應(yīng)盡快擺脫過度依賴房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

　　新京報(bào)：你的研究領(lǐng)域里還有一項(xiàng)是對(duì)美國和歐洲房地產(chǎn)周期的研究,。

　　譚小芬：對(duì)。2006年，當(dāng)時(shí)還在社科院。當(dāng)時(shí)中國房地產(chǎn)房價(jià)漲得比較厲害，出現(xiàn)比較明顯的泡沫,。所以當(dāng)時(shí)就研究美國和歐洲的房地產(chǎn)市場，想從中得到一些啟示。當(dāng)時(shí)重點(diǎn)跟蹤了美國的房地產(chǎn)市場,，對(duì)房地產(chǎn)市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響感觸比較深。后來去理解美國的次貸危機(jī)為什么那么嚴(yán)重,，因?yàn)樗脑搭^是房地產(chǎn),。

　　房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)方面的聯(lián)系。第一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，比如說中國,，房地產(chǎn)聯(lián)系著建材,、鋼材、水泥,、裝修等大概60多個(gè)行業(yè),，跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系非常強(qiáng)。第二是金融,，因?yàn)榇蟛糠仲J款都是以房地產(chǎn)作為抵押,。美國的房地產(chǎn)還有很多的衍生產(chǎn)品，所以它對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系的影響非常大,。

　　新京報(bào)：2006年對(duì)美國房地產(chǎn)市場周期的研究,，如今來看，對(duì)中國房地產(chǎn)市場有無借鑒意義,？

　　譚小芬：美國的房地產(chǎn)投資占整個(gè)投資最高才10%,，房地產(chǎn)投資并不高，但中國的房地產(chǎn)投資占到整個(gè)投資的20%-30%,，這個(gè)非常高,。而且我們的房地產(chǎn)抵押貸款增長得也比較快，信貸持續(xù)增長那么快是有問題的,。

　　所以啟示是,，第一，房地產(chǎn)市場因?yàn)檫B著實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系,，所以對(duì)于房地產(chǎn)市場的控制,，不能直接控制房價(jià)（國外不會(huì)直接控制房價(jià)），可以控制金融機(jī)構(gòu)的信貸,，可以進(jìn)行順周期性的監(jiān)管,。所以對(duì)房地產(chǎn)市場信貸怎么進(jìn)行監(jiān)管非常重要。歐洲央行在2005年,、2006年的時(shí)候就非常關(guān)注房地產(chǎn)信貸的增長,。

　　第二房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響要特別重視。在中國,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)的重要支柱,，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重高達(dá)25%，房地產(chǎn)投資的波動(dòng)對(duì)投資總額和整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長都會(huì)帶來非常顯著的影響,。而且,，房地產(chǎn)行業(yè)大量資金來源于銀行體系，開發(fā)商從銀行貸款,、買房者從銀行貸款,，風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視,。縱觀歷史,，從日本的資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂到東亞金融危機(jī),，再到美國次貸危機(jī)，無不與房地產(chǎn)有關(guān),。我們應(yīng)該以此為鑒,，盡快擺脫過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

　　房貸7折優(yōu)惠可能性很小

　　新京報(bào)：近期央行新規(guī)：首套房首付比例30%,，貸款利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買商品房,，執(zhí)行首套房貸款政策。你怎么看這次央行和銀監(jiān)會(huì)松綁樓市限貸,？

　　譚小芬：今年可以看到經(jīng)濟(jì)下行的趨勢比較明顯,，政府反腐的力度比較大，所以實(shí)體經(jīng)濟(jì)如果下來了,，一定要有另外的領(lǐng)域發(fā)展起來讓大家覺得不會(huì)特別糟糕,。

　　現(xiàn)在北上廣一線城市還可以，房價(jià)不存在大幅下跌的基礎(chǔ),。但是像三四線城市,，房地產(chǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　中國房地產(chǎn)市場的暴利時(shí)代已經(jīng)過去,。對(duì)于房地產(chǎn),，我覺得現(xiàn)在政府是比較矛盾的。一方面,，害怕它漲,，老百姓會(huì)怨聲載道；另外一方面,，又害怕它跌,。一跌的話，銀行體系,、地方融資平臺(tái)都會(huì)出問題,。

　　但是房價(jià)不可能不動(dòng)。我覺得政府還是希望穩(wěn)定住房價(jià),，又有一點(diǎn)點(diǎn)上漲,。所以看到房地產(chǎn)價(jià)格往下跌了，就刺激一下,，但是這個(gè)刺激實(shí)際上還是局部的,。因?yàn)楝F(xiàn)在貸款利率掌握在銀行手上,，貸款利率市場化，貸款利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，我覺得可能性很小,。

　　目前，商業(yè)銀行1年期以上的貸款基準(zhǔn)利率為6%左右,，7折就是4.2%,。眼下銀行理財(cái)產(chǎn)品，一年的收益也能達(dá)到5%-6%,，這比貸款利率7折后的4.2%反倒高,。也就是說，執(zhí)行7折利率銀行很可能要賠錢,。所以這次央行只是這么規(guī)定,，但是商業(yè)銀行在力度上會(huì)減弱很多。

　　新京報(bào)：在業(yè)內(nèi)分析人士看來,，房貸新政已經(jīng)算是定向降息了?，F(xiàn)在市場比較關(guān)心的是央行會(huì)不會(huì)全面降息？

　　譚小芬：我覺得央行全面降息可能性很小,。如果中國經(jīng)濟(jì)真的要往下走,，央行有可能會(huì)降息，但是現(xiàn)在有幾個(gè)因素制約降息,。

　　第一,，國際上的因素，美聯(lián)儲(chǔ)加息只是時(shí)間問題,。美國在加息,，中國在降息，這個(gè)利差就大了,，這個(gè)時(shí)候降息效果就會(huì)受到影響,。

　　第二，從國內(nèi)的因素看,，我們現(xiàn)在處于經(jīng)濟(jì)增速的換檔期,、結(jié)構(gòu)調(diào)整期、前期政策消化期,，在這種情況下,，利率很難大幅往下調(diào)。因?yàn)槔蚀蠓抡{(diào)的話,，釋放了流動(dòng)性,，企業(yè)不愿意轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，結(jié)構(gòu)就調(diào)整不了,。所以央行肯定不會(huì)全面降息,。只有確實(shí)會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增速降到7.2%以下,，央行會(huì)刺激一下。