原標(biāo)題：【洞見】房地產(chǎn)稅若僅按面積征稅并不公平

　　中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員 楊志勇

　　8月5日,，在十二屆全國人大常委會(huì)公布的立法規(guī)劃中,，房地產(chǎn)稅法赫然在列，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃,。房地產(chǎn)稅改革又一次引起各界高度關(guān)注,。

　　房地產(chǎn)稅立法近期能完成嗎,？

　　房地產(chǎn)稅列入人大立法議程，這很容易被解讀為立法工作很快就會(huì)完成,，房地產(chǎn)稅馬上就要推出,。這種理解有誤。例如,，預(yù)算法不是新立法,，而只是修正，就經(jīng)歷了10年,。許多法律也歷經(jīng)多次討論,，最后才得以通過。部分法律草案由于不夠成熟,，在討論中甚至夭折,。房地產(chǎn)稅列入立法議程，這是落實(shí)中共十八屆三中全會(huì)“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的要求,。“加快”是相對而言的,，旨在表明房地產(chǎn)稅立法的迫切性,。

　　房地產(chǎn)稅立法需要加快,，因?yàn)檫@是一個(gè)關(guān)系到地方政府融資的重要問題。房地產(chǎn)稅多為地方稅,，是地方政府,，特別是基層政府的主要稅收收入來源之一。2015年上半年,，地方財(cái)政普遍不寬裕,，有些地方稅收收入甚至出現(xiàn)負(fù)增長。“營改增”試點(diǎn)按照計(jì)劃年內(nèi)要收官,，收官之后,，新增增值稅收入不能長期作為地方稅。

　　在這樣的背景下,，為地方政府尋找稅收收入的任務(wù)更顯急迫,。但是現(xiàn)在絕非房地產(chǎn)稅出臺的良好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)稅立法屬于制度建設(shè)的內(nèi)容，在正常條件下,，房地產(chǎn)稅于房地產(chǎn)市場的影響微乎其微,。可是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場十分敏感,，與之相關(guān)的稅收調(diào)整政策均易引發(fā)市場波動(dòng),。

　　房地產(chǎn)稅應(yīng)該替代哪些稅？

　　本文討論的房地產(chǎn)稅是對所有房地產(chǎn)以評估價(jià)為基礎(chǔ)普遍定期(一般為一年)開征的一種稅,。滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅不是本文所討論的房地產(chǎn)稅,，該稅種征收范圍狹窄，且涉及人群有限,。

　　從稅源來看,，房地產(chǎn)稅確實(shí)可能為地方政府籌集不少的收入。現(xiàn)有的商品房價(jià)格中,，已經(jīng)包含了直接針對房地產(chǎn)征收的多種稅費(fèi)基金,。只與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收就有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅,、契稅、耕地占用稅5種,。近幾年,，這5種稅所提供的稅收收入占稅收總收入都超過了10%。這還不算營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅收入中來自房地產(chǎn)的部分,。

　　認(rèn)為中國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅的觀點(diǎn)并不符合現(xiàn)實(shí)，比如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都是持有環(huán)節(jié)課征的稅,。其他在交易環(huán)節(jié)形成的稅收負(fù)擔(dān)與以后逐年要繳納的房地產(chǎn)稅是可以等價(jià)的,。未來所要繳納的房地產(chǎn)稅通過時(shí)間價(jià)值可以換算為當(dāng)前的稅收負(fù)擔(dān)。交易環(huán)節(jié)繳稅過多,，意味著持有環(huán)節(jié)課稅不見得合理,。因此，要對所有房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅,，就要考慮這個(gè)因素,，并盡可能把已有稅負(fù)扣除。

　　從技術(shù)上看,，還要解決房地產(chǎn)稅替代哪些稅種以及收費(fèi)基金的問題,。房地產(chǎn)稅至少應(yīng)該取代上述5種稅。比如國有土地使用權(quán)出讓金收入名義上屬于產(chǎn)權(quán)收入,，和稅收有別,，但它和稅收一樣,，都構(gòu)成了政府可支配財(cái)力。因此如土地出讓金繼續(xù)存在,，房地產(chǎn)稅即使要開征,，稅率也應(yīng)低于那些土地私有制國家。這是中國房地產(chǎn)稅開征的特殊國情,。不能因?yàn)殚_征房地產(chǎn)稅是國際慣例,，就忽略了土地國有制的特殊國情。除此之外,，現(xiàn)在征收的與房地產(chǎn)相關(guān)的各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)也應(yīng)被替代,。

　　房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不可小覷

　　房地產(chǎn)稅收入用于提供地方公共服務(wù)。這對地方治理提出了很高的要求,。地方政府征稅后,，需要告訴當(dāng)?shù)厝嗣皴X用在何處。地方政府沒有太多的國家機(jī)密,，信息的公開透明是必須的,。而且從好的方面說，加快房地產(chǎn)稅改革步伐,，可以促進(jìn)地方治理的改善,。

