“房住不炒，因城施策”正在落地,。面對(duì)越來(lái)越精細(xì)化的政策,，市場(chǎng)又有著怎樣的反應(yīng)？

百城降價(jià)咋個(gè)降法,？

中指研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,，2022年1月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16179元/平方米,，環(huán)比下跌0.01%,，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)三連跌,；同比上漲2.06%,，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。

從漲跌個(gè)數(shù)看,，2022年1月,，新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌城市共30個(gè),，較上月減少14個(gè),，其中13個(gè)城市新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)三連跌。

從成交規(guī)模來(lái)看,，中指研究院報(bào)告顯示,，全國(guó)市場(chǎng)整體仍較為低迷。新建住宅方面,，重點(diǎn)城市整體推盤量有所回落,，1月除上海新房市場(chǎng)成交規(guī)模有所回升外，多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷清,。二手住宅方面,，市場(chǎng)整體維持冷淡態(tài)勢(shì)，除杭州,、北京二手房成交量有所企穩(wěn)外,，其他多數(shù)城市二手房成交量依然維持低位運(yùn)行。

“限跌令”又是咋回事,？

在市場(chǎng)整體趨冷的背景下,，2022年開年房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)去年四季度政策方向，各地頻繁出臺(tái)新政紓困樓市,。甚至有部分城市進(jìn)行價(jià)格管制,，出臺(tái)房?jī)r(jià)“限跌令”,，規(guī)定實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)的同時(shí)，也給出價(jià)格不得低于申報(bào)價(jià)格一定比例的“最低指導(dǎo)價(jià)”,。

“圍繞限價(jià)令,，我想說(shuō)說(shuō)我的看法?！比梢⒛炅⒋汗?jié)氣,，全國(guó)政協(xié)委員、房天下控股董事長(zhǎng)莫天全在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,，房?jī)r(jià)“限跌令”具有短期可操作性,，長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡穩(wěn)定還要靠供需關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié),。

“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不是一個(gè)純粹的自由市場(chǎng),，而是各種政策、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈要素結(jié)合在一起的綜合體,，因此我們很難將這一市場(chǎng)中的幾十個(gè)行業(yè)走勢(shì)歸結(jié)成一種趨勢(shì),。因城施策的好處就在于精準(zhǔn)，有了這種調(diào)節(jié)策略,，我認(rèn)為未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌,，一些地方的房?jī)r(jià)會(huì)上升，相應(yīng)地,，也會(huì)有一些地方的房?jī)r(jià)下降,，這是市場(chǎng)之手和政府調(diào)控合力的結(jié)果，其調(diào)節(jié)的核心遵循,，其實(shí)還是供需關(guān)系?！蹦烊@樣表示,。

“限跌令”雖然是暫時(shí)而彈性的，但也給相當(dāng)一部分新城建設(shè)“吃了定心丸”,。

“我們常說(shuō)的穩(wěn)預(yù)期,，就包括穩(wěn)金融市場(chǎng)的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)息息相關(guān),，中國(guó)很多金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款,，一半以上都在房地產(chǎn)市場(chǎng)里，因此穩(wěn)定這一市場(chǎng),，對(duì)穩(wěn)定金融市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì),，都至關(guān)重要。如果房?jī)r(jià)下跌太多,，會(huì)出現(xiàn)一系列無(wú)法預(yù)料的情況,，比如觀望情緒增加,，短期內(nèi)很多人可能不買房子了，導(dǎo)致房?jī)r(jià)無(wú)法止跌,，金融市場(chǎng)也將面臨斷供壓力,。”從這個(gè)角度看,，莫天全認(rèn)為“限跌令”有重要的現(xiàn)實(shí)意義,。

紓困房企還有啥招？

根據(jù)對(duì)房企隱性負(fù)債,、2022年到期債券,、存貨周轉(zhuǎn)效率三個(gè)關(guān)鍵方面評(píng)估，北京市政協(xié)委員,、民建會(huì)員,、美臣投資董事長(zhǎng)黃軼提出，當(dāng)前在百?gòu)?qiáng)房企中除去已違約的房企,，有18家房企也出現(xiàn)了較高的償債風(fēng)險(xiǎn),。更麻煩的一點(diǎn)是，與以往不同,，本輪房企靠變賣資產(chǎn)自救的困難較大,。

