8月5日,，在十二屆全國人大常委會公布的立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法赫然在列,，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國人大的立法規(guī)劃,。房地產(chǎn)稅改革又一次引起各界高度關(guān)注。

　　房地產(chǎn)稅立法近期能完成嗎,？

　　房地產(chǎn)稅列入人大立法議程,，這很容易被解讀為立法工作很快就會完成，房地產(chǎn)稅馬上就要推出,。這種理解有誤,。例如，預(yù)算法不是新立法,，而只是修正,，就經(jīng)歷了10年。許多法律也歷經(jīng)多次討論,，最后才得以通過,。部分法律草案由于不夠成熟，在討論中甚至夭折,。房地產(chǎn)稅列入立法議程,，這是落實中共十八屆三中全會“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”的要求。“加快”是相對而言的,，旨在表明房地產(chǎn)稅立法的迫切性,。

　　房地產(chǎn)稅立法需要加快，因為這是一個關(guān)系到地方政府融資的重要問題,。房地產(chǎn)稅多為地方稅，是地方政府,，特別是基層政府的主要稅收收入來源之一,。2015年上半年，地方財政普遍不寬裕,，有些地方稅收收入甚至出現(xiàn)負(fù)增長,。“營改增”試點按照計劃年內(nèi)要收官，收官之后,，新增增值稅收入不能長期作為地方稅,。

　　在這樣的背景下，為地方政府尋找稅收收入的任務(wù)更顯急迫,。但是現(xiàn)在絕非房地產(chǎn)稅出臺的良好時機(jī),。房地產(chǎn)稅立法屬于制度建設(shè)的內(nèi)容,，在正常條件下，房地產(chǎn)稅于房地產(chǎn)市場的影響微乎其微,?？墒钱?dāng)前的房地產(chǎn)市場十分敏感，與之相關(guān)的稅收調(diào)整政策均易引發(fā)市場波動,。

　　房地產(chǎn)稅應(yīng)該替代哪些稅,？

　　本文討論的房地產(chǎn)稅是對所有房地產(chǎn)以評估價為基礎(chǔ)普遍定期(一般為一年)開征的一種稅。滬渝試點的房產(chǎn)稅不是本文所討論的房地產(chǎn)稅,，該稅種征收范圍狹窄,，且涉及人群有限。

　　從稅源來看,，房地產(chǎn)稅確實可能為地方政府籌集不少的收入?，F(xiàn)有的商品房價格中，已經(jīng)包含了直接針對房地產(chǎn)征收的多種稅費基金,。只與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收就有房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅,、契稅,、耕地占用稅5種。近幾年,，這5種稅所提供的稅收收入占稅收總收入都超過了10%,。這還不算營業(yè)稅、企業(yè)所得稅收入中來自房地產(chǎn)的部分,。

　　認(rèn)為中國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅的觀點并不符合現(xiàn)實,，比如房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都是持有環(huán)節(jié)課征的稅。其他在交易環(huán)節(jié)形成的稅收負(fù)擔(dān)與以后逐年要繳納的房地產(chǎn)稅是可以等價的,。未來所要繳納的房地產(chǎn)稅通過時間價值可以換算為當(dāng)前的稅收負(fù)擔(dān),。交易環(huán)節(jié)繳稅過多，意味著持有環(huán)節(jié)課稅不見得合理,。因此,，要對所有房地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅，就要考慮這個因素,，并盡可能把已有稅負(fù)扣除,。

　　從技術(shù)上看，還要解決房地產(chǎn)稅替代哪些稅種以及收費基金的問題,。房地產(chǎn)稅至少應(yīng)該取代上述5種稅,。比如國有土地使用權(quán)出讓金收入名義上屬于產(chǎn)權(quán)收入，和稅收有別，但它和稅收一樣,，都構(gòu)成了政府可支配財力,。因此如土地出讓金繼續(xù)存在，房地產(chǎn)稅即使要開征,，稅率也應(yīng)低于那些土地私有制國家,。這是中國房地產(chǎn)稅開征的特殊國情。不能因為開征房地產(chǎn)稅是國際慣例,，就忽略了土地國有制的特殊國情,。除此之外，現(xiàn)在征收的與房地產(chǎn)相關(guān)的各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費也應(yīng)被替代,。

　　房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不可小覷

　　房地產(chǎn)稅收入用于提供地方公共服務(wù),。這對地方治理提出了很高的要求。地方政府征稅后,，需要告訴當(dāng)?shù)厝嗣皴X用在何處,。地方政府沒有太多的國家機(jī)密，信息的公開透明是必須的,。而且從好的方面說,，加快房地產(chǎn)稅改革步伐，可以促進(jìn)地方治理的改善,。

