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北京二手房升溫與入學(xué)季有關(guān) 中介:“好景”難持續(xù)

2018年04月12日 10:39 | 來(lái)源:北京青年報(bào)
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二手房升溫與入學(xué)季有關(guān)

中介認(rèn)為,“好景”難以持續(xù) 成交量將迎來(lái)回調(diào)

如今,“317”政策執(zhí)行已長(zhǎng)達(dá)一年有余,,隨著二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整到位,,蟄伏已久的剛需及改善開(kāi)始逐步走出觀望,剛剛過(guò)去的三月及四月首周里,,北京二手房出現(xiàn)了明顯的升溫跡象,。思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2018年3月,,北京二手房簽約量達(dá)到12104套,,繼2017年12月和2018年1月之后,二手房月度銷量再破萬(wàn)套大關(guān),。此外,,這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來(lái),近12個(gè)月的銷量新高,。不僅如此,,鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月份北京二手房的平均成交價(jià)格達(dá)到了60357元/平方米,。這是二手房均價(jià)連續(xù)3個(gè)月跌入5萬(wàn)元通道以來(lái),,首次重回6萬(wàn)元以上。

面對(duì)這樣的量?jī)r(jià)齊升,,可以就此判斷二手房走出低谷了嗎,?

對(duì)于這樣的判斷,業(yè)內(nèi)人士卻并不認(rèn)同,,3月份成交量的量?jī)r(jià)齊升主要有兩個(gè)因素造成,,一方面是一些熱點(diǎn)區(qū)域前期降價(jià)幅度較大,獲得了購(gòu)房人的認(rèn)可,。另一個(gè)就是周期性的原因,,隨著5月份入學(xué)登記的到來(lái),三四月份的學(xué)區(qū)房需求明顯增加,,在推動(dòng)成交的同時(shí),,也帶動(dòng)了均價(jià)的上漲,。

鏈家地產(chǎn)研究院首席分析師許小樂(lè)就認(rèn)為,3月二手房“小陽(yáng)春”有多種方面的因素,,但長(zhǎng)期來(lái)看,,很難持續(xù)。向上,,二手房受阻于政策和信貸依舊從嚴(yán),,難以大幅回暖;向下,,大部分區(qū)域都出現(xiàn)了明顯的降價(jià),,再次大降的空間也并不大,因此,,未來(lái)成交量可能出現(xiàn)回調(diào),,市場(chǎng)價(jià)格將趨于穩(wěn)定。

從200套到700套 京城二手房成交回暖

剛剛過(guò)去的3天小長(zhǎng)假,,身處于調(diào)控傳言中的北京樓市,,新房交易量繼續(xù)走冷,二手房交易量則出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭,。不僅是3月份成交大漲,,4月初的交易量同樣可觀。數(shù)據(jù)顯示,,北京二手住宅網(wǎng)簽量4月2日為736套,、3日為624套、4日為703套,,是近半年來(lái)單日網(wǎng)簽量最高,。

其實(shí),自去年北京實(shí)施“317”新政以來(lái),,相關(guān)主管部門陸續(xù)采取了限購(gòu),、限貸、限商,、限價(jià),、限售的“五限”政策嚴(yán)格管控樓市,大力抑制投資投機(jī)需求的同時(shí),,也不可避免地造成了普通購(gòu)房人的觀望心態(tài),。新房二手房紛紛迎來(lái)量?jī)r(jià)齊跌。尤其是二手房,,部分小區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)了20%,,成交量也從單月超過(guò)2萬(wàn)套,銳減至單月6000套左右,日平均簽約量只有200套左右,。

但現(xiàn)在,,從200套到700套,簽約量出現(xiàn)了明顯回升,,是意味著二手房已經(jīng)走出低谷了嗎,?

