本輪房地產(chǎn)周期應該在半年之后進入真正的下行通道,，如果市場泡沫過大,，下跌引發(fā)的風險勢必危及實體經(jīng)濟。

盡管最近房地產(chǎn)限購的城市名單不斷增加，但很顯然，這非但沒有影響市場的熱度，反而,，每一次限購似乎都成了促銷和房價進一步上漲的發(fā)令槍,。中國房地產(chǎn)的泡沫和風險,，在與政策和市場周期做最后的博弈,。

筆者研究房地產(chǎn)市場這么多年，可以肯定地說,，像今天這樣的樓市在中國房地產(chǎn)市場的歷史上是絕無僅有的,。2008年的“4萬億”，引發(fā)了中國房地產(chǎn)市場在金融危機中的一次大狂歡,，但當年無論是房價的絕對值,、杠桿的使用，以及投機因素,，都無法和今天相提并論,；2013年，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)最好的一年,，房價漲至市場上難覓空頭,，交易量創(chuàng)歷史最好，但也無法和今天比,。

市場在經(jīng)歷8月份的大漲之后,，現(xiàn)在幾乎每個場合，每個人,，都在談房地產(chǎn),。而今天房地產(chǎn)的最大問題，不是什么2016年是否是歷史大頂,，而是在一個去庫存的大周期下,，市場經(jīng)歷了一次驚人的加杠桿和與居住需求無關的大漲。尷尬的是,，在市場偏離去庫存主題的同時,，熱點城市重新祭出的降溫政策,，無論是限購,，還是限貸，都成了解讀未來走勢的反向指標,。據(jù)說有些地方重啟限購之后,，有些夫妻開始“扎堆”離婚，就是明證,。

最大泡沫是土地泡沫

縱觀今年房地產(chǎn)市場的走勢和背后的邏輯,，今年房地產(chǎn)市場之所以背離了“去庫存”的主題而變臉為熱點城市的大漲，主要基于三重推力：一是“去庫存”下房地產(chǎn)政策的全面寬松,。去庫存政策逆轉了房地產(chǎn)下滑的預期,，使得過去兩年下滑周期下抑制的需求開始釋放，導致一線城市率先回暖，這個時候,，居住需求仍然是市場的主力,。

二是“資產(chǎn)荒”下蔓延的避險和投資需求。一線城市的上漲,，使得中國大城市的房地產(chǎn)成為今年全球最好的投資品,。從今年全球和中國經(jīng)濟的大周期看，在全球經(jīng)濟復蘇仍然乏力的情況下,，外圍市場不斷擴容的負利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進入房地產(chǎn)的主要原因,。這樣，資金大量流入一二線城市的房地產(chǎn),，7月份人民幣貸款單月增加4636億元,，其中房地產(chǎn)中長期貸款居然高達4773億元，已經(jīng)超過了新增貸款總量,。

三是高杠桿拿地引發(fā)的恐慌,。今年是中國房地產(chǎn)市場有史以來“地王”頻出的一年。在投資需求急劇擴張的情況下,，熱點城市一方面土地供應依然趨緊,，另一方面，開發(fā)商高杠桿拿地,。今年土地市場之所以“地王”頻出,，根本原因是土地供應少。筆者認為,，當前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房價泡沫,，而是土地市場泡沫。

將風險納入政策研判

這樣,，房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產(chǎn)政策是第一推手,，為穩(wěn)增長釋放出來的貨幣成了最大的助力，高杠桿拿地導致地王頻出,，最后,，沒有及時跟進的土地供應再次強化了房價上漲的預期。這些因素疊加的結果,，是市場爆發(fā)出超乎預期的瘋狂,，以至于每一次，每一個城市的限購似乎成了某種暗示,。投資客在地王和資產(chǎn)荒的雙重恐慌中高點搶房,，房子在這種氛圍下已經(jīng)失去了真正的居住功能，而是成了資本玩家的傳遞游戲,。這種與居住需求無關的玩法一旦到頭,，釋放出來的下跌動能絕對不可小視。按照政策周期與市場周期多年來的時間關系，本輪房地產(chǎn)周期應該在半年之后進入真正的下行通道,，如果市場泡沫過大,，下跌引發(fā)的風險勢必危及實體經(jīng)濟。

特別是,，今天中國的房地產(chǎn)市場和過去比,，無論是基本面，還是市場的絕對值,，都已經(jīng)站在了一個歷史的高點,。在戶均擁有住房超過1.5套，人均擁有住房面積超過35平米的情況下,，房地產(chǎn)未來需求的空間并不會太大,，而房價與收入的關系已經(jīng)完全倒掛。按照美國的標準,，一個家庭如果每月在居住方面的負擔超過其收入的30%,，就意味著這個家庭有嚴重的居住問題，而今天中國很多家庭在住房方面的負擔都遠遠超過這個比例,。

房價的上漲除了吹大泡沫,，對于中國的城鎮(zhèn)化并無任何好處，投資性的需求一旦見頂,，房價的回落就會成為必然,。筆者認為，在政策層面,，應該高度重視房地產(chǎn)泡沫的風險,，應該將泡沫破滅可能引發(fā)的系統(tǒng)性風險納入政策的研判和考量范疇。今天房地產(chǎn)之所以如此瘋狂,，背后的關鍵是很多參與者篤定有關方面不敢拿泡沫開刀,，從而敢在刀口舔最后一滴血。是該下決心讓市場回歸冷靜和清醒了,。中國經(jīng)濟,，目前承擔不起房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的傷害。

□馬光遠（經(jīng)濟學者）