樓市“入秋”：多地市場降溫,，搶房現(xiàn)象仍存

北京市場整體穩(wěn)定,，沒有大起大落；海南多項調(diào)控政策加碼后,，“房價沒有那么多虛火了”,；西安此前的千人搶房局面正在改變

8月10日,，福建廈門，湖濱中路上的新樓盤,。 圖/視覺中國

國內(nèi)恐怕沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)一樣,，任何風(fēng)吹草動總能引發(fā)熱議。近期,，萬科喊出“活下去”,、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地產(chǎn)降薪,、“金九銀十不再”……房地產(chǎn)市場迎來了新一輪的“熱鬧”,，只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風(fēng)。

新京報選取了北京,、廈門,、武漢、?？?、西安、河南某縣城等六個地域為調(diào)查樣本,，試圖還原出市場自身的邏輯,，以及每個環(huán)節(jié)上相關(guān)個體的感受。

作為一線城市的代表,，業(yè)內(nèi)人士認為,，今年北京市場總體保持平穩(wěn)，部分區(qū)域成交量好于2017年,。廈門,、海口,、西安三個城市在政策調(diào)控之下,，市場降溫，又表現(xiàn)各異：在成交量下滑的背景下,，萬科“降價”折射出廈門房企去化的焦慮,；在海南，仍有中介苦苦“熬著”,；西安當?shù)鼐用駝t終于不必像打仗一樣去“搶房”,。

在武漢樓市升溫的過程中，滋生了“茶水費”這一灰色產(chǎn)物,。有購房者因未交“茶水費”而“搶房”失敗,。值得注意的是，在一二線城市樓市降溫的同時,，部分小城市近兩年市場升溫,。豫東的一個五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰(zhàn),，不少新樓盤“秒光”。

城市樣本之北京

價格未大起大落,，部分區(qū)域成交量好于去年

“今年房價總體比較穩(wěn)定,，部分區(qū)域有小幅的波動，但沒有大起大落,?！倍辔槐本┑貐^(qū)的地產(chǎn)中介向記者概括2018年至今的市場時，不約而同地表示,。

豐臺首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的房產(chǎn)中介介紹,，今年初該區(qū)域房價平均在7.2萬元左右，目前回落到6.7萬元左右,。

記者所居住的勁松地區(qū)一小區(qū)建于上世紀80年代,，在3·17新政前，該小區(qū)二手房均價接近7萬元,。今年年初,，該小區(qū)均價在6.1萬元左右，最近均價在5.9萬元左右,?！皬哪瓿醯浆F(xiàn)在，房價一直比較穩(wěn)定,，有少許的回落,?！痹撔^(qū)的鏈家中介表示,。

也有部分區(qū)域的房價微漲?！巴ㄖ莪h(huán)球影城附近的房價漲幅在4%到8%,，加州小鎮(zhèn)這樣的新小區(qū)價格漲了8%左右，一些老小區(qū)房價漲了4%左右,?！蓖ㄖ莪h(huán)球影城區(qū)域一中介表示。

記者查詢該區(qū)域的成交記錄顯示,，今年3月,，加州小鎮(zhèn)小區(qū)一居室的成交價為220多萬，目前一居室價位在250多萬,。

多個機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，市場交易量表現(xiàn)并不理想。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，9月北京二手房住宅簽約15283套,，環(huán)比8月淡季僅上漲1.61%,。9月北京新建住宅數(shù)據(jù)簽約2944套；前9月,，新建商品房住宅合計網(wǎng)簽16387套,，幾乎是歷史同期最低。

中介人員的感受印證了這一數(shù)據(jù),。

“我們門店有12人,，現(xiàn)在每個月成交五六套。在2017年3月17日的新政前,，我們門店一個月的成交量在10套到15套,。”馬駒橋區(qū)域的中介表示,，9月出臺的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影,，“政策收緊后，我們門店的成交量又下降了10%左右,?！?/p>

不過，也有地產(chǎn)中介人員表示,，2018年市場成交量較2017年有所好轉(zhuǎn),。

上述通州環(huán)球影城區(qū)域的中介介紹，其所在的門店今年以來每個月成交八九套,，行情較差的月份成交三四套,。“9月成交了4套,，反而要比平時少一些,。”

該中介同時表示,，“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套,，但也不像2017年那么冷，就是一個平常年,?！?/p>

