作者：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、中國社科院城市與競爭力研究中心 倪鵬飛,、丁如曦、徐海東

10日發(fā)布的《中國住房發(fā)展總報告（2019-2020）》及十一份分報告全面描述集中反映了從2016年開啟的本輪調控,，在宏觀經(jīng)濟復雜變化的形勢下,，樓市初步穩(wěn)定下來，取得了調控初步成功的經(jīng)驗：

一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問題的關鍵,。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調控效果明顯的關鍵,。落實地方政府的主體責任，抓住了樓市調控的“牛鼻子”,。三是面對復雜環(huán)境需要實踐中不斷創(chuàng)新調控方法,。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統(tǒng)一。五是制度和機制建設是調控樓市的長久之策。當然,，在過去樓市調控中也存在經(jīng)驗教訓,，多個方面有待持續(xù)調整優(yōu)化和改進完善?？傮w來看,，住房市場穩(wěn)定是初步的，調控尚未完全到位,，進入關鍵時期,，應保持定力、從容應對,。

2019年,，中國樓市年度穩(wěn)定有降，季度上下波動,，空間再度分化,，總體邁進調控預設的合理目標。2020年,，我國樓市總體上將持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢,，時間上降溫中還有起伏和波動，空間上城市分化可能持續(xù)凸顯,，風險上總體下降且風險可控,。

樓市走進調控預期的穩(wěn)定區(qū)間

2019年中國樓市年度穩(wěn)定有降，季度上下波動,，空間再度分化,，總體邁進調控預設的合理目標。

時間上,，穩(wěn)中有變,，四季逆轉。2018年10月到2019年10月中國樓市經(jīng)歷冬冷,、春暖,、夏涼、秋涼,、冬暖的四季變換,，實現(xiàn)了平穩(wěn)降溫過程。價格方面,，全國房價增幅經(jīng)歷降,、升、降再企穩(wěn)的過程：同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%,，隨后又平穩(wěn)波動下降至2019年10月的7.6%,。供求方面，銷售額變動總體平穩(wěn)，開發(fā)量增速波動較大：其中,，需求方面,，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩(wěn),。供給方面,，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小,。反映出總體的現(xiàn)房供應在增長,，潛在供給又在持續(xù)增加。庫存方面,，待售商品房面積持續(xù)下降,，但下降由加速轉向減速。待售商品房面積由2018年10月的5.28億平方米逐月遞減至2019年10月的4.93億平方米,，同比增速由-12.40%變動至-6.57%,。2019年2月至10月，現(xiàn)房存銷比由17.94（月）持續(xù)下降到15.92（月）,，已處于6至18個月的合理區(qū)間,。期房存銷比由2016年的3.1（年）下降至2017年的2.8（年）和2018的2.7（年），但到2019年逆勢上升至3.0年,，期房去化壓力較之前有所增加,。房地產(chǎn)投資總體變動比較平穩(wěn)，對經(jīng)濟增長出現(xiàn)負貢獻：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅變動平穩(wěn),，同比增長從2018年10月的7.7%變動至 2019年10月的8.8%。2018年全年和2019年前三季度房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻分別為1.04和-1.14個百分點,。2019年前三季度貢獻為負的主要原因在于季度資本形成總額對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻率出現(xiàn)了大幅下降,，由2018年第三季度的31.8%下降到2019年第三季度的19.8%。房地產(chǎn)租賃市場整體平穩(wěn)回溫,，城市層級性分化明顯：2018年11月至2019年9月,，一線城市住房租賃市場價格指數(shù)持續(xù)上升，回溫明顯,。二線城市住房租賃價值指數(shù)則保持下降態(tài)勢,，呈現(xiàn)了不同層級城市住房租賃市場“冷熱不均”。

空間上,，降溫明顯,，分化再現(xiàn)。第一,，總體降溫明顯,，房價增長率的空間差異有所擴大。表現(xiàn)為房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩,，增長率的空間差異有所擴大,。

第二，一,、二線城市增速同頻回升,，三、四線城市增速共同收窄,。一線城市房價水平大幅領先其它層級城市,。一線二線城市房價增速緩慢上升，三線四線城市房價增速有所回落,，二者之間的差距由大變小,。

第三，房價水平區(qū)域差異大,，房價冷暖在東部和中西部地區(qū)間轉換,。東部地區(qū)城市房價大幅領先。南北方城市房價水平差異突出,。東部地區(qū)房價增速變動相對平穩(wěn),，中西部和東北地區(qū)增速明顯下降。房價冷暖在東部地區(qū)和中西部地區(qū)間轉換,。

第四,，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所上升,。城市群與非城市群城市間房價差異穩(wěn)定,，城市群總體增速放緩。城市群中心城市房價水平顯著高于非中心城市,。城市群中心城市房價同比增速回升,，非中心城市房價增速有所下降，不同類型城市群表現(xiàn)存在差異,。

綜合以上變化及其最近幾年的變化軌跡發(fā)現(xiàn),，中國樓市具有一些規(guī)律性特點和變化趨勢：第一，增幅變化的短周期仍為2-3年,，但波動正變得平緩,。第二，季度變化始終存在但近年來變化更為平緩,。第三,，房價增長與經(jīng)濟增長的相背而行轉向相向而行。第四,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長在下降后總體比較穩(wěn)定,。第五,，空間差異從連續(xù)性分化向間歇性分化轉變。

