買房前,、買房中,、買房后 步步都可能遇上“坑” 買房人需要自己長點心

買房全程 防“坑”指南

買房前的虛假宣傳,、買房中的合同貓膩,、買房后的貨不對板……作為生活中最大宗的消費行為，買房吃虧,，關(guān)乎的不僅是居住品質(zhì)的折損,，更有家庭財富的縮水。房子本身的特質(zhì)決定了其很難實現(xiàn)銷售說辭與實物完全一致,，而這其中的不確定和不可控就給了某些開發(fā)商和中介制造貓膩的空間,。雖然經(jīng)過20年的發(fā)展，一些買房陷阱因市場的成熟而被破解,，但在房屋的整個交易過程中,，購房人仍處在弱勢地位，需要慎之又慎,，避免入“坑”,。本期《廣廈時代》采訪了多位購房人及業(yè)內(nèi)人士，為您細數(shù)買房過程中的那些“坑”,。

買房前的“坑”

虛假廣告陷阱多

在房地產(chǎn)業(yè)興起的20年時間里,，早期的廣告作為開發(fā)商產(chǎn)品推介的主要渠道之一，起到了很重要的作用,。從潘石屹的SOHO現(xiàn)代城將賬面上趴著的最后幾百萬全部用于投放廣告而起死回生(真正原因是住房貨幣化的政策確立),，到2000年左右號稱地基未挖靠廣告就能賣完房的時代。

那時的開發(fā)商銷售部門做過統(tǒng)計,，買房人來看房,，主要獲取信息的渠道排名依次為：一、路過項目(看到路牌),；二,、擎天柱廣告牌；三,、報紙廣告,；四,、老客戶介紹……當(dāng)時互聯(lián)網(wǎng)還方興未艾，買房人大多數(shù)是初次置業(yè),，還沒有“不信廣告信療效”的意識,。因此，魚龍混雜的廣告成了開發(fā)商被投訴的主要“罪狀”之一,。

北京青年報記者曾“有幸”追蹤采訪過這樣一則廣告：買某某別墅,，享受開發(fā)商提供的24小時熱水……這則現(xiàn)在看來簡直是開玩笑的廣告詞(現(xiàn)在別說別墅，就是最普通的保障房也有24小時熱水),，放在當(dāng)時簡直是做夢一般,。但不久后收到投訴，這個當(dāng)時在亞北別墅區(qū)小有名氣的項目所謂的24小時熱水,，竟然是開發(fā)商每家每戶發(fā)的一根快速熱水棒,！

如果說熱水棒無厘頭的故事并未給買房人帶來什么實際損失，那么有的廣告則嚴重地影響到了買房人的購房行為,。當(dāng)時出現(xiàn)了大量虛假廣告,，比如效果圖里綠地、會所,、幼兒園,，到了交房的時候都成了密密麻麻的房子,，買房人追究起來,，往往得到的答復(fù)是只是廣告，而負責(zé)接待客戶的銷售員已經(jīng)辭職了,，開發(fā)商并不擔(dān)責(zé)任……

隨著房地產(chǎn)商場化的不斷深入及買房人不斷增強的法律意識,，明目張膽的虛假廣告已經(jīng)淡出江湖,，但一些“新鮮出爐”的虛假廣告讓買房人防不勝防。比如不標(biāo)出規(guī)劃中的市政路,，而是以綠地作為效果圖,，等入住的時候跟業(yè)主說有關(guān)部門的決定，開發(fā)商也提前不知情,；再比如,，號稱國際大師設(shè)計的樓盤，很多都是“貼標(biāo)”之作(大師畫草圖,，其他人實際操作),，最知名的案例就是意大利一位世界知名大師根本沒來過中國，但所謂他的作品,，在中國已經(jīng)有了兩個……

眼見不一定為實

相信在近幾年買房的朋友一定很納悶兒：為什么自己去買房的時候總看到“人山人?！保N售員肯定地說房子已經(jīng)賣完了，讓買房人等消息,。但過了一段時間,，銷售員會主動打電話說有人騰退房子出來，買房人還是有機會買到,。