首經(jīng)貿(mào)區(qū)域的中介有類似的看法?！敖衲暌詠?，我愛我家豐臺地區(qū)的二手房每個月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期,，每個月成交600套左右,。與2016年市場活躍時每個月800套左右的成交量相比，下降了一半,。與2017年每個月200套左右的成交量相比,，今年市場的成交量在上升,。”該地產(chǎn)中介解釋,，2017年市場大起大落,，購房者多持觀望態(tài)度，而隨著市場進入平穩(wěn)期,，購房者陸續(xù)入手,，2018年的成交量開始上行。

“2016年市場火熱,，我掙了40多萬,。2017年沒怎么掙錢，掙了10多萬,。今年行情一般,，差不多可以掙二三十萬吧?！痹撝薪楸硎?。

城市樣本之廈門

萬科“降價”背后：市場成交量下降，庫存高企

“十一”期間,，“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風(fēng)口浪尖,。

對此，萬科廈門品牌負責人對外解釋,，不存在“原價500萬元/套,，現(xiàn)價278萬到298萬元/套”的說法,，此次國慶期間新推出的產(chǎn)品與此前產(chǎn)品的不同之處在于位置不同,，且為極簡裝修，不帶兩個車位,?！叭f科還是有所降價，就是為了跑量,。”某知名地產(chǎn)商廈門地區(qū)分公司一內(nèi)部人員孫佳（化名）向新京報記者表示,，在萬科降價背后,，廈門房地產(chǎn)市場成交量下降，庫存高企,。

“廈門的市場現(xiàn)在是全國最差的,，成交量在下降，但廈門市場的庫存高企,。如果開發(fā)商,、所有樓盤全面停工，不再新增商品房,，三年時間才能把現(xiàn)在已經(jīng)拿到預(yù)售證的庫存去化完成?！睂O佳說。

上述地產(chǎn)商內(nèi)部人士的說法和機構(gòu)調(diào)查結(jié)果一致,。據(jù)克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廈門第三季度新開/加推項目共1227套,，去化套數(shù)僅為354套，去化率29%,，排名在26個典型城市中倒數(shù)第一。

另據(jù)廈門克而瑞機構(gòu)數(shù)據(jù),，在大市低迷行情下,，廈門商品住宅成交量持續(xù)走低，庫存進一步擴容,，去化周期延長至23.8個月,，其中144平方米以上再改及高端產(chǎn)品去化周期均超過29個月，庫存壓力較大,。

2017年3月,，和全國大部分樓市一樣,，經(jīng)過一年多的狂飆,，廈門房地產(chǎn)市場摁下了“暫停鍵”，出臺多項調(diào)控措施穩(wěn)市場,。政策陸續(xù)出臺,，狂飆態(tài)勢被遏制，外地投資者開始撤場,。據(jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù),，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%,。

在成交量下降的同時,，多位廈門地區(qū)的中介和購房者表示，今年初至今，廈門樓市價格平穩(wěn),。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，8月70個大中城市中，有67城新建商品住宅價格環(huán)比上漲,，持平的城市有2個,，只有廈門1個城市房價下跌。

“從最近市場看,，島內(nèi)的價格較高峰期跌了10%左右,，價格在7萬左右，島外有個別樓盤跌了20%,，價格在4萬左右,。總體看,，現(xiàn)在的價格已經(jīng)比年初的價格稍微低一點,。”廈門人張啟（化名）一直在看房,，他認為,，廈門地區(qū)房價微跌。

在業(yè)內(nèi)看來,，近期引發(fā)關(guān)注的萬科樓盤也并非外界傳言的“價格腰斬”,。“實際上沒有那么大折扣,，而是減配了,。此前該聯(lián)排別墅為精裝修，現(xiàn)在出售的是毛坯,。之前送兩個車位,，現(xiàn)在兩個車位要32萬購買。如果刨去精裝修,、車位的費用,，萬科的別墅可能只是打了七折?！睂O佳表示,。

城市樣本之武漢

交了百萬認購金但未交“茶水費”，搶房失敗

在交了100萬認購金后,，武漢市民陳鵬（化名）依然沒有搶到房,。

今年8月，陳鵬看中了武漢一新樓盤,。“直接交100萬的認購金才有資格搶房,。搶房成功后,，認購金直接轉(zhuǎn)為首付,。按照首套房規(guī)定，首付付三成即可,，這個認購金額相當于付了5成的首付,。”

