來越多樣,。

是否會推動租金價格上漲？

有數(shù)據(jù)顯示,，長租公寓因?yàn)橛辛朔?wù)的基因,，其租金相較于同一地區(qū)的普通住宅要高出20%左右，但是長租的需求仍然在持續(xù)上漲,。

58安居客房產(chǎn)研究院聯(lián)合調(diào)查顯示,，49%的租房人群傾向于選擇個人房源，而32%的用戶對長租公寓的傾向性更高,。作為近年來新興的租房產(chǎn)品類型,，長租公寓以裝修風(fēng)格多樣、服務(wù)較好,、房源地段較優(yōu)等因素,，贏得廣大年輕人的喜愛，越來越受到市場認(rèn)可,。而今年一季度租房用戶對長租公寓的租房需求環(huán)比上漲24%,，不論與2017年第一季度還是2017年第四季度相比，都有明顯的漲幅,。

不過,，這會否推動熱點(diǎn)城市的租房價格持續(xù)上漲呢？

“一個項(xiàng)目對市場租金的影響有兩部分：一是直接影響,，本身的高租金帶來的數(shù)據(jù)平均值上漲,；另外一部分是心理影響?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照全北京有150萬套出租房,，月租平均在6000元左右計(jì)算,，有大約1%左右的月租平均2萬的租賃房，那么未來租金預(yù)期均價會拉高2.3%,。

不過,，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果就房屋的租售比而言,，由于北京等一線城市的房屋售價高,，所以相對來看租金價格仍處在低位,。而每年北京等地區(qū)的房屋租金都在上漲，即便沒有長租公寓,，租金價格也將呈現(xiàn)上漲趨勢,。

“從長遠(yuǎn)來源，根據(jù)房源品質(zhì)不同,，市場上會同時存在高中端不同價格區(qū)間的租金水平,，這個是租賃市場規(guī)范化發(fā)展的必然趨勢?！睆埐ㄕJ(rèn)為,，隨著高品質(zhì)長租公寓的規(guī)模化發(fā)展,，如果能有長期穩(wěn)定的租賃政策作為保障,，未來選擇租房的人會越來越多。住房需求可以通過多樣化的方式得到滿足,，從而也有利于房產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定,，對房價的穩(wěn)定也是一個利好因素。

租賃市場面臨怎樣的困境,？

在業(yè)內(nèi)人士看來,，目前租房市場仍處于早期發(fā)展階段，開發(fā)難度并不小,。

中信銀行行長孫德順在今年3月份舉行的2017年業(yè)績報告發(fā)布會上就坦言,，去年與碧桂園成立的長租住宅保障基金有300億元，但至今使用的資金卻很少,?！岸荚诳紤]究竟怎么弄項(xiàng)目，目前還沒有更多的內(nèi)容出來,?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士直言，中國的房屋租賃市場仍然處于野蠻發(fā)展的階段,，大部分是個人對個人的出租,，長租市場幾乎無先例可循。而由于樓市發(fā)展的特點(diǎn)不同,，國外經(jīng)驗(yàn)也很難拿過來就用,。如何打造能夠盈利的長租項(xiàng)目，仍是業(yè)界面臨的巨大難題,。

張大偉也認(rèn)為,，推動租賃市場發(fā)展最大的難題是租售比?！澳壳氨本┑纫痪€城市租金年回報率只有1%到2%,，按照正常的市場邏輯,，租賃成為資本首選的投資前提是，租金回報率超過資金成本的1%以上,。但現(xiàn)在的回報率根本做不到,。”

張大偉直言,，目前包括萬科北京翡翠書院在內(nèi),，共有4塊100%自持地塊，這些地塊只能租不能售,。但是租顯然是無法讓企業(yè)獲利,，開發(fā)商拿地是賭政策寬松，可以變相售出,，但結(jié)果卻是政策持續(xù)收緊,。“從現(xiàn)在看,，這地肯定是拿錯了,。特別是在當(dāng)下限價市場下，一二線城市即使拿到可銷售的地塊,，也很多會主動轉(zhuǎn)變成為出租房,。”

張波認(rèn)為,，近年上海,、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵住房租賃的相關(guān)政策，也將推動長租公寓市場供應(yīng)加速,。隨著越來越多“國家隊(duì)”,、“房企”等正規(guī)軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會越來越多樣,。

資本與企業(yè)如何盈利,？

“如果只靠吃差價來做長租市場，那么你死定了,?！币晃婚L租公寓運(yùn)營人士直言，現(xiàn)在幾乎沒有長租公寓項(xiàng)目能夠真正盈利,，而真正的大浪淘沙才剛剛開始,。

不過，隨著銀行,、房企等正規(guī)軍的介入，已經(jīng)讓行業(yè)看到了一些曙光,。

建行副行長龐秀生在第158場銀行業(yè)例行新聞發(fā)布會上介紹,，建行自1月份搭建完成的租房平臺,，到3月份已經(jīng)完成了394筆業(yè)務(wù)，將在北上廣深推開,。而建行的長租時間有3年,、5年、10年等選擇,，“選擇5年的業(yè)主最多,，在合同里可以規(guī)定每年租金上漲的比例?！?/p>

龐秀生直言,，建行做這樣的平臺并不在于幫助業(yè)主租房而賺錢，“我們在意的是有房的業(yè)主可以通過這項(xiàng)服務(wù)了解建行,，從而可以成為建行的客戶,；而租房的客戶也可以在建行獲得相應(yīng)的貸款，解決他們租房不能安居的痛點(diǎn),?！?/p>

不過,，也有人認(rèn)為,，銀行的客源在廣闊的租房市場中所占比重很小，而在更廣泛的市場中,，如何克服同質(zhì)化競爭,、精細(xì)化運(yùn)營仍是盈利的重點(diǎn),。

以長租公寓為例，張波認(rèn)為,，在目前的狀態(tài)下,，單靠租金收入來實(shí)現(xiàn)盈利較為艱難，需要積極探索多樣化的盈利模式,，如提供資產(chǎn)證券化服務(wù),、建立以公寓社區(qū)為基礎(chǔ)的社交平臺等，多渠道發(fā)展,，才有更多機(jī)會,。

自如相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，長租市場未來的發(fā)展空間很大,。但是租賃是一個很復(fù)雜,，需要專業(yè)運(yùn)營能力的事情，特別需要沉下心來做事情,，而只有做得好的企業(yè)才能經(jīng)歷大浪淘沙的過程,。

北京晨報記者 姜樊