作為開發(fā)商常用的一種套路,，“饑餓營銷”是屢試不爽的手段。開發(fā)商經(jīng)常通過一些活動,、促銷,，吸引大量人流參觀售樓處，看房的人當(dāng)中,，有從各個渠道請來的真正買房人,，還有相當(dāng)一部分是所謂的“托兒”,。這些“托兒”有的是開發(fā)商內(nèi)部員工及家屬冒充的,，有的甚至是開發(fā)商直接花錢雇的。據(jù)知情人透露,，一個“托兒”的價格在幾年前也就每天50元,，而近一兩年已經(jīng)上漲到每天200元。

而所謂的“日光盤”有很多也是“運作”出來的,。開發(fā)商往往先采取“內(nèi)部認購”等方式鎖定一批潛在的買房人,，同時造成一房難求的假象，吸引大量買房人關(guān)注,，然后根據(jù)買房人的基數(shù),，確定開多少套房可以“日光”，甚至可以提高價格,。

舉個例子,，一個樓盤通過低價策略鎖定了2000組買房人，那么開發(fā)商推出200至400套房是可以消化掉的,，如果200套房有4000組排隊,，那么不好意思，價格必定水漲船高,，而且保證“日光”,，一切都是套路，所以眼見不一定為實,。

最好的辦法就是不被眼前看到的嚇住,，看看所謂的“日光盤”網(wǎng)簽了多少套，建委網(wǎng)站都有公示,，做不了假,，一看便知。專家提示，當(dāng)下的是市場很難再現(xiàn)日光盤,，買房人多留個心眼兒,。

隨意虛構(gòu)贈送面積

“50平方米單身公寓變身85平方米小復(fù)式”“買一送一”“兩居變?nèi)印薄浰兔娣e成為眼下很多開發(fā)商誘人的宣傳點。但買房人千萬注意,，送是送了,，但未必你享受得了。

在國內(nèi)發(fā)生過這樣的案例：開發(fā)商開發(fā)的樓盤贈送超大入戶花園,，5.7米層高,。買房人被要求合同中附加一份委托書，讓買房人委托另一家公司填平贈送的天井面積,。直到入住時買房人才發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商承諾的贈送面積就是從一樓通到19樓的天井，而且天井實質(zhì)上是開發(fā)商為了減少支出土地出讓金,，隱瞞了有關(guān)部門,，“偷來”的面積。

因此,，專家建議,，買房人一定要仔細審閱委托書的內(nèi)容是否合法合規(guī)，否則贈送的面積很可能是違章搭建,，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患,。

在北京也發(fā)生過類似的現(xiàn)象，一個豪宅項目樣板間里,，客廳顯得非常大,，尤其是陽臺部分，但是同行馬上看出該開發(fā)商在面積上做了手腳,，把客廳面積延伸出去不少,，但在報規(guī)時一定是按照原來面積上報的，否則根本過不了關(guān),，所以同行斷言：在交房時,，買房人一定會發(fā)現(xiàn)面積不像樣板間表現(xiàn)的那么大，未來開發(fā)商違約隱患非常大,。

為買房辦假證 當(dāng)心賠了夫人又折兵

因根據(jù)北京“限購”政策,，持《北京市工作居住證》的非京籍人士視同北京市戶籍，買首套住房不受連續(xù)五年社保和納稅證明限制,；同時,，可以購買第二套住房,。這一規(guī)定讓很多不具備買房資格的人看到了一線希望。于是乎,，各種“幫助辦理北京市工作居住證”“離婚證”的地下交易有了溫床,，尤其是北京市工作居住證，去年在黑市上的價格是12萬元,，今年的價格據(jù)說已經(jīng)漲到了20萬元,。

但“遺憾”的是，統(tǒng)統(tǒng)都是假的,。一位買房人向北青報記者投訴：限購剛開始第二年,，就有開發(fā)商的銷售員為他辦理了“北京市工作居住證”，他也買到了房并且已經(jīng)入住好幾年,，但最近在辦房產(chǎn)證時,，登記部門說居住證是假的。他在跟開發(fā)商交涉時,，開發(fā)商的答復(fù)是該員工已經(jīng)辭職,，公司沒有責(zé)任。