而在2013年,，陳鵬的一位在武漢購房的朋友只需要繳納500元的認購金,。“是開發(fā)商出的優(yōu)惠政策,，交500元認購金頂替1萬,。”另一位這兩年購房的朋友也只是繳納了2萬元的認購金,。

認購金金額的飆升折射出市場的變化,。2016年之前，武漢房價一直穩(wěn)定,。此后,，隨著市場的發(fā)展，加上2017年前后,，武漢放寬落戶政策,、非武漢戶籍市民有望持“房票”購房等，這座城市的樓市開始升溫,，不少樓盤出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象,。

為了增加搶房的成功率，陳鵬和不少購房者一樣,，在淘寶上花5000元買了“搶房服務(wù)”,。“淘寶上提供用軟件幫著搶房的服務(wù),，就像用軟件搶火車票一樣,。根據(jù)樓盤、樓層,、戶型等要價,，搶房費用500元、1萬元,、2萬元的都有,。”

記者在淘寶檢索發(fā)現(xiàn),，不少商家打出了“搶房選房承接全國樓盤”,、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳,。

“但我最終還是沒有搶到房,。開盤不到1秒鐘，房子就沒了,，太夸張了,。我們購房群里有60多人，只有三四個人搶房成功,?！标慁i說。

后來陳鵬從隔壁樓盤處了解到,，其鎖定的樓盤需要交“茶水費”才可能搶到房,。“在武漢購房的人都知道這條潛規(guī)則,，繳納10萬到20萬不等,，甚至更高的‘茶水費’就能搶到房。茶水費是白白交出去的錢,，不會充當購房款,。要想買到房，只能吃啞巴虧,?！?/p>

和陳鵬相比，武漢人張偉（化名）因自覺交了“茶水費”而成功搶到了房子,。

“今年上半年,，武漢樓市火熱，很多新盤的房子比較難搶,，基本‘秒光’,。我在購房群里表露希望能夠買到房的急迫，就有人加我的微信說可以幫忙搶到房子,，但要交茶水費,。”張偉說,，此前在看房的過程中,，其聽其他購房者和中介談?wù)撨^“茶水費”。

“武漢有很多這種專門做‘茶水費’的人,，各個樓盤都可以,，這是武漢房地產(chǎn)市場公開的秘密。不知道為什么這群人有這么大的能量,?！睆垈ハＭ麑Ψ娇梢院炗喴粋€協(xié)議或者類似收據(jù)的文件,，但對方態(tài)度強硬?！昂髞砦也乓庾R到,，這些人擔心落下把柄,。如果我們有協(xié)議,，就可以在選完房之后去舉報他們?！?/p>

就這樣,，在未謀面的情況下，在北京工作的張偉和對方一直通過微信溝通,?！白詈笏付艘粋€地方讓我去交錢，可以看看他們辦事的實力,。但我在北京走不開,，就沒有去。最終用支付寶轉(zhuǎn)給他9萬元作為‘茶水費’,。他的支付寶賬號顯示的還不是他本人的名字,，說是他一個親戚的賬號?！睆垈フf,。

5月1日，張偉選擇的樓盤256套房子開盤,，秒光,。幸運的是，張偉搶到了自己想要的房子,。

城市樣本之?？?/strong>

多項政策加碼后，房價沒有那么虛高了

海南樓市的熱度終于降了下來,。

從今年年初,，海南相繼出臺包括全域限購在內(nèi)的多項調(diào)控政策。在調(diào)控政策收緊的同時,，也不斷有利好樓市的政策出臺,。

4月13日，中央宣布了支持海南全面深化改革開放,，建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)和自由貿(mào)易港,；5月13日，海南省正式發(fā)布“百萬人才進海南”目標,，人才自在海南落戶之日起購買商品住宅,，享受本地居民同等待遇,。

政策在松緊之間互為角力的時候，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，?？凇⑷齺唭傻匦路績r格漲幅在今年多個月份位居全國70城前列,。

在?？凇⑷齺喍啻巍吧习瘛焙?，8月住建部約談了包括?？凇⑷齺喌任鍌€城市的負責人,，這也是繼5月份之后,，海口,、三亞第二次被住建部約談,。

在被住建部約談后，8月底海南爆出“商品房備案價不得超17300元”的消息,。對此,，海口市物價局對外解釋,，“商品房備案價不得超17300元”是一種片面理解,，雖在房企約談會上口頭提及，但只是政府部門提出的一種指導(dǎo)性意見,，不是硬性要求,。