　　房地產(chǎn)稅開征不能不考慮到許多中國人是在不具備商品房購買力的前提下?lián)碛猩唐贩康膰?。這主要是福利分房。幾萬元就買了一套現(xiàn)在可能價值千萬的住房,，而收入維持在每月數(shù)千元的水平上,，這樣的人怎么能繳得起哪怕是1%的房地產(chǎn)稅呢？房地產(chǎn)價格十多年來漲幅較快,，原來一平方米五六千元的,，現(xiàn)在可能漲到了八九萬元，而業(yè)主工資收入長期維持不變,，假設(shè)一直在數(shù)千元,，那么，即使業(yè)主有心繳稅,，也無法負(fù)擔(dān),。

　　考慮到上述兩種現(xiàn)象在全國各地不同程度存在，如果要減免這些人的房地產(chǎn)稅,，那么房地產(chǎn)稅收入又能收到多少？而且,，只對少數(shù)人課征的房地產(chǎn)稅,，無論如何不能稱為國際意義上的房地產(chǎn)稅。另外，即使是按1%或更低的稅率征收房地產(chǎn)稅,，稅負(fù)也不會太輕,。房地產(chǎn)稅基較大，即使有折算系數(shù),，最后所要繳納的房地產(chǎn)稅也不會太少,。與物業(yè)費的直觀比較，如何科學(xué)合理地設(shè)計房地產(chǎn)稅征管制度也是一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),。

　　僅按面積免稅恐無法反映征稅公平

　　有人建議每人都有60平方米的面積免稅,。可是問題在于,，市場經(jīng)濟(jì)社會中,，不同地段的60平方米價格差距太大。市中心的60平方米可能比郊區(qū)的600平方米還值錢,。這樣,，住郊區(qū)的人繳納的稅反而更多。稅收待遇的公平從何談起,？再者,，依照這樣的思路，越是公共服務(wù)完善的繁榮地帶,，就越是收不到房地產(chǎn)稅,，這不利于繁榮地帶的公共服務(wù)的可持續(xù)供給。

　　實際上,，房地產(chǎn)稅為地方公共服務(wù)的融資,，所對應(yīng)的地方只能是范圍較小的地方。否則,，某地公共服務(wù)改善之后所帶來的房地產(chǎn)增值對業(yè)主來說可能是一場災(zāi)難,。例如，某地區(qū)房地產(chǎn)因為政府新修地鐵而增值,，如果該地區(qū)適用的是和其他地區(qū)一樣的稅率和計稅辦法,，那么，這種土地增值不見得就能彌補(bǔ)房地產(chǎn)稅的損失,，特別是土地增值不能立即變現(xiàn),，反而使得新增房地產(chǎn)稅增加當(dāng)?shù)鼐用竦呢?fù)擔(dān)。由此可知,，以北上廣思維來考慮的人均60平方米免稅方案,，不見得就能適應(yīng)三四線城市以及農(nóng)村住房面積較大的國情。

　　房地產(chǎn)稅不能調(diào)節(jié)貧富差距

　　有人建議用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距,。這不能不說是用心良苦,?？墒牵鳛橐环N地方稅的房地產(chǎn)稅怎么能有調(diào)節(jié)收入分配的功能呢,？收入分配通常是中央政府的功能,。房地產(chǎn)稅肯定是占有房地產(chǎn)多的富人多繳稅，但以此來調(diào)節(jié)貧富差距,，國際上也是鮮見的,。進(jìn)步的社會肯定要幫助中低收入者，但這更應(yīng)該通過公共服務(wù)的完善,，通過社會保障的全覆蓋,，通過給中低收入者創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會來解決。

　　房地產(chǎn)稅改革與國家治理和地方財政格局有關(guān),，與宏觀經(jīng)濟(jì)運行直接相關(guān),。房地產(chǎn)稅改革不能不慎重。從長遠(yuǎn)來看,，我們可能都無法擺脫被課征房地產(chǎn)稅的命運,，但是，房地產(chǎn)稅改革不能不謹(jǐn)慎,，因為它事關(guān)全局,。考慮到國情,，房地產(chǎn)稅減免涉及面廣,，短期內(nèi)，所能提供的收入不見得多,，但因此要冒極大的風(fēng)險,。風(fēng)險過大的嘗試不值得。改革需要勇氣,，但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，專業(yè)支撐的智慧更不可或缺。改革不能被錯誤觀點所誤導(dǎo),。只有方向?qū)α?，改革目?biāo)終究會實現(xiàn)。