市住建委相關(guān)負責(zé)人此前就已經(jīng)表示,，“限購實行后,，確實曾出現(xiàn)一段時間內(nèi),，持《居住證》購房的人增多的現(xiàn)象,。為了嚴格管理，我們很快和北京市人力資源和社會保障局協(xié)商,，聯(lián)網(wǎng)核查《居住證》?，F(xiàn)在，各區(qū)縣房屋權(quán)屬部門在辦理住宅房屋產(chǎn)權(quán)過戶前,，對持《居住證》的外地購房人,，都要登錄市或者區(qū)人力資源和社會保障局網(wǎng)站，輸入居住證編號,，進行核查,，如果是假證，不予辦理過戶手續(xù),?！?/p>

記者在來廣營房地產(chǎn)交易大廳咨詢工作人員時得到的答復(fù)是，無論是開發(fā)商或者中介代辦,，還是購房人自己辦理產(chǎn)權(quán),，對持《居住證》的購房人，都會登錄市或區(qū)人力資源和社會保障局網(wǎng)站核查編號,。

而北京市人力資源與社會保障局在有關(guān)《北京市工作居住證》的規(guī)定中也早已經(jīng)明確：“申請單位和申請人所提供資料均應(yīng)真實有效,，申請人提供虛假材料的，將取消申請人申報資格；對于個人提供虛假材料而單位審核失職的,，暫停該單位申報資格兩年,；對于單位進行虛假申報的，取消單位申報資格,?！?/p>

買房中的“坑”

口頭承諾贈送難入合同

當(dāng)購房人決定出手，買賣坐下來溝通交易的細節(jié)時,，依然有很多“坑”在等待購房人,。

一位購房人向《廣廈時代》透露，他兩年前購買了一套位于北京某景區(qū)的度假型住宅,，購買時置業(yè)顧問承諾,，交房后會贈送業(yè)主該景區(qū)的會員卡，每年可以免費進出該景區(qū)200次,。但由于提供會員卡的不是開發(fā)商自身,，所以并不能寫入購房合同?？紤]到開發(fā)商本身的品牌效應(yīng),，以及同期享受該政策的業(yè)主很多，該購房人就接受了置業(yè)顧問的說法,，相信了口頭承諾,。

而交房的時候，事實卻不如購房人此前預(yù)期所想,。原本價值較高的會員卡實際權(quán)益大幅縮水,，同時還增加了會員卡的管理費。但由于此前銷售時,，會員卡的實際權(quán)益既沒有出現(xiàn)在開發(fā)商的宣傳廣告里,，也沒有出現(xiàn)在購房合同中，購房人索賠無門,，只能彼此在業(yè)主群中溝通抱怨,。

除此之外，開發(fā)商在吸引購房人購房時,，承諾的贈送種類還有很多,，贈送面積就是最多的一種，先不說這些贈送是真的贈送,，還是像上文提到那樣的有種種貓膩,，由于都沒有確實的依據(jù)，而且有違規(guī)之嫌,，大多都無法寫入正式的合同中,，而購房人在收房時具體得到的贈送面積,，就更難以和此前購房時開發(fā)商承諾的面積做出直接的比較。

另外,，中央空調(diào),、新風(fēng)系統(tǒng)、物業(yè)費……開發(fā)商承諾的“贈品”,，很多都停留在置業(yè)顧問的口中,。雖然在日趨成熟的市場環(huán)境下，開發(fā)商完全推翻此前承諾的情況并不多見,，但由于未寫入合同,，購房人難以得到與之前承諾一致的贈送權(quán)益。

補充協(xié)議小心埋雷

有過幾次買房經(jīng)歷的購房人都知道,，買房時的正式合同中很難有貓膩或陷阱,，真正有價值的內(nèi)容主要都在購房補充協(xié)議里。

在北京,，無論是二手房還是新房交易,，使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局聯(lián)合制定的，條款都是不能隨意修改的,。所以,，關(guān)于交易的很多個性化的內(nèi)容，都體現(xiàn)在補充協(xié)議中,。

