原標(biāo)題：評論：外資能成中國房地產(chǎn)接盤俠嗎

　　放松外資限制并不會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面,，也不用擔(dān)心中國房價暴漲,，目前，房地產(chǎn)投資作為最好投資的階段已經(jīng)過去,。

　　在人民幣貶值的大背景下,，住建部等六部委修改了2006年《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》,，放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在注冊資本的繳付以及機構(gòu)和個人購買自住、自用住房方面的政策,，取消了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款,、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求,，以及境外機構(gòu)和個人在購買自住自用商品房時必須在中國居住一年的規(guī)定,。

　　一般情況下，一些國家為了確保本國房價的穩(wěn)定,，對于非本國居民和機構(gòu)購房會設(shè)置一些限制條件,，2006年通過的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》就是在當(dāng)年房地產(chǎn)價格快速上漲的情況下，為了穩(wěn)定房價而采取的“限外”措施,。當(dāng)然,，從實際效果來看，這種“限外”的措施實際上收效甚微,，在2008年金融危機爆發(fā)之前,，中國的房價仍然經(jīng)歷了快速上漲，而且,，由于當(dāng)時很多監(jiān)管措施并不到位,，一些海外機構(gòu)和個人通過各種途徑投資中國的房地產(chǎn)?？梢哉f,，中國房價走到今天，也有外資機構(gòu)和個人的貢獻,。

　　在中國經(jīng)濟下行,，人民幣近期貶值的背景下，通過放松外商投資企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)和投資以及購買自住商品房方面的限制,，用意是不言自明的,，和“兩會”以來通過的一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進住房消費的舉措是統(tǒng)一的,，都是通過放松以前的行政限制,，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期,。然而，需要探討的是,，在今天這個特殊的情況下,，放松外資在開發(fā)和購買商品房的限制，能否進一步推動房地產(chǎn)市場預(yù)期向好,，外資能否成為中國房地產(chǎn)的“接盤俠”,。

　　很顯然，中國房地產(chǎn)市場今天的基本面已經(jīng)和2006年房地產(chǎn)價格剛剛快速上漲時不可同日而語,。就房地產(chǎn)市場的基本面而言：其一,，過去作為短缺經(jīng)濟的房地產(chǎn)目前已經(jīng)基本實現(xiàn)供需平衡，除了一線等少數(shù)城市,，大多數(shù)城市住房短缺的歷史基本宣告終結(jié),；其二，房地產(chǎn)已經(jīng)正式告別了過去的暴利時代,，行業(yè)的收益率逐年下滑,。

　　其三，在成本和融資的兩大壓力下,，很多房地產(chǎn)企業(yè)事實上從2014年開始進行轉(zhuǎn)型,，過去趨之若鶩的房地產(chǎn)業(yè)，似乎成了人人避之不及的行業(yè),。3000多家上市公司,，以前很難找到不做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在,，很多兼營房地產(chǎn)的,，都制定了退出房地產(chǎn)行業(yè)的計劃，甚至主業(yè)為房地產(chǎn)的,，也去悄然推動“去房地產(chǎn)化”的努力,。甚至一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也加入了去房地產(chǎn)化的潮流。在商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達加快去房地產(chǎn)化,，大力布局文化旅游產(chǎn)業(yè)的同時,，萬科、保利,、恒大等大型房企也加快在金融等領(lǐng)域的布局,。

　　基于此基本面的研判，盡管上半年,，一些城市的房地產(chǎn)銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖,，但行業(yè)本身已經(jīng)告別“高利潤、高增長,、高回報”的三高階段,，由于三四線城市的庫存壓力,，房地產(chǎn)事實上已經(jīng)從短缺經(jīng)濟走向結(jié)構(gòu)性的過剩，開發(fā)商和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和改變不可避免,，一些中小地產(chǎn)企業(yè)要么被并購,，要么退出房地產(chǎn)行業(yè)。在這種情況下,，放開外資開發(fā)的限制，放寬外資機構(gòu)和個人購房的限制,，并不能使房地產(chǎn)的基本面逆轉(zhuǎn),。

　　就此而言，放松外資限制并不會逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的基本面,，也不用擔(dān)心中國房價暴漲,。未來影響中國房地產(chǎn)走勢的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟的基本面,，還有人民幣貶值和降準(zhǔn)降息寬松政策的雙重影響,。在正常情況下，人民幣的貶值會引發(fā)國際資本的退出,，從而使整個房地產(chǎn)市場承壓,，而降準(zhǔn)降息又意味著投資房地產(chǎn)仍然可以起到保值的作用。未來房地產(chǎn)市場會如何,，不確定性極大,，但可以確定的是，對于購房者而言,，一定要意識到,，在房地產(chǎn)的基本面、宏觀經(jīng)濟的基本面,、以及財富周期的基本面都發(fā)生變化的情況下,，房地產(chǎn)投資作為最好投資的階段已經(jīng)過去。

　　□馬光遠（經(jīng)濟學(xué)者）