根據(jù)中房協(xié)“房價行情平臺數(shù)據(jù)”,，2017年3月,，北京、廣州、廈門,、長沙和青島二手住房均價分別為63716元/平方米,、25525元/平方米,、41538元/平方米,、8246元/平方米、14678元/平方米,，相比2016年10月,，分別上漲24.9%、13.5%,、12.2%,、14.5%和17.4%。以3月70城房價指數(shù)中二手房價漲幅最高的廈門為例,，2016年上半年之前,，廈門二手住房價格與新房價格差異不大，但從2016年下半年開始,，二手住房價格全面超過新房,。今年3月，廈門二手住房均價比新房高出35.8%,，同比漲幅高達31.7%,，其他城市如青島、福州,、廣州等,，去年以來也出現(xiàn)二手住房價格超過新房并快速上漲的情況。

可以說,，二手房市場快速反彈是本輪樓市回暖的最大特征,。二手房市場之所以反彈，最大的動因就是新房預售管制下,，開發(fā)商新盤入市的積極性下降,，新房供需兩端一起回落，需求開始轉(zhuǎn)向二手房市場,，甚至是“類住宅”市場,。特別是，此前并不活躍的三四線城市二手房市場,，近期也普遍強勢反彈,。

需求之所以快速回升，與政策的微妙變化有關,。2017年,，宏觀經(jīng)濟主題是穩(wěn)增長和防風險，這就決定了資金供應適度,、利率仍將在低位,，也決定了房價不可能大跌,。此時買房，風險或許是鎖定的,，而去年10月調(diào)控后的短暫回調(diào),，似乎也是建倉的機會,。同時,，春節(jié)后，傳言中的加息未來臨,，央行和銀監(jiān)會屢屢強調(diào)房貸要支持合理需求和“去庫存”,。

另外，今年全國“兩會”確立了“分類調(diào)控”的樓市管理主基調(diào),。就熱點城市調(diào)控而言,，盡管力度和措施“加碼”，但在政策思路上,，采取的是疏導需求,、鼓勵合理需求，而不是抑制需求,；方向是穩(wěn)定房價,，而不是打壓房價；就“去庫存”而言,，更強調(diào)需求端激活,，如三四線城市與大城市基礎設施互聯(lián)互通，棚改“貨幣化”,，鼓勵“返鄉(xiāng)置業(yè)”等,。當然，直到近期,，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文明確,，在售庫存去化周期超過12個月的，要縮減土地供應,。業(yè)內(nèi)普遍認為,，管理層此舉，或意在讓樓市量價在高位實現(xiàn)中期平衡,，為平衡“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構”留出足夠的時空,。

此外，本輪調(diào)控給市場的一個印象是,，通過購房“扎根”大城市的門貌似正在慢慢關上,。比如，限購從大城市中心區(qū)擴展到外圍,，甚至擴展到周邊三四線城市（縣）,；限購范圍從住宅擴大到非住宅,；非戶籍人群購房門檻逐步抬高，非戶籍人群在熱點城市購房所需社保和稅收繳納時限,，從原來的1年逐步提高到5年,，中間還不能斷繳。同時,，因高房價而溢出到外圍購房的,，原來沒有社保或稅收繳納時限要求,，現(xiàn)在也相繼推出,。

因此，出于在大都市圈“扎根”的顧慮,，趕政策末班車而“搶上車”,，也是這一波購房熱潮的一大主力。于是,，新房預售管制下,，需求開始轉(zhuǎn)向二手住房、“類住宅”等,。二手住房一旦趨暖,，中介亂象、投機炒作等問題開始嚴重了,，比如近期北京學區(qū)房炒作,、規(guī)避限購的假離婚和企業(yè)購房等，以及“類住宅”大行其道,。另一個重要的原因是,，2014年以來熱點樓市回升，改善型需求是主力,。但近年來,，因土地價格高企、“地王”頻現(xiàn),，新房供應越來越偏遠,、越來越豪宅化、公共服務配套越來越差,，特別是教育醫(yī)療等,。于是，改善型需求開始轉(zhuǎn)向性價比更高,、供應效率更高的二手住房市場,。因此可判斷，未來全國將加速進入存量房市場。

在“冒頭即打”,、雷厲風行的調(diào)控政策基調(diào)下,，目前全國已有40多個城市（縣）發(fā)布了新一輪調(diào)控。進入4月,，抑制需求的調(diào)控措施相繼落地,，特別是限購限貸“加碼”、范圍擴大,，將很多需求擋在了外面,。同時，13個城市啟動了“限售”,，加杠桿投資的購房需求也將下降,。此外,，3月因趕政策末班車而“搶上車”的購房也將趨于回落,。近期，根據(jù)筆者調(diào)研,，隨著各地學習北京“10天9調(diào)”的精細化密集調(diào)控經(jīng)驗,，不管是房價上漲預期，或加緊入市購房行為,，都明顯減少,。

同時，近期熱點城市房貸開始緊縮,，很多銀行將首套房貸優(yōu)惠利率折扣從3月基準利率的0.9倍降至0.95倍,。3月新增居民中長期貸款僅4500億元，低于去年平均水平,，同比多增額降至零左右,。截至3月末，全國個人住房貸款余額19.1萬億元,，同比增長35.7%,，比上年末回落1.1個百分點。隨著調(diào)控政策落地,、激進的預期漸進改觀,，加上信貸投放的微妙變化，預計從5月開始,，熱點城市和區(qū)域二手住房成交量將會下滑,。近期權威媒體報道，北京,、廣州,、廈門等地二手房門店業(yè)務量大幅下滑。

筆者認為，基于利率仍舊在歷史低位,，貸款政策和調(diào)控政策支持“去庫存”,、支持合理需求，未來住房需求仍將保持在高位,。但在住房回歸居住屬性的定位下,，打擊投資炒作的調(diào)控會堅持下去，未來非自住購房需求會明顯減少,。近年來,，由于新房供應效率較低，新市民購房需求和改善型需求占主體的情況下,，樓市將快速進入存量房時代,，二手住房價格上漲還將維持一段時間。二手房時代到來,，是樓市走向成熟的標志,，也標志著樓市大規(guī)模新增建設的高潮過去了。由此,，未來各大城市房屋交易還將比較頻繁,，但開發(fā)投資將趨勢性回落。