市場(chǎng)火爆銷售額激增,，上半年５家房企榮登“千億榜”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，１－７月份,，全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)２６．７％，住宅銷售額增長(zhǎng)４１．２％,。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱,，今年上半年，在全國(guó)商品住宅銷售“高歌猛進(jìn)”的帶動(dòng)下,，多家上市房企的銷售業(yè)績(jī)突破歷史高點(diǎn),。

其中，萬(wàn)科,、恒大,、碧桂園、綠地和保利的中報(bào)顯示,，同比銷售金額分別實(shí)現(xiàn)１９０１億元,、１４１７．８億元、１２５０．７億元,、１１０８億元和１１０６．２５億元,，同比分別增長(zhǎng)７３．９％、５９．８％、１２９．６％,、４８．４％和４１．９％,。

得益于上半年良好的銷售情況，恒大和碧桂園分別在近期將２０１６年度的國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)上調(diào),。恒大在已完成年度目標(biāo)超過７０％的基礎(chǔ)上,，將今年的銷售目標(biāo)上調(diào)到３０００億元；碧桂園也將銷售目標(biāo)從１６８０億元上調(diào)至２２００億元,，上調(diào)幅度高達(dá)３１％,。

中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，包括上述５家及萬(wàn)達(dá),、中海歷年全年實(shí)現(xiàn)銷售千億級(jí)的房企,，前１０個(gè)月就將全面完成年度任務(wù)。根據(jù)上半年業(yè)績(jī),，“準(zhǔn)千億級(jí)”的融創(chuàng)中國(guó)和華潤(rùn)也將銷售目標(biāo)調(diào)高至千億元以上,。全年“千億級(jí)俱樂部”將歷史性地增至９家。同時(shí),，２０１６年將成就標(biāo)桿房企歷史最高銷售額,。

業(yè)績(jī)大漲利潤(rùn)下降，拍地成本高企是“罪魁”

值得注意的是,，雖然銷售額大幅增長(zhǎng),，但以千億級(jí)房企為代表的上市房企利潤(rùn)卻不盡如人意。銷售額實(shí)現(xiàn)近２０００億元的萬(wàn)科,，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅５３．５億元,；保利地產(chǎn)和綠地控股的凈利潤(rùn)均不足５０億元。

兩家廣東的千億房企均出現(xiàn)毛利率和凈利率指標(biāo)下滑態(tài)勢(shì),。碧桂園上半年的毛利率同比下降２．２個(gè)百分點(diǎn),，核心凈利率同比下降１．７％。恒大上半年股東毛利率下降０．１％,，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率更是由１３．１％降至８．９％,。

還有幾家“準(zhǔn)千億級(jí)”上市房企的盈利情況也十分堪憂。宣稱今年將躋身“千億陣營(yíng)”的融創(chuàng)中國(guó),，上半年凈利潤(rùn)約為１．０３億元,，同比減少９１．８％，股東凈利潤(rùn)約為０．７３億元,，同比減少９２．３％,。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地價(jià)格飆漲,、高價(jià)地拖累,，是房企“業(yè)績(jī)上漲利潤(rùn)下降”的重要原因,。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，２０１６年前７月,，搶地最積極的２０家房企合計(jì)拿地花費(fèi)約６２４１．７５億元,，合計(jì)建筑面積約９６５６萬(wàn)平方米，每平方米平均拿地成本為６４６６元,。而在２０１５年同期,，每平方米拿地的平均成本只有４２６１元，即拿地平均成本上漲高達(dá)５１．８％,。

“高杠桿”加劇風(fēng)險(xiǎn),，“去產(chǎn)能、去庫(kù)存”仍是主旋律

中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,，上半年房企雖然收獲了歷史上最好業(yè)績(jī),，但“增收不增利”、負(fù)債率高企等風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn),。

在高地價(jià)效應(yīng)下,，上市房企的負(fù)債率高企。根據(jù)Ｗｉｎｄ資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，在上市房企中,，超過百億元負(fù)債的房企有５９家，占比４３％,；超過３００億元負(fù)債的房企有３２家,，占比２３．３％。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，上半年,，千億級(jí)房企中，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為８８．３６％,，與去年同期基本持平,；萬(wàn)科Ａ資產(chǎn)負(fù)債率為８０．６％,，同比上漲近３個(gè)百分點(diǎn),；碧桂園負(fù)債率為７８％，較去年末增加了３個(gè)百分點(diǎn),；恒大的負(fù)債率高達(dá)８１．７９％,，保利的負(fù)債率也近８０％。

同策咨詢數(shù)據(jù)也顯示,，今年目標(biāo)“千億級(jí)”的融創(chuàng)中國(guó),，１－８月土地支出超過５８０億元，成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的拿地冠軍,，而上半年的銷售業(yè)績(jī)僅有５６０億元,。其中報(bào)也顯示,，截至６月３０日，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債總額高約１２７９．５７億元,，凈負(fù)債率高約８５．１％,。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌６月底曾公開表示，暫停拿地,，因?yàn)楦咂蟮牡貎r(jià)已經(jīng)對(duì)開發(fā)商形成了利潤(rùn)壓力,。但融創(chuàng)中國(guó)并未“收手”，僅在８月又投入超過３００億元的土地款,。

像恒大,、融創(chuàng)等標(biāo)桿房企的“入不敷出”，只是今年以來開發(fā)商不斷加杠桿拿地的縮影,，這無(wú)疑將加劇未來市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn),。

上市房企為降低融資成本，開始大規(guī)模發(fā)行公司債,。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè),，２０１５年下半年以來，約有５０余家房企發(fā)行總額達(dá)４６０７億元公司債,。而究其效果,，從表面上看優(yōu)化了企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，但高杠桿運(yùn)營(yíng)模式仍未改變,。

另外,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如同鋼鐵,、煤炭等行業(yè)一樣,，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在過剩產(chǎn)能和僵尸企業(yè)。如連續(xù)三年虧損的上海房企景瑞地產(chǎn),，在虧損持續(xù)擴(kuò)大,、負(fù)債率高居１００％以上的背景下，仍然采取激進(jìn)策略,，上半年仍斥資５５．１億元在全國(guó)拿下８幅地塊,。中報(bào)顯示，景瑞的虧損額同比擴(kuò)大近４２％,。

長(zhǎng)江證券的研究報(bào)告也顯示,，上半年，２６家上市房企出現(xiàn)虧損,，其中近八成資產(chǎn)低于１００億元,。

中投證券的數(shù)據(jù)顯示，上半年,，在１３７家上市房企中,，前十名房企銷售金額達(dá)９７４０億元,，同比增長(zhǎng)５４．８％，市場(chǎng)占有率２０％,。

由此看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化仍在延續(xù)，中小開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)能力將進(jìn)一步減弱,。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，房企收購(gòu)并購(gòu)將成趨勢(shì)，一些不具優(yōu)勢(shì)的中小地產(chǎn)商將在不斷洗牌中出局,。此外,，“去杠桿、去產(chǎn)能,、去庫(kù)存”依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律,。（完）