三四線樓市還能熱多久,？

成交量呈上升趨勢,，庫存降為近9年新低，業(yè)界認為長期支撐的動力不足

在調(diào)控背景下,，樓市形成“冰與火”兩極分化的格局：一二線城市出現(xiàn)全面降溫,，三四線城市則較為火熱。房地產(chǎn)主要交易市場整體向三四線下沉,，三四線去化周期創(chuàng)近9年新低,。但業(yè)內(nèi)認為，三四線城市支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足,，未來布局非都市圈三四線的房企,，或面臨“換倉”的可能。

三四線城市成交面積同比上漲13%

“現(xiàn)在房價太高了,！”來自唐山的侯女士感慨到,，最近這一兩年，唐山房價上漲較快，目前單價基本達一萬以上,。在焦灼的心理下，不少人擔(dān)心房價再漲,，陸續(xù)下手,。

國家統(tǒng)計局5月16日公布的今年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，唐山新建商品住宅價格4月同比上漲4.9%,、環(huán)比上漲0.7%,。

唐山樓市上漲，非孤立現(xiàn)象,。不同于一二線城市房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷,，近一兩年，三四線城市成交量呈上升趨勢,。來自易居研究院的報告顯示,，今年年初累計至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比下降,，分別達-41%和-6%,，三四線城市累計成交面積則同比上升13%。

不過,，若將三線城市進一步細分,，情況有所不同。5月上半月,，易居研究院監(jiān)測顯示,，東莞、無錫等7個本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市新建商品住宅成交面積為107萬平方米,，環(huán)比4月上半月增12%,，同比減14%；而襄陽,、惠州,、徐州等11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，新建商品住宅成交面積為231萬平方米,，環(huán)比4月上半月增加56%,，同比增1%。

樓市的兩極分化,，進一步反饋在庫存數(shù)據(jù)上,。截至4月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅存銷比,，即庫存去化周期為10.3個月,，其中，一、二,、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月,、9.9個月和10.4個月。從橫向?qū)Ρ瓤?，三四線城市存銷比下跌較為明顯,，當(dāng)前數(shù)值也是2010年以來月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化周期達到了新低,。

以最近較受關(guān)注的丹東為例,，截至4月底，丹東去庫存周期僅為13個月,，且已出現(xiàn)連續(xù)9個月去庫存周期變小的現(xiàn)象,。通過觀察歷史數(shù)據(jù)可發(fā)現(xiàn)，丹東去庫存周期最高可達63個月,。

此類信號引發(fā)業(yè)內(nèi)警惕,，業(yè)內(nèi)認為，三四線城市庫存不足,，或存在房價上漲的壓力,。

棚改利好，量價回調(diào)

對于此番三四線樓市超預(yù)期熱銷,，易居研究院副院長楊紅旭點評稱,，既有2015年以來全國樓市發(fā)展帶來的短周期因素影響，也有在三四線樓市低迷之后,，需求集中釋放的影響,。

此外，業(yè)內(nèi)普遍認為,，自2015年以來的“棚改三年計劃”,，提高棚改貨幣化安置比例亦是三四線熱銷的重要原因之一。

2018年政府工作報告中亦明確提出,，啟動新的三年棚改攻堅計劃,，今年就將開工580萬套。來自易居研究院一份棚改報告顯示,，預(yù)計2018-2020年三年國家開發(fā)銀行發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款將在年均近1萬億,，到2020年底，貸款余額預(yù)計將近5萬億,。根據(jù)國家開發(fā)銀行棚改專項貸款占棚改改造資金來源的65%左右,，預(yù)計未來三年全國棚改資金年均將達到1.5萬億。

不過,，在三四線樓市出現(xiàn)火熱行情后,，也引起監(jiān)管部門的注意。據(jù)媒體報道，五一前后,，住建部約談了12個城市的政府負責(zé)人,，強調(diào)堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖。其中,，涉及城市主要是非一線城市,，特別是三四線城市，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位，有效遏制投資投機性購房,。

房企或面臨“換倉”

碧桂園,、恒大等房企，2017年銷售業(yè)績異軍突起,，原因就在于,，緊貼政策導(dǎo)向而為之，在三四線城市積極布局,。碧桂園去年銷售額達5508億,，截至去年底，其累計進駐中國超600個城鎮(zhèn),，擁有超過1000個項目,。此外，如中梁,、祥生等中小房企,，也抓住這輪釋放機遇，實現(xiàn)銷售額的突飛猛進,。

不過,，“三四線城市政策也在收緊，效果會在今年下半年逐步顯現(xiàn),?！比趦S集團首席品牌營銷官張巖認為，對高周轉(zhuǎn)的房企,，今年還有最后一波行情可以抓住,，但對周轉(zhuǎn)速度較慢的企業(yè)，這時候進入三四線城市,，則可能面臨相關(guān)風(fēng)險,。

在業(yè)內(nèi)看來，三四線城市支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足,。億翰智庫董事長陳嘯天指出,，房企布局三四線更多基于短線戰(zhàn)略，不可做長線布局。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦認為,，布局三四線,，更多是機會型貢獻銷量的布局策略。

這是否意味著,，房企未來在三四線或面臨“換倉”的可能,？新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷對此不置可否。但他同時指出,，一個不容忽視的問題是,，三四線城市數(shù)量非常多，這為房企“換倉”提供了廣闊的空間,。

歐陽捷總結(jié)稱,，“都市圈周邊三四線與非都市圈周邊三四線呈現(xiàn)不同的格局。未來都市圈周邊的三四線城市,，房企會做更多深耕,，非都市圈周邊的三四線城市，棚改計劃完成后,，預(yù)計樓市會回歸平靜,，房企換倉的可能性更大?！?/p>

本版采寫/新京報記者 張曉蘭