在不斷“加碼”的樓市調(diào)控下，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”,，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯,，一些城市“地王”的樓面價已超過區(qū)域房價?！督?jīng)濟參考報》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，除了一二線城市土地資源始終受追捧，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點,。

業(yè)內(nèi)認為,，盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫，但房企因為2016年銷售樂觀,，補庫存積極性依然非常高,，對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極。業(yè)內(nèi)專家建議,，房地產(chǎn)企業(yè)高價拿地背后風險重重,，不僅抬高周邊房價，還將影響人們預(yù)期,，加大調(diào)控壓力,，相關(guān)部門宜未雨綢繆。

開發(fā)商依然在“搶地”

“地方政府探索抑制地價的方法,，而開發(fā)商依然在‘搶地’,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，一二線城市土地資源始終受到開發(fā)商追捧,。

6月2日,，石家莊正定新區(qū)迎來2017年第三次公開出讓活動,，活動涉及六宗住宅用地，出讓面積323068.03平方米(約484.6畝),，國內(nèi)知名房企碧桂園,、保利、萬科和石家莊本土天山,、潤江等25家房企參與此次競拍,，最終由四家房企以總價42.33億元成功競得，其中樓面價最高達20923元/平方米,，為近年石家莊“地王”,。

值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價8402元/平方米,，而去年11月正定新區(qū)樓面價僅為2549元/平方米,，本次土拍天山地產(chǎn)競得的［2016］008號地樓面價高達20923元/平方米,，創(chuàng)下石家莊樓面價新高。

《經(jīng)濟參考報》記者梳理發(fā)現(xiàn),，為控制地價,，防止“地王”涌現(xiàn)，各熱點城市采用“競自持,、競配建,、競房價”，甚至搖號等方式,，以期達到限制地價效果,。北京在去年9月底出臺新政嚴控地價，杭州等熱點城市限定土拍溢價率,，廣州,、佛山、南寧,、福州等城市則提出“限地價＋競配建”的方式,，抑制新“地王”。石家莊正定新區(qū)在本次土拍中,，也是首次采用“限地價,、競配建人才安置房”規(guī)則。

但多種調(diào)控措施仍難阻開發(fā)商拿地的高漲熱情,。如4月底,，杭州調(diào)整土拍競價規(guī)則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規(guī)”，或須現(xiàn)房銷售,，或須自持面積,，或須配建保障房。

業(yè)內(nèi)人士認為,，雖然實施了“限地價,、競配建”的土地出讓方式，但熱點城市仍拍出高價地并不意外,。

河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負責人表示,，北京調(diào)控收緊，價格絕對值相對較低的周邊河北區(qū)域就成為投資購房的重要戰(zhàn)場,，導(dǎo)致市場供需結(jié)構(gòu)緊張,，這也是過去一年河北多地房價上漲一倍多的主要原因。此次正定新區(qū)成為房企眼中的“唐僧肉”,，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展,、雄安新區(qū)的利好及石家莊政府搬遷至正定新區(qū)等多重因素。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家認為，土地拍賣熔斷機制有利于抑制激進開發(fā)商的非理性拿地,，設(shè)置最高限價可以避免地價過快上漲,。但限地價降不了房價，因為對于房企來講,，其實際土地成本并沒有降低,，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用，反而會進一步推升未來住房的價格,。

“有了地就有未來”

“對開發(fā)商來說,，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市,，有了地就有未來,，拿了高價地可能會死，但沒有地一定會死,，歸根到底還是市場的預(yù)期,。”一位開發(fā)商表示,。

從限購,、限貸到限價、限售,、限商,，本輪調(diào)控步入“五限”時代。張大偉分析認為,，目前樓市調(diào)控政策明顯收緊,，針對土地價格的調(diào)控也層出不窮，限價,、增加持有等政策非常多,，抑制了土地市場的溢價率，但房企因為2016年銷售樂觀,，補庫存積極性依然非常高,，因此即便調(diào)控不斷加劇，房企對部分熱點城市熱點地塊的拼搶依然明顯,。

有開發(fā)商表示,，熱門城市土地供應(yīng)有限,，高價拿地雖然難受,，但這么多年來，很多高價拿地的企業(yè)并沒死,，這就使得開發(fā)商寧可冒風險也不愿意餓死,，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”。

同時“規(guī)模”給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低,。規(guī)模越大,，評級越高，發(fā)債利率也越低,。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5%,，而一家普通房企的融資利率則一般在7%以上，沒有規(guī)模的中小房企很難生存,。