二手房現(xiàn)在到底是什么情況?想了解真實(shí)的二手房市場(chǎng),,最有發(fā)言權(quán)的恐怕不是利益相關(guān)的中介經(jīng)紀(jì)人,,而是經(jīng)常約看房的買房人。

孫福(化名)是一位工作在北三環(huán)的廣告從業(yè)人員,,一直租房的他,,打算趁著房?jī)r(jià)下跌時(shí),在惠新西街附近買一套兩居室,,既方便工作也方便交際,。持著這個(gè)目的,,孫福從去年底開(kāi)始就四處找房,,幾乎每個(gè)周末都會(huì)約中介經(jīng)紀(jì)人去看房。

春節(jié)前約看房其實(shí)挺冷清的,,每次都是頂著寒風(fēng),,坐著經(jīng)紀(jì)人的電動(dòng)車穿梭在各個(gè)小區(qū)之間。但過(guò)了春節(jié),,明顯覺(jué)得看房人多了不少,,每到一個(gè)小區(qū)都能碰到同樣來(lái)看房的人。一套房子到了周末甚至同時(shí)兩三組人一起看,,孫福告訴北京青年報(bào)記者,,以他的感官來(lái)看,最近的看房量和成交量確實(shí)有所回升,。

鏈家地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)也證明了這一點(diǎn),。新近公布的全國(guó)重點(diǎn)城市帶看量統(tǒng)計(jì)中,鏈家檢測(cè)的11個(gè)重點(diǎn)城市中(上海數(shù)據(jù)缺失),,只有北京的成交量保持了繼續(xù)增長(zhǎng),,并且北京的帶看量也高于平均水平,鏈家統(tǒng)計(jì)的3月二手房帶看次數(shù)為51.2萬(wàn)次,,遠(yuǎn)高于1月份的39.2萬(wàn)次和2月份的17萬(wàn)次,,也是最近半年來(lái)的新高。

對(duì)此,,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅表示,,隨著北京新房市場(chǎng)趨向高端化,賣舊換新成為市場(chǎng)主流,二手房的簽約數(shù)字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo),。月售萬(wàn)套以上,,意味著北京樓市正在逐步走出低谷,恢復(fù)正常的交易水平,。

郭毅認(rèn)為造成這一現(xiàn)象有三點(diǎn)原因:

其一,,隨著調(diào)控深化,北京二手房?jī)r(jià)格普降15%-20%,,前期積累的房?jī)r(jià)泡沫得到消減,,房產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)入合理區(qū)間,吸引對(duì)價(jià)格敏感度較高的剛需購(gòu)房者回流,;其二,,近日深圳二手交易“三價(jià)合一”政策的實(shí)行引起廣泛關(guān)注,其實(shí)北京早在去年底便對(duì)《存量房屋買賣合同》示范文本加以修訂,,并于今年3月頒布實(shí)施,,至此,一線城市加強(qiáng)管控二手房交易過(guò)程中的信貸,、稅費(fèi)管理已成定局,,未來(lái)二手交易的成本增加將成必然,在一定程度上起到擠壓二手置業(yè)需求的作用,;最后,,盡管調(diào)控形勢(shì)依舊保持嚴(yán)格,但北京樓市的基本面其實(shí)沒(méi)有發(fā)生改變,,而隨著北京人口政策出現(xiàn)定向?qū)捤?,有利高精尖人才的引進(jìn),此舉也將為樓市帶來(lái)穩(wěn)定的剛性購(gòu)房需求,。

與此同時(shí),,郭毅表示,由于二手房與新房之間相互依存的關(guān)系,,二手成交量的升溫,,也將有助于向新房市場(chǎng)輸送置業(yè)需求,促使新房市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間里出現(xiàn)同步回暖的成交走勢(shì),。

成交均價(jià)再次沖上6萬(wàn)元/平方米 學(xué)區(qū)單價(jià)高的小戶型貢獻(xiàn)大

不僅是成交和帶看量的增長(zhǎng),,二手房?jī)r(jià)格也因此出現(xiàn)了一定的反彈。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,,3月份,,北京二手房成交均價(jià)為60357元/平方米。值得注意的是,,這是自去年12月北京二手房成交均價(jià)跌破6萬(wàn)元/平方米以來(lái),,再次沖上6萬(wàn)元的門檻,。鏈家數(shù)據(jù)顯示,去年 12月到今年2月,,連續(xù)3個(gè)月的二手房成交價(jià)格分別是59680元/平方米,、59452元/平方米、59579元/平方米,。3月份不但成交量明顯回升,,成交價(jià)格也出現(xiàn)了增長(zhǎng)。

雖然鏈家的數(shù)據(jù)并不具有權(quán)威性,,但在北京市場(chǎng)上,,通過(guò)鏈家達(dá)成的二手房交易超過(guò)了50%,因此,,其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也能一定程度上反映市場(chǎng)的情況,。

量?jī)r(jià)都出現(xiàn)了回暖,那是意味著二手房市場(chǎng)要告別低谷了嗎,?