以《廣廈時代》拿到的一份商品房期房預(yù)售合同的補充協(xié)議為例,，有關(guān)該套房屋的精裝修標(biāo)準(zhǔn)、購房資格責(zé)任認定,、公攤面積比例和位置,、延期交房及辦貸款違約責(zé)任,、辦理房屋不動產(chǎn)登記證明的時間等都在補充協(xié)議中有明確的約定,。

由于在購房交易過程中，購房人要簽上百個名字,，很多購房人簽到最后,，已無暇顧及合同本身的內(nèi)容，只是機械的簽名,。但專家建議,，購房人對于補充協(xié)議，一定要認真地閱讀了解,，及時提出自己的異議,。例如精裝修標(biāo)準(zhǔn)和使用的品牌、延期交房的賠付標(biāo)準(zhǔn)及延期交房的責(zé)任認定,，這些都是買賣雙方比較容易發(fā)生糾紛的條款,。

不過,，在購買新房時，無論是正式合同還是補充協(xié)議,，基本都是確定的,，購房人很難左右合同內(nèi)容本身。而二手房交易,，補充協(xié)議就尤為重要,。專家指出，二手房交易時,，補充協(xié)議應(yīng)盡可能覆蓋雙方可能產(chǎn)生糾紛的一切內(nèi)容,，不僅要考慮到買房過程中的問題，買房后的一些事宜也要做出約定,。例如,，關(guān)于房屋原業(yè)主的戶口遷出時間期限、對學(xué)位的占用等等,，這些細節(jié)問題都應(yīng)在補充協(xié)議中有所體現(xiàn),。

長周期交易變數(shù)多

由于限購政策等原因，目前市場上一些購房交易周期被迫拉長,，其中的變數(shù)就變得難以預(yù)料,。

在環(huán)京的一些項目，限購的升級讓很多購房人失去了購買資格,，為了吸引購房人,，部分開發(fā)商推出了先簽署《認購協(xié)議》，鎖定房源和價格,，幫助購房人開始繳納個稅,，滿三年后再簽訂正式購房合同的銷售方式。

拉長的三年成交周期,，中間就隱藏了一些不確定的風(fēng)險,。即使是辦理了網(wǎng)簽，沒有過戶之前,，風(fēng)險依然存在,。一位購房人告訴《廣廈時代》，他此前在環(huán)京某區(qū)域購買了一套準(zhǔn)現(xiàn)房,，已經(jīng)成功地提交了網(wǎng)簽,，但在辦理貸款、過戶的過程中,，該區(qū)域樓市交易被突然叫停,，他未完成的交易就被無限期地擱置了下來。如今雖然該樓盤已經(jīng)建好達到交付標(biāo)準(zhǔn),，他也無法進行收房,，而且能否買到這套房,，尚屬未知數(shù)。

而在二手房方面,，由于市場上連環(huán)單的增加,，交易周期也被拉長。歷時多月的連環(huán)單中極易出現(xiàn)問題和風(fēng)險,，專家指出,，連環(huán)單的風(fēng)險主要有以下三類：

第一，購房資格問題,。如果購房人先買后賣,，自己的房屋因為各種原因未能賣出，未能及時騰挪出購房資格,，簽約時無法通過購房資格核驗,，就會帶來相應(yīng)的違約問題。

第二,，購房款問題,。由于連環(huán)單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況，因此賣房時的資金貸款進度直接關(guān)系到下一單交易成功與否,。

第三,，稅費問題。這一問題是很多連環(huán)單業(yè)主所忽視的,，按照現(xiàn)在的政策,，滿二唯一的房源可以免繳個人所得稅，但如果購房人在前一套房源沒有辦理完交易時就已經(jīng)進行了新房源的網(wǎng)簽,，那另一位購房人在網(wǎng)簽時,，系統(tǒng)中顯示原房主名下就變成了兩套房源，需要繳納差額20%的個人所得稅,。這樣就增加了購房成本,，極易產(chǎn)生糾紛。

專家指出,，正因為連環(huán)單中蘊含的這些風(fēng)險,，購房人在涉及這類交易時，需要將相關(guān)的不確定因素考慮好,，在補充協(xié)議中，進行明確,、詳細的約定,。

買房后的“坑”

