近日,，財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知,，2月22日起,，對現(xiàn)行房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅,、營業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整,。這距離央行宣布下調(diào)個人住房貸款首付比例僅半月有余,。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，針對非一線城市契稅和營業(yè)稅的減免,，將有利于降低購房成本，增加購房需求,，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn),。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎來一輪政策寬松,。

扶持 降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)

《通知》指出,，契稅方面，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人,、配偶以及未成年子女）,，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的,，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房,，面積為90平方米及以下的,，減按1%的稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅,。 

對于第二套房的認(rèn)定,，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,，購買的家庭第二套住房,。

在營業(yè)稅方面，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅,。

值得注意的是,，北上廣深四個一線城市暫不實(shí)施通知規(guī)定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營業(yè)稅優(yōu)惠政策，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受采訪時表示,，此次的契稅、營業(yè)稅調(diào)整,，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別,，并增加了家庭第二套改善性住房優(yōu)惠。

張斌認(rèn)為,，未來從大的方向看,，房地產(chǎn)稅收主要是降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收，適當(dāng)增加保有環(huán)節(jié)稅收,，從而改變負(fù)擔(dān)的結(jié)構(gòu),。“交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是一次性的,，買賣的時候可以計(jì)算,。從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到保有環(huán)節(jié)會鼓勵交易，交易量會有所增加,，有利于老百姓改善居住質(zhì)量?！?/p>

民生宏觀分析師朱振鑫表示,，結(jié)構(gòu)性地降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向,。此次房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整有利于支持合理購房需求,，加快去庫存，下一步還有望繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫存政策,，個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步調(diào)降,。

“這次調(diào)整是房地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)定市場眾多舉措的重要組成部分,，可以帶動剛性需求、刺激改善性需求,，還可以促進(jìn)二手房市場活躍,。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，降低稅費(fèi),、調(diào)整信貸、住房公積金調(diào)整等政策輪番上陣,，體現(xiàn)了持續(xù)性,，將從整體上提振需求，對住房市場保持持續(xù)增長和去庫存有積極影響,。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則分析認(rèn)為,，針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本,，增加購房需求,，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。

困境 房地產(chǎn)庫存高壓難緩

的確,，我國大部分城市仍面臨著巨大的庫存壓力,。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末,，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米,。這意味著,，在去庫存措施實(shí)施一年后，我國房地產(chǎn)庫存卻不降反升,。

對此,，國研中心副主任王一鳴日前表示，按照2015年全年銷售面積測算,，目前中國房地產(chǎn)庫存消化需6至7個月,；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫存消化需5年零9個月,；加上大口徑待開發(fā)面積,，庫存消化需6年零5個月。商業(yè)用房和辦公用房去庫存壓力更大,，按最寬口徑測算,，將達(dá)10年10個月。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強(qiáng)也表示,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重,?！?008年，政策上進(jìn)行刺激的時候,，2009年房價迅速上升,，2010年樓市開始回暖，那是因?yàn)?008年樓市沒有大量庫存?，F(xiàn)在之所以說比2008年還差,，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫存?！?/p>

據(jù)任志強(qiáng)測算,，竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米,，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積,。“當(dāng)前最大的問題在于,，有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的,。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多,。但問題在于,，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分?！?/p>

穆迪評級一份報(bào)告指出,，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算,，中國14億人口相當(dāng)于約4.6億戶家庭,。假設(shè)中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易吸收所有的在建住宅面積,。但目前的問題是,，商品住宅價格高企，有效需求不足,。

“我們的需求是有限的,。”中國工程院院士,、清華大學(xué)教授江憶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時表示,，2015中國居民金融能力報(bào)告調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國家庭房產(chǎn)擁有率達(dá)到83.43%,，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭,，房產(chǎn)價值占家庭總資產(chǎn)一半以上,，16.19%的家庭中這一比例占80%以上,。

預(yù)期 未來仍存政策寬松空間

事實(shí)上，作為我國經(jīng)濟(jì)增長主要來源的房地產(chǎn)投資已自2014年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢,。從2015年全年看,，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù)5個月呈現(xiàn)負(fù)增長。同時,，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場前端的土地購置面積,、土地成交價款、房屋新開工面積,、竣工面積這四個典型指標(biāo)也連續(xù)數(shù)月同時出現(xiàn)負(fù)增長,。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項(xiàng)典型數(shù)據(jù)同時負(fù)增長是歷史上從來沒有過的,。交通銀行金融研究中心報(bào)告也指出,，以往“銷售啟動—資金改善—投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下,，暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端,，反映出開發(fā)企業(yè)對資金運(yùn)用于拿地和擴(kuò)大開工等建設(shè)活動的謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)顯示,，國有土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一,，是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項(xiàng)重要的資金來源。房地產(chǎn)市場不景氣,，對地方財(cái)政最直接的影響就是地方國有土地出讓收入的急劇減少,。2015年全國財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，2015年全國國有土地使用權(quán)出讓收入32547億元,，同比減少8840億元,，下降21.4%。而2014年和2013年這部分收入分別增長3.1%和45%,。

與此同時,，樓市低迷給地方財(cái)政帶來的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑，還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降,。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱：“房地產(chǎn)市場疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少,。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%?！?/p>

因此,，張大偉表示，中央部委接力地方出臺政策救市,，預(yù)計(jì)后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn),。

“未來分城施策是政策放松的主要特點(diǎn)?！睆埓髠ケ硎?，目前經(jīng)濟(jì)增長缺乏動力,，房地產(chǎn)依然是最重要的增長引擎。因此,，為應(yīng)對各地市場分化,、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場新常態(tài)，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流,。

張大偉預(yù)計(jì),，房地產(chǎn)市場有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松，“尤其兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策,?！?/p>