其實(shí)這樣想并不準(zhǔn)確,,北青報(bào)記者通過(guò)對(duì)鏈家成交的熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn),3月份成交量的量?jī)r(jià)齊升主要有兩個(gè)因素造成,,一方面是一些熱點(diǎn)區(qū)域前期降價(jià)幅度較大,,獲得了購(gòu)房人的認(rèn)可。另一個(gè)就是周期性的原因,,隨著5月份入學(xué)登記的到來(lái),,3、4月份的學(xué)區(qū)房需求明顯增加,,在推動(dòng)成交的同時(shí),也帶動(dòng)了均價(jià)的上漲,。

以西城區(qū)德勝片區(qū)為例,,這里擁有育翔小學(xué)、五路通小學(xué),、西師附小等多個(gè)重點(diǎn)小學(xué),,一直以來(lái)都是學(xué)區(qū)房成交熱點(diǎn)區(qū)域。北青報(bào)記者在德勝門橋附近的一家中介門店了解到,,3月份僅前半個(gè)月,,通過(guò)這一家門店,就成交了16套學(xué)區(qū)房,,幾乎每天一套,。一位門店負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,元月初八他們店正式復(fù)工上班,,當(dāng)天就成交一套學(xué)區(qū)房一居室,。隨后,,幾乎每天都有新增的帶看和成交。年前看房人都不多,,但年后一下子集中起來(lái),。大多數(shù)成交都是小戶型的一居室,為了落戶上學(xué),。

成交單價(jià)的提高很可能也是因?yàn)樾粜偷募谐山?。該門店負(fù)責(zé)人表示,以他們?cè)?月份成交的房源為例,,面積最小的一套為馬甸南村的南向40.5平方米一居室,,成交單價(jià)高達(dá)15.93萬(wàn)元,但總價(jià)相對(duì)比較低,,為645萬(wàn)元,。這樣的房子大多是買來(lái)過(guò)戶用,購(gòu)房人的錢不夠買兩居,、三居,,就會(huì)選擇買一居室,很多人其實(shí)也不會(huì)帶著孩子自住,,而是出租出去,,自己在附近再租一套大一點(diǎn)的兩居室作為過(guò)渡。這樣一來(lái),,雖然成交單價(jià)較高,,但仍是剛性需求。

鏈家提供的數(shù)據(jù)也顯示,,3月份均價(jià)的回升,,主要由于少數(shù)學(xué)區(qū)房的助力。像西城區(qū)的樂(lè)城小區(qū),,漲幅位列3月份均價(jià)漲幅第一位,,環(huán)比漲幅為16.9%,同樣是學(xué)區(qū)概念的西城區(qū)榮豐2008,,環(huán)比漲幅10.5%,,位列第4位。

成交量的上升,,則更多是由于一些區(qū)域降價(jià)幅度較大的樓盤,,開(kāi)始獲得了購(gòu)房人的認(rèn)可。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,,朝陽(yáng)區(qū)管莊的北京新天地是3月份成交集中的熱點(diǎn)小區(qū),,該小區(qū)在最近90天里僅通過(guò)鏈家就賣出了68套房源,成交均價(jià)為54514元/平方米,。而去年3月份,,該小區(qū)的成交均價(jià)一度達(dá)到了65000元/平方米,,降幅超過(guò)了15%。

鏈家研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為,,超跌盤和學(xué)區(qū)房的密集成交,,導(dǎo)致了3月份數(shù)據(jù)的上升,但整體來(lái)看,, 3月的成交小高峰屬于正常的市場(chǎng)變化,,并不意味著市場(chǎng)變熱。許小樂(lè)認(rèn)為:根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn),,3月為傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”,,春節(jié)前累積的需求會(huì)在本月集中釋放。2016年3月和2017年3月全市網(wǎng)簽量的環(huán)比增幅分別為111.3%和113.3%,。受調(diào)控政策影響,,今年的增幅不及往年。從絕對(duì)水平看,,今年3月成交比市場(chǎng)較熱時(shí)期的2016年,、2017年同期均有明顯減少,而與市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的2015年同期相當(dāng),,處于一個(gè)合理的正常水平,。