個人買房信息被泄露

每天被打電話詢問房子要不要賣、要不要買新的,、要不要出租,、要不要裝修……這是很多購房人在買房后遭遇的困擾,。

有購房人表示，在買房后,，他幾乎每天都會接到房子相關(guān)的推銷電話,，而且對方清楚地知道他的姓氏和購房的小區(qū)，不堪其擾,。即使每次都表示了拒絕,，對方依然會執(zhí)著地打過來。尤其是在收房后,，他一天就可以接到五六家裝修公司的電話,，他懷疑，就是開發(fā)商的某個環(huán)節(jié)泄露了他的個人信息,。

專家指出,，《中華人民共和國網(wǎng)絡(luò)安全法》中明確規(guī)定，非法獲取,、出售或者提供行蹤軌跡信息,、通信內(nèi)容、征信信息,、財產(chǎn)信息等個人敏感信息50條以上的,，即構(gòu)成犯罪，處三年以下有期徒刑或者拘役,。但購房人在購房過程中,，對于自身的個人信息的保護能做的也十分有限，不過現(xiàn)在對于電話號碼也有一些保護方式,，比如給手機號開通副卡功能,，使用副卡號碼做買房相關(guān)事宜的聯(lián)系等。

另據(jù)《廣廈時代》了解,，目前很多品牌中介針對客戶反映的騷擾問題,，也推出了相關(guān)的措施來解決。鏈家就已經(jīng)設(shè)置了“開通免電話營銷”功能,，購房人可以通過鏈家的渠道開通“免電話營銷”功能,，開通成功后一年內(nèi)，北京鏈家承諾不會通過電話向客戶詢問,、介紹,、提供房屋出售、出租相關(guān)信息,，同時,，這一功能可隨時申請取消。

先收房再談?wù)?/p>

買房后面臨的另一大問題就是收房。在實際操作過程中,，對收房百分之百滿意的情況幾乎不存在,。

貨不對板，是不少購房人在實際收房時的直接感受,。一位購房人介紹,，他之前收房時，發(fā)現(xiàn)了房子的很多問題,，地面不平,、窗戶玻璃開裂，他將這些問題向開發(fā)商和物業(yè)一項項指出,，開發(fā)商和物業(yè)公司的態(tài)度都非常好,，但提出，要先辦理手續(xù),，簽收房屋,，然后再逐步修復(fù)?？紤]到開發(fā)商和物業(yè)公司有解決問題的意愿,，他一松懈，就簽收了,。沒想到,，一切才剛剛開始，精裝修的房屋不斷暴露各類質(zhì)量問題,，而且是小區(qū)大部分住戶的遭遇,。該購房人給《廣廈時代》展示了他們小區(qū)的業(yè)主群聊天內(nèi)容，主臥窗戶開裂等待維修,、樓上管道漏水泡壞了墻壁和吊柜,、熱水管出綠色的熱水，不同業(yè)主在反映著不同的問題,，都在等待解決,。

物業(yè)公司態(tài)度一直很好，但問題卻一直得不到解決,。而且,，負責(zé)對接的物業(yè)服務(wù)人員數(shù)量還在不斷縮水，每天業(yè)主群里充斥著各種投訴,，著實讓人心煩,。

先辦理手續(xù)，再驗收,，是不少開發(fā)商在收房時采取的手段,，一旦購房人驗收之后，發(fā)現(xiàn)問題再追責(zé)就很難了,。專家指出,，作為業(yè)主，有權(quán)利堅持先驗房,，提出整改意見,，后辦理各項手續(xù)。同時,，購房人還要了解,，預(yù)交契稅和收房之間沒有必然聯(lián)系。很多開發(fā)商都要求購房人在收房之時預(yù)先繳納契稅,，以此作為收房的前提,。而事實上，早在2011年,，北京市住建委就曾出臺過相關(guān)規(guī)定,，禁止開發(fā)商強制代征房屋契稅，購房人有權(quán)選擇自行繳納契稅,。

專家還指出,，收房時的一些動作，都是在合同中約定過的,，以契稅為例,，一些購房合同中對契稅繳納的方式明確地進行了約定，購房人可以在簽合同時約定是委托開發(fā)商代繳稅費,，還是購房人自行繳納辦理,。

文/門庭婷 本報記者 張劍