　　房地產(chǎn)稅開征不能不考慮到許多中國人是在不具備商品房購買力的前提下?lián)碛猩唐贩康膰椤＿@主要是福利分房,。幾萬元就買了一套現(xiàn)在可能價(jià)值千萬的住房,，而收入維持在每月數(shù)千元的水平上，這樣的人怎么能繳得起哪怕是1%的房地產(chǎn)稅呢,？房地產(chǎn)價(jià)格十多年來漲幅較快,，原來一平方米五六千元的，現(xiàn)在可能漲到了八九萬元,，而業(yè)主工資收入長期維持不變,，假設(shè)一直在數(shù)千元，那么,，即使業(yè)主有心繳稅,，也無法負(fù)擔(dān),。

　　考慮到上述兩種現(xiàn)象在全國各地不同程度存在,，如果要減免這些人的房地產(chǎn)稅，那么房地產(chǎn)稅收入又能收到多少,？而且,，只對少數(shù)人課征的房地產(chǎn)稅，無論如何不能稱為國際意義上的房地產(chǎn)稅,。另外,，即使是按1%或更低的稅率征收房地產(chǎn)稅,，稅負(fù)也不會(huì)太輕。房地產(chǎn)稅基較大,，即使有折算系數(shù),，最后所要繳納的房地產(chǎn)稅也不會(huì)太少。與物業(yè)費(fèi)的直觀比較,，如何科學(xué)合理地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅征管制度也是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。

　　僅按面積免稅恐無法反映征稅公平

　　有人建議每人都有60平方米的面積免稅?？墒菃栴}在于,，市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，不同地段的60平方米價(jià)格差距太大,。市中心的60平方米可能比郊區(qū)的600平方米還值錢,。這樣，住郊區(qū)的人繳納的稅反而更多,。稅收待遇的公平從何談起,？再者，依照這樣的思路,，越是公共服務(wù)完善的繁榮地帶,，就越是收不到房地產(chǎn)稅，這不利于繁榮地帶的公共服務(wù)的可持續(xù)供給,。

　　實(shí)際上,，房地產(chǎn)稅為地方公共服務(wù)的融資，所對應(yīng)的地方只能是范圍較小的地方,。否則,，某地公共服務(wù)改善之后所帶來的房地產(chǎn)增值對業(yè)主來說可能是一場災(zāi)難。例如,，某地區(qū)房地產(chǎn)因?yàn)檎滦薜罔F而增值,，如果該地區(qū)適用的是和其他地區(qū)一樣的稅率和計(jì)稅辦法，那么,，這種土地增值不見得就能彌補(bǔ)房地產(chǎn)稅的損失,，特別是土地增值不能立即變現(xiàn)，反而使得新增房地產(chǎn)稅增加當(dāng)?shù)鼐用竦呢?fù)擔(dān),。由此可知,，以北上廣思維來考慮的人均60平方米免稅方案，不見得就能適應(yīng)三四線城市以及農(nóng)村住房面積較大的國情,。

　　房地產(chǎn)稅不能調(diào)節(jié)貧富差距

　　有人建議用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距,。這不能不說是用心良苦?？墒?，作為一種地方稅的房地產(chǎn)稅怎么能有調(diào)節(jié)收入分配的功能呢,？收入分配通常是中央政府的功能。房地產(chǎn)稅肯定是占有房地產(chǎn)多的富人多繳稅,，但以此來調(diào)節(jié)貧富差距,，國際上也是鮮見的。進(jìn)步的社會(huì)肯定要幫助中低收入者,，但這更應(yīng)該通過公共服務(wù)的完善,，通過社會(huì)保障的全覆蓋，通過給中低收入者創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)來解決,。

　　房地產(chǎn)稅改革與國家治理和地方財(cái)政格局有關(guān),，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行直接相關(guān)。房地產(chǎn)稅改革不能不慎重,。從長遠(yuǎn)來看,，我們可能都無法擺脫被課征房地產(chǎn)稅的命運(yùn)，但是,，房地產(chǎn)稅改革不能不謹(jǐn)慎,，因?yàn)樗玛P(guān)全局?？紤]到國情,，房地產(chǎn)稅減免涉及面廣，短期內(nèi),，所能提供的收入不見得多,，但因此要冒極大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)過大的嘗試不值得,。改革需要勇氣,，但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，專業(yè)支撐的智慧更不可或缺,。改革不能被錯(cuò)誤觀點(diǎn)所誤導(dǎo),。只有方向?qū)α耍母锬繕?biāo)終究會(huì)實(shí)現(xiàn),。