■ 分析

“銀行無米下鍋,，房貸利率上升”

6月5日,，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉,，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%,。近日,，又有中信銀行,、廣發(fā)銀行在內(nèi)的銀行跟進(jìn),，上調(diào)首套房貸利率,。今年以來房貸利率已多次上調(diào),。

對(duì)于本輪房貸利率的不斷上調(diào),，海通證券姜超認(rèn)為，金融去杠桿是主因,。同時(shí),，同業(yè)存單利率飆升，發(fā)行萎縮,，導(dǎo)致銀行無米下鍋,，房貸利率飆升。

姜超稱，過去兩年,，國內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲,，資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)上升，源于金融發(fā)展過度,，以銀行為首的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)膨脹過快,。因而從監(jiān)管層的角度，去杠桿的核心目標(biāo)是抑制貨幣超增,。所以,，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放,，貨幣市場(chǎng)資金整體極度偏緊,。而銀監(jiān)會(huì)收緊了金融市場(chǎng)融資的閘門。

他認(rèn)為,，在今年國內(nèi)房貸利率上升的過程中,，同業(yè)存單利率扮演了非常重要的角色。目前,，銀行在金融市場(chǎng)的融資主要有兩大來源,，一是央行，二是金融同業(yè)機(jī)構(gòu),。去年末同業(yè)存單利率2.8%,，今年初，央行大幅收緊了公開市場(chǎng)融資,，隨著同業(yè)存單利率的大幅飆升,，尤其是達(dá)到5%以后，已經(jīng)接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率,，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛,，導(dǎo)致同業(yè)存單發(fā)行萎縮,。

“銀行無米下鍋,，房貸利率飆升?！苯硎?，信貸收縮是下半年最大風(fēng)險(xiǎn),。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸利率上行是趨勢(shì),，但不可能出現(xiàn)大面積停貸,。資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%,，這種情況下,，疊加管理成本,，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對(duì)于大部分銀行來說，已經(jīng)屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品,。所以預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主流提高到基準(zhǔn)上浮,。

他表示，購房者的資金成本持續(xù)上升,，已逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程,，貸款的壓力越來越大。目前市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫,，降價(jià)開始出現(xiàn),。

一家股份制銀行副行長(zhǎng)對(duì)新京報(bào)記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率,，也是資金市場(chǎng)全面吃緊的表現(xiàn)之一,。預(yù)計(jì)資金荒的6月過后，資金市場(chǎng)略有改善,，但依然偏緊，信貸收縮的風(fēng)險(xiǎn)猶存,。

■ 預(yù)期

“北京調(diào)控加碼可能性不大”

對(duì)于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下降的情況,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，價(jià)格跳水原因在于三月份學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)過于虛高,。此外,，市場(chǎng)上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了,，而賣不出手著急調(diào)價(jià)的個(gè)案,。”

“現(xiàn)在有些個(gè)案的確出現(xiàn)了明顯的報(bào)價(jià)下行,，實(shí)際簽約價(jià)格跌幅基本都在3%-5%這個(gè)位置,。”張大偉指出,，報(bào)價(jià)不代表最高成交價(jià)格,，也不代表現(xiàn)在的成交價(jià)格。從市場(chǎng)趨勢(shì)看,，最近市場(chǎng)從量跌到價(jià)跌,，預(yù)計(jì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在七八月淡季的下行速度加快。

“樓市下行的原因是因?yàn)樾刨J收緊和樓市調(diào)控,，”張大偉說,，從區(qū)域看，一二線城市降溫明顯,，三四線城市依然在平穩(wěn),，部分區(qū)域甚至還在上升,。

未來北京是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策？張大偉認(rèn)為,，北京調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到,，樓市已經(jīng)開始下行，繼續(xù)加碼的可能性不大,。(記者 金彧 侯潤(rùn)芳 方王洋)