不過，在業(yè)內(nèi)看來,，海南的“口頭限價”仍有著強大的約束力,，并對市場帶來了較大的影響。

“限價政策出了后,，現(xiàn)在開盤價基本都沒有超過17300元,。這兩個月以來，海南地區(qū)的房價熱度下降了,，房價漲不了了,，反而價格穩(wěn)中有降?！焙,？诋?shù)氐囊婚_發(fā)商售樓處的工作人員李彬（化名）說。

多位海南房地產(chǎn)商售樓處的人員持有類似的看法,?！?萬5左右的價格對于?？趤碚f，是比較正常的市場價格了?，F(xiàn)在的房價沒有那么多虛火了,。”

“海南出臺的所有政策中,，限購的政策對市場影響最大,。一旦沒有外地客戶，海南的房地產(chǎn)市場不會再有什么太大的起色,。剛過去的‘金九銀十’,，是這幾年最淡的一次?！崩畋蛘f，其客戶70%以上為外地人,。

距離3月底出臺的限購政策已經(jīng)過去了半年,。“大家已經(jīng)‘熬’了半年了,，很多‘熬不住’的售樓人員或者中介選擇了離職,、改行。尤其一些中小型的房地產(chǎn)商開始裁員,，有的中介公司砍掉了一半的人員,。”李彬介紹,，其所供職公司售樓處原有10名員工,，目前只剩3人。

李彬目前底薪只有3000元,，但他還沒有離職的打算,。“海南這塊收入普遍較低,，房地產(chǎn)行業(yè)的中介或者銷售人員的收入相對高點,，如果換到其他行業(yè)，收入上會有落差,?！崩畋蛘f，從國家調(diào)控的決心看,，近幾年不會放開,。“要么轉(zhuǎn)行離開,，要么一直‘熬’到市場解禁,?！?/p>

等待“解禁”的還有投資者?！澳壳笆袌霾]有出現(xiàn)恐慌性的拋售,，畢竟長遠看，海南的房地產(chǎn)市場有發(fā)展前途,，長期持有肯定有價值,，大部分已經(jīng)購房的人都在觀望?！崩畋蛘f,。

城市樣本之西安

樓市降溫，從千人搶房到可以從容選房

西安人張霞（化名）終于松了一口氣了——西安的樓市從下半年開始降溫,，她不必每天打仗一樣去看房,、“搶房”。

2017年開始,，西安樓市和全國市場同步飆升,。在多位人士看來，人才政策是西安房價上漲的因素之一,。這年3月,，西安戶籍新政對部分戶籍準入條件作出重大調(diào)整，一時有了“千軍萬馬進長安”的局面,。據(jù)西安市公安局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2017年3月1日至12月底，全市共遷入落戶24.5萬人,，同比增長335.9%,。其中，新政落戶13.95萬人,，占新落戶總數(shù)的57%,。

在人才政策推出前后，西安的調(diào)控收緊：限購,、限貸,、限價等。不過,，在劇增的人口和調(diào)控收緊之間,，市場做出了“火熱”的回應(yīng)。

包括張霞在內(nèi)的西安人開始意識到：要趕緊買房,、改善性剛需購房要加快,。與此同時，西安的房源供應(yīng)量并不樂觀,。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計,，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米,，連續(xù)三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模,。其中,，2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬平方米，缺口約在15%,，2016年的缺口則超過60%,。

“今年7月，房價漲到了1萬多,。當時我看的一個樓盤的開發(fā)商對外放出消息說,，他們的樓盤是奔著2萬的價格開盤。所以那段時間,，西安40多度的高溫,，我到處看房。在排隊交資料的時候,，認識了一位陜北的大姐,，她每周往返延安和西安之間七八趟，就是為了買到房子,。”張霞說,。

在張霞看來,，從去年至今，西安樓市屬于“賣方市場”,，導(dǎo)致不少新樓盤“秒光”,。“我之前搶過高新區(qū)的房子,，400多套,，5秒鐘被搶完了。8月份,，我又搶一個新樓盤,，2000多人搶500套房子。所以,，那段時間我的親戚朋友只有一個信念——不管戶型怎樣,、喜不喜歡，只要能搶到,，我就買,。買到房子真的和中彩票一樣?！?/p>