時代地產(chǎn)總裁助理康峰預(yù)計：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地,，市場是‘大魚吃小魚’。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬多家,，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè),。”

碧桂園,、綠城,、越秀等大中房企認為，政府“限地價”期間正是拿地好時機,。值得注意的是,，碧桂園已連續(xù)五個月拿地金額超過百億元，中海地產(chǎn)也連續(xù)兩個月拿地超過百億元,。

老“地王”項目陷兩難

記者近期走訪多地發(fā)現(xiàn),，在“限價”等最嚴樓市調(diào)控環(huán)境下，一些往年“地王”項目正在遭遇入市難：一些繃不住的,，以最高限價入市,；一些開發(fā)商能繃住的，則持觀望態(tài)度,，賭政策松綁的時刻,。

在上海，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價拿下全國單價“地王”——中興地塊,。此后,，為降低風險，融信將項目一半股權(quán)賣給萬科合作開發(fā),。融信中國負責人告訴記者：“計劃最早在2018年上半年,，視市場環(huán)境決定是否入市?！?/p>

一些城市對新建商品住宅給出最高限價,，如南京最高限價不能超過4.5萬元。有關(guān)部門的一位工作人員告訴記者,，一些實力較強,、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度,，一些挺不住的企業(yè)，就以指導(dǎo)價格入市了,。

《經(jīng)濟參考報》記者在廣州采訪時也發(fā)現(xiàn),，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價地塊，其中有四幅單價超過了當時周邊房價,。在這10個項目中,，只有“保利紅館”和“保利學府”實現(xiàn)盈利，有的項目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本,。樓面價高達3.5萬元／平方米的2013年廣州單價“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息,。

在其他城市，目前高價地項目的銷售情況也不樂觀,。華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們在鄭州買地成本單價1.2萬元,，但預(yù)售證只批1.6萬元/平方米，而附近的二手房都賣1.8萬元了,?！?/p>

拿下合肥總價“地王”的文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華亦表示，限價客觀上使“地王”項目難以入市,?！拔覀儸F(xiàn)在的應(yīng)對策略只能是控制推盤節(jié)奏，‘地王’項目計劃在三年左右開發(fā)完,?！?/p>

高價拿地背后風險重重

當前，樓市調(diào)控政策不斷收緊,，開發(fā)商拿地賭未來,、賭政策周期，尤其是拿下的“高價地”存在不小風險,。

業(yè)內(nèi)專家表示,，這種以“高總價、高單價,、高溢價”為主要特征的“地王”項目,，對周邊房價和人們購房心理預(yù)期的影響非常明顯，在過度透支房地產(chǎn)市場預(yù)期的同時,，也增添了未來市場運行的不確定性,，容易誘發(fā)市場恐慌性需求，加大調(diào)控壓力,。

記者梳理發(fā)現(xiàn),，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調(diào)控趨緊，部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點,，一些地方甚至地價屢破新高,，高溢價地頻出,。多位專家認為,，三四線城市高價地頻出引發(fā)漲價預(yù)期,，帶動投機需求回潮，同時刺激地方政府高價供地沖動,，容易帶來庫存反彈,，值得警惕。

中原地產(chǎn)研究顯示,，一二線城市土地市場成交相對平穩(wěn),，但三四線成交量價上漲迅速。張大偉表示,，上半年,，佛山、溫州,、無錫,、寧波、嘉興,、滄州,、金華、阜陽,、鹽城,、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元,，平均土拍溢價率超過40%,，相比往年明顯上升。

多家房企投資負責人表示,，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高,，一些房企轉(zhuǎn)到三四線城市補倉沖動強烈，房企資金外溢趨勢越發(fā)明顯,。

業(yè)內(nèi)人士認為,，三四線城市土地市場火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地,，也加大地方政府高價供地沖動,。一家金融機構(gòu)高管告訴記者，三四線城市去庫存難,，一方面由于庫存基數(shù)較大,，另一方面則與新增土地供應(yīng)有關(guān)，這與地方政府收入,、債務(wù)壓力,，有著千絲萬縷的聯(lián)系,。

一些專家建議，目前對三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準地分類調(diào)控,、因地施策,。對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲,，嚴厲遏制投機炒作,；對多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持,，鼓勵地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等,。

目前國土資源部和住建部已明確通知要求，對消化周期在36個月以上的,，應(yīng)停止供地,；36至18個月的，要減少供地,；12至6個月的,，要增加供地；6個月以下的,，不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏。多位業(yè)內(nèi)人士建議,，熱門城市可建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度,，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序,，結(jié)合本地土地出讓情況,，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期,。