這種情況下，房企該如何紓困,？

黃軼認(rèn)為,，當(dāng)前，我國(guó)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本進(jìn)入改善時(shí)代,，賣掉二手房置換新房的比例比較高,，二手房流通不暢，使得賣舊買新的改善換房鏈條受阻,，房企回款惡化,，到期債務(wù)無(wú)法接續(xù)滾動(dòng)，流動(dòng)性問(wèn)題嚴(yán)重,。因此,，在穩(wěn)杠桿的前提下，打通一二手市場(chǎng)換房鏈條有助于化解當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán),。

為促進(jìn)一二手市場(chǎng)有序聯(lián)動(dòng)，黃軼提出六條建議,。

一是建立置換性購(gòu)房者的認(rèn)定識(shí)別制度,。比如對(duì)于“賣舊買新”改善型換房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只按家庭是否唯一住房認(rèn)定,。換房者向住建部門提出申請(qǐng),，換房者須承諾其本人（家庭）在本地僅擁有唯一住房,，同時(shí)除該套住房按揭貸款外無(wú)其他待還按揭貸款，可通過(guò)公證機(jī)構(gòu)確認(rèn)其法律效力,。

二是因城施策對(duì)改善型需求提供信貸支持,。從新房去化的維度對(duì)城市進(jìn)行分類，對(duì)于新房去化（即新房銷售）周期較長(zhǎng)（如超過(guò)18個(gè)月）,、價(jià)格存在較大下跌壓力的城市,，優(yōu)先采取信貸政策激發(fā)改善換房需求。獲得認(rèn)定的購(gòu)房者在有效期內(nèi)購(gòu)入置換性住房,，銀行按首套首貸資質(zhì)辦理商業(yè)按揭貸款或公積金貸款,，首付比例、貸款利率,、公積金貸款額度參照現(xiàn)行首套首貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。新房去化周期在半年以下、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市可分步實(shí)施,。

三是推動(dòng)銀行轉(zhuǎn)按揭服務(wù),，對(duì)置換購(gòu)房給予便利。建議選擇國(guó)有銀行,、股份制銀行中按揭貸款規(guī)模大,、風(fēng)控穩(wěn)健的大行，建立同行轉(zhuǎn)按揭服務(wù),，并逐步試點(diǎn)跨行個(gè)人按揭貸款條款變更制度,，便利消費(fèi)者賣舊買新。銀行應(yīng)當(dāng)為符合要求的置換性購(gòu)房關(guān)聯(lián)合同開設(shè)跨行專項(xiàng)快速通道,，建立聯(lián)審聯(lián)批制度,，提高關(guān)聯(lián)合同的操作便利性。

四是稅務(wù)部門對(duì)置換購(gòu)房給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠,。建議對(duì)獲得認(rèn)定的置換性購(gòu)房者,，契稅均減按1%執(zhí)行；增值稅和個(gè)稅方面,，大部分城市實(shí)行“滿5年且唯一住房”免征或“滿2年”免征的優(yōu)惠政策，建議對(duì)獲得認(rèn)定的置換性購(gòu)房者,，在賣出自有唯一住房時(shí),，均按“滿2年”免征個(gè)人所得稅和增值稅。

五是加大對(duì)新房渠道業(yè)務(wù)的支持,。鼓勵(lì)二手中介從事新房渠道銷售業(yè)務(wù),，通過(guò)一二手房聯(lián)動(dòng)加速房企銷售回款。促進(jìn)渠道收費(fèi)透明化,，保障渠道合理利益,。

六是地方政府減少價(jià)格管制,，引導(dǎo)房企通過(guò)降價(jià)去庫(kù)存。優(yōu)化二手房指導(dǎo)價(jià)形成和展示機(jī)制,，恢復(fù)市場(chǎng)價(jià)格的公開透明,，促進(jìn)二手房市場(chǎng)有序流通。