宅基地“三權(quán)分置”改革將帶來哪些紅利

土地增值收益,、資源配置更多投向“三農(nóng)”

一場與土地有關(guān)的改革，將影響所有人,。

“我國將探索宅基地所有權(quán),、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’,，落實宅基地集體所有權(quán),，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán),?！比涨埃瑖临Y源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上的表態(tài)引來許多關(guān)注,。

所謂宅基地,，指的是村集體給本集體內(nèi)部村民使用的,、用來建房的土地。宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實宅基地集體所有權(quán),，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán),，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

姜大明還表示,，我國將研究制定權(quán)屬不變,、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,，“政府將不再是居住用地唯一提供者”。無論是對農(nóng)村還是房地產(chǎn)市場而言,，“三權(quán)分置”改革所撬動的紅利和機會遠超土地本身,。

盤活宅基地 帶動鄉(xiāng)村振興活力

當前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村,，因為進城務(wù)工人員增多,，大量宅基地長期閑置。如何盤活和利用這些宅基地資源,，是一項關(guān)乎鄉(xiāng)村振興和農(nóng)民收入的重要問題,。

“現(xiàn)在，已經(jīng)到了將土地增值收益,、資源配置更多投向‘三農(nóng)’的時候了,。”姜大明在上述會議中提到,，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略,，用好土地是基礎(chǔ)，增加投入是關(guān)鍵,。宅基地所有權(quán)、資格權(quán),、使用權(quán)的“三權(quán)分置”被擺上了鄉(xiāng)村振興工作中的重要位置,。

2017年年底召開的中央農(nóng)村工作會議指出，要“破除一切束縛農(nóng)民手腳的不合理限制和歧視”,，將完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,，以及承包地“三權(quán)分置”、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)等制度,。而在今年1月17日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議上,，也特別提出了允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房，創(chuàng)辦小型加工項目,，推動返鄉(xiāng)人員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),。

“過去這塊地這不能用那不能用,，有種種限制，只能在村集體成員之間流轉(zhuǎn),，而集體成員‘一戶一宅’,，流轉(zhuǎn)的可能性很小?！敝袊r(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻教授告訴中國青年報·中青在線記者,，宅基地的長期閑置影響了農(nóng)民的財產(chǎn)性收益，而盡快,、適度地放開,，并且推進“三權(quán)分置”，有利于農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入,，遏制鄉(xiāng)村衰敗,。

在姜大明的要求中，各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權(quán)分置”特別是農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究,，探索宅基地“三權(quán)分置”的具體實現(xiàn)形式,。而通過此前在一些地方的試點，或許可以窺見宅基地“三權(quán)分置”的具體做法和成效,。

此前,，我國在33個縣(市、區(qū))開展了完善農(nóng)村土地制度的改革試點,，調(diào)整實施關(guān)于農(nóng)村土地征收,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定,。

浙江省義烏市是這批試點的典型案例之一,，尤其在宅基地“三權(quán)分置”改革中積累了不少經(jīng)驗，逐步探索建立了相關(guān)制度體系,。從農(nóng)村宅基地“取得置換,、抵押擔保、產(chǎn)權(quán)明晰,、入市轉(zhuǎn)讓,、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創(chuàng)新制度,，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，義烏市現(xiàn)已有3160戶農(nóng)戶累計退出農(nóng)村宅基地,，建筑占地面積27.66萬平方米,；24家金融機構(gòu)累計發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆，貸款金額32.23億元,，占全國試點地區(qū)總量的1/3以上,。

朱啟臻認為,，宅基地“三權(quán)分置”等改革措施也是將使用權(quán)、資格權(quán)賦予農(nóng)民,，這將帶來更大的活力和改革機會,。“鄉(xiāng)村振興就是要給農(nóng)民更多的權(quán)利,，讓他們自己根據(jù)實際情況去處置他們的宅基地,。”

土地供給多元化 撬動更多改革機會

事實上,，在城鄉(xiāng)距離逐漸縮小的今天,，宅基地“三權(quán)分置”改革所帶來的利好還不僅限于鄉(xiāng)村，還將撬動更多改革機會,。

姜大明在全國國土資源工作會議上說,，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變,、符合土地和城市規(guī)劃條件下,，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度,，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度,。

宅基地,，是目前農(nóng)村集體建設(shè)用地中的“大頭”。有統(tǒng)計顯示,，我國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地,，其中宅基地約占13萬平方公里。在城市建設(shè)用地,，尤其是大中城市的土地市場總體趨緊的背景下,，包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地被準許用于建設(shè)租賃住房試點，將帶動住房市場的改革進程,。

“這條政策的創(chuàng)新之處,，就是讓城市的需求與周圍農(nóng)村的供給可以在一定程度上對接?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，這類改革措施理論上會增加城市土地供應(yīng),，有助于控制房價上漲,，實踐中的作用大小還要看由此帶來的商品房總量，特別是農(nóng)村租賃房總量的增加幅度,。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的住房享有的是不完全產(chǎn)權(quán),，更多的是讓渡一定期限的使用權(quán)用于出租，雖然對商品房市場影響有限,，但為老百姓提供了更多的住房選擇,。

此前，國土資源部,、住建部已經(jīng)在北京,、上海、南京等13個城市部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點,。在試點城市,，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營,、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，國土資源部鼓勵集體用地建設(shè)租賃房,，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性,。這13個試點城市基本都屬于國有土地相對緊張的一二線城市，部分區(qū)域存在城中村等集體土地,，如果部分進入租賃市場有利于房源供應(yīng),，也有利于城中村改造。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,，此類政策思路或許是對集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”,，利于部分大城市周邊宅基地的盤活。但也有兩個底線：土地屬性不改變,，還是屬于集體建設(shè)用地,；允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進還要看后續(xù)改革的進度,。

中國青年報·中青在線記者 王林 實習(xí)生 張妍 竇彤輝　來源：中國青年報　( 2018年01月26日 03 版）