平均成交周期延長(zhǎng)至76天 陽(yáng)春熱潮或?qū)⒏嬉欢温?/p>

雖然3月份和4月第一周的二手房成交明顯升溫,但進(jìn)入4月第二周,,這種回暖就有戛然而止的勢(shì)頭,。

鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,4月9日與4月10日,,二手房成交量分別為193套和164套,,工作日成交一下子從700套回到了200套以內(nèi)。

對(duì)此有人認(rèn)為是中介公司提高中介費(fèi)的原因所致,。在年初市場(chǎng)里,,中介之間不成文的規(guī)定都是中介費(fèi)有折扣,像鏈家根據(jù)門店不同,,中介費(fèi)能做到2.3%至2.5%左右,我愛(ài)我家最低能做到2%左右,,但近期,,鏈家各個(gè)門店明確收回了中介費(fèi)打折的權(quán)利,要求中介費(fèi)嚴(yán)守2.7%,。一位鏈家經(jīng)紀(jì)人向北青報(bào)記者證實(shí),,他所在的門店已經(jīng)明確保持之前2.7%的費(fèi)率,沒(méi)有優(yōu)惠了,,低于2.5%的不讓簽約,。

不過(guò),,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,中介費(fèi)的調(diào)整并不會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生明顯作用,。交易量出現(xiàn)下滑的原因,,主要是由于好房源被消化,市場(chǎng)依舊不存在回暖的基礎(chǔ),,導(dǎo)致了交易量回調(diào),。

許小樂(lè)告訴北青報(bào)記者,由于目前信貸條件和行政管控都明顯嚴(yán)于去年同期,,且在“認(rèn)房認(rèn)貸”的環(huán)境下?lián)Q房需求在短期難以大幅釋放,,后期均價(jià)不具備快速上漲的條件。從單套房源的平均成交周期來(lái)看,,3月客戶成交周期再次延長(zhǎng),,由70.4天延長(zhǎng)到76.8天。雖然市場(chǎng)已有所好轉(zhuǎn),,但客戶成交周期依然呈現(xiàn)延長(zhǎng)態(tài)勢(shì),,除了放貸周期延長(zhǎng)外,客戶購(gòu)房更加理性,、慎重是成交周期延長(zhǎng)的主要原因,。

對(duì)于未來(lái),許小樂(lè)認(rèn)為,,3月份這樣的量?jī)r(jià)齊升是不可持續(xù)的,,在小陽(yáng)春過(guò)后,預(yù)計(jì)4月二手房市場(chǎng)成交量將迎來(lái)自然回落,,均價(jià)趨穩(wěn),。這是因?yàn)楣?jié)前積累的需求已在3月集中釋放,3月末新增供需已開(kāi)始回落,。3月第五周,,新增房源及客源量環(huán)比分別減少6.4%和10.7%,新增帶看量減少8.6%,,業(yè)主新增掛牌均價(jià)環(huán)比下跌1.4%,。在供需矛盾減弱、市場(chǎng)成交將迎來(lái)回落的情況下,,均價(jià)缺乏上漲動(dòng)力,,后期二手房均價(jià)可能呈現(xiàn)總體平穩(wěn)的小幅波動(dòng)。

與許小樂(lè)類似,,思源地產(chǎn)首席分析師郭毅也認(rèn)為二手房的陽(yáng)春熱度不可持續(xù),。她向北青報(bào)記者表示,3月的成交熱,,主要是由于北京二手房掛牌價(jià)格普降15%-20%,,在交易過(guò)程中購(gòu)房人還能獲得部分議價(jià)折讓,,這是由價(jià)格降至合理價(jià)值區(qū)間引發(fā)的成交回暖,預(yù)計(jì)未來(lái)二手房成交量將逐步企穩(wěn),,不會(huì)大漲大落,。

文/本報(bào)記者 李桁

編輯:曾珂

關(guān)鍵詞:北京二手房升溫與入學(xué)季有關(guān)

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