在市場的火熱中,，西安樓市還被爆出各種亂象,。

今年5月，西安市場爆出融創(chuàng)南長安街壹號項目部相關(guān)人員“打招呼”,。6月2日,，長安區(qū)政府發(fā)布了處理結(jié)果，經(jīng)調(diào)查,，有35名公職人員受購房者請托,，給“南長安街壹號”項目部相關(guān)人員“打招呼”。

也有一些項目開盤打出了“全款優(yōu)先,，按揭排隊,，公積金拜拜”的口號?！斑€有那種搞突然襲擊,，讓你半夜三更去交資料?！睆埾颊f,。

不過，近兩個月,，千人搶房,、一房難求的局面正在改變。

據(jù)悉,，今年3月底,，西安推出了購房搖號政策。6月,，西安明確了搖號買房的流程,，同時禁止企業(yè)炒房行為等。

張霞也感受到了市場的變化,?！笆袌鲈诶湎聛恚皇钦f價格降了,，而是市場平穩(wěn)了,。比如，之前有開發(fā)商很強勢,，要求只能走商貸,，但現(xiàn)在不少開發(fā)商開始認公積金貸、組合貸,?！?/p>

“既然市場平穩(wěn)了，我就可以慢慢挑房子了。前段時間有個新樓盤只有100多套房子,，我又擔心買不上,，但置業(yè)顧問表示應(yīng)該沒問題?！睆埾颊f,。

城市樣本之五線小城

五線小城上演“搶房”大戰(zhàn)，3秒搶光

近兩年,，河南某五線小城的樓市也開始升溫,。記者了解到，當?shù)貥鞘芯鶅r在6000元左右,，而在2015年時,，當?shù)貥鞘芯鶅r在3600元左右。

“目前房價相對當?shù)氐木用裣M水平是有點高,，但如果你不買,，可能每幾個月就一個價格，要趕緊買,?！碑?shù)鼐用駝P（化名）說，在其購房的過程中發(fā)現(xiàn),，購房人群中不乏購買二套房的投資者,。“大家都認為房價一直在漲,，過些年再賣的話肯定賺錢,。”

部分大城市“搶房”的現(xiàn)象也開始在這個小城上演,。

在剛結(jié)束的十一假期，當?shù)赜幸恍聵潜P開盤,。按照開發(fā)商的要求,，早上7點購房者排隊入場，但五六點天蒙蒙亮,，已有不少人開始排隊,。

“這樓盤有300多套，1000多人排號,，一上午就賣完了,，目前只剩下190多平的大戶型?！碑?shù)亓硪环科蟮膬?nèi)部人士表示,，“搶房”在當?shù)厥且环N普遍現(xiàn)象。“我們這兒房源不多,，如果有稍微優(yōu)質(zhì)的樓盤,，都要排號搶，不是說排上號就一定能買到房,?！?/p>

處于搶房“鄙視鏈”頂端的購房者更容易搶房成功。

“今年7月,，一個大型開發(fā)商的樓盤開盤,，400套左右，3秒鐘搶光,。開發(fā)商將購房者分為全款購房,、按揭購房兩類，全款購房者搶完后,，按揭類購房者才有機會搶房,。我是按揭類購房，沒有搶到,。一個朋友全款購房搶到了,，另一個朋友托關(guān)系也搶到了房?！眲P說,。

實際上，在當?shù)?，因房源不足,，購房“鄙視鏈”并不稀罕?！?0月3日開的那個盤,，搶房是按照購買車位的順序進行，購買車位的購房者上午排號選房,，沒有購買車位的購房人下午排號選房,。實際上，買車位的購房者選完,，可能就沒房可選了,。”劉凱說,。

搶房之外,，另一個值得注意的現(xiàn)象是，當?shù)刭彿空吆头科髢?nèi)部人士表示,，不少房企在取得預(yù)售證之前,，房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣,，購房者先交納一定的金額入會員排號,，這個金額是2萬可以抵3萬的房款，在預(yù)售證下來后再交首付,?！鄙鲜霎?shù)胤科髢?nèi)部人士表示，其公司新樓盤即將開盤900套房子,，目前已排號1000多人,，但公司尚未取得預(yù)售證。

對此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，對于房產(chǎn)銷售來說，如果沒有預(yù)售證,，是不允許提前排號和收取費用的,。（記者 侯潤芳）