持續(xù)調控的力度和節(jié)奏決定樓市年穩(wěn)季變

分析原因發(fā)現(xiàn)：總體上,，面對復雜嚴峻的國內(nèi)經(jīng)濟形勢,，中央調控持續(xù)給力不動搖，基礎制度改革邁出重要步伐,，效果顯著,，值得點贊。具體看,，持續(xù)調控的力度和節(jié)奏直接和間接影響金融機構等市場的行為和預期,，導致總體穩(wěn)定的前提下，樓市冬冷,、春熱,、夏暖、秋涼,，樓市年穩(wěn)季變,。第一，國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化對樓市及預期產(chǎn)生負面影響,。宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行對預期產(chǎn)生不利影響,。中美貿(mào)易摩擦給市場造成了一定影響。第二,，政府調控精準發(fā)力連同制度改革深化共促“房住不炒”,。中央層面保持持續(xù)高壓態(tài)勢，房地產(chǎn)調控沒有松懈,。行政約談與問責發(fā)力,，震懾地方政府。此外,，金融監(jiān)管持續(xù)從嚴推進,、土地調控機制顯著完善、財稅制度邁出重要步伐,、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不斷出臺、地方政府持續(xù)調控和“一城一策”探索等,，皆促進“房住不炒”的實現(xiàn),。總體來看,，過去一年政府持續(xù)的住房調控政策發(fā)揮關鍵作用,，達到預期的效果。第三,，微觀主體行為變化引發(fā)樓市季節(jié)性變動和空間分化,。金融機構的信貸掌握經(jīng)歷了持續(xù)從緊的變化,。2019年前三季度地方政府炒地行為明顯收斂。住戶部門對房價預期和購房意愿基本穩(wěn)定,，但是住戶部門購房能力受到限制,。住房銷量波動和資金增長的變化決定開發(fā)商購地積極性變化。

經(jīng)驗總結發(fā)現(xiàn)：從2016年開啟的本輪調控在宏觀經(jīng)濟復雜變化的形勢下堅持了下來,，樓市初步穩(wěn)定下來,，取得了初步的成功，積累一定的經(jīng)驗：

一是中央堅定決心和保持定力是解決房地產(chǎn)問題的關鍵,。二是將落實地方的主體責任上升到政治高度是調控效果明顯的關鍵,。落實地方政府的主體責任，抓住了樓市調控的“牛鼻子”,。三是面對復雜環(huán)境需要實踐中不斷創(chuàng)新調控方法,。四是“一城一策”要義是目標相同和方法差異的統(tǒng)一。五是制度和機制建設是調控樓市的長久之策,。當然,，在過去樓市調控中也存在經(jīng)驗教訓，多個方面有待持續(xù)調整優(yōu)化和改進完善,?？傮w來看，住房市場穩(wěn)定是初步的,，調控尚未完全成功,，進入關鍵時期，應保持定力,、從容應對,。

2020年樓市年穩(wěn)季變和持續(xù)分化

國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢錯綜復雜，房地產(chǎn)局部泡沫高懸,，樓市預期不僅更加重要,，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能,。盡管未來預期和市場走勢還有待觀察,，但課題組判斷和預測：總體上持續(xù)保持穩(wěn)中有變的走勢。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下,，總體市場繼續(xù)保持降溫通道,，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上,，降溫中還有起伏和波動,。穩(wěn)中有變，升降交替,，春夏秋冬,，四季波動,。空間上,，城市分化可能持續(xù)凸顯,。未來一年，一,、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加,，價格、銷售和投資增幅有波動,，趨勢是增長主導,。三、四線城市市場向下的壓力再增加,，庫存可能再度增加,。風險上，總體下降且風險可控,。但同時也存在著樓市的個別領域,、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風險放大的可能性,。

走勢預測的三個依據(jù)：年度總體穩(wěn)定的因素有：第一,，中國目前處于城鎮(zhèn)化率30%至70%的快速發(fā)展區(qū)間，未來還有一定的需求潛力,。第二,，中國經(jīng)濟具有較強的韌性。第三,，炒房的利益機制依然存在,。第四，樓市調控不太可能放松,。季節(jié)變化的因素有：一是市場環(huán)境及預期不斷變化,，樓市將處在波動運行之中。二是調控政策或根據(jù)樓市當期和未來可能的變化而適時微調,?？臻g分化的因素有：其一，一,、二線城市需求仍有較大潛力,，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決,。其二，三,、四,、五線城市情況相反,，經(jīng)過上一輪“超好”發(fā)展，不僅房價漲幅較大,，土地,、住房供給增加，這有可能會形成新一輪庫存,。其三,，由于不同城市經(jīng)濟發(fā)展的不同步以及住房市場供求矛盾程度的差異在短期內(nèi)尚難緩解或扭轉，一,、二線城市,、東部城市、都市圈城市群,、特殊資源城市與四,、五線及以下、西部東北城市,、城市群以外,、資源枯竭城市的分化將持續(xù)。當然,，樓市還存在一些不確定性,，即下挫和反彈的風險。

未來幾年中國處在樓市調控的機遇期和關鍵期

第一,，房地產(chǎn)已成為經(jīng)濟健康發(fā)展的羈絆,。穩(wěn)增長方面，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的凈貢獻已由正轉負,；惠民生方面,，房地產(chǎn)對整體的住戶部門的生計產(chǎn)生了雙重影響；調結構方面,，房地產(chǎn)對結構調整和產(chǎn)業(yè)升級起到阻礙作用,；防風險方面，房地產(chǎn)風險是中國經(jīng)濟的重要風險源,；促改革方面,，住房改革是供給側結構性改革的重點。第二,，未來兩年是樓市調控的關鍵期,。樓市調控是國家的一個重大戰(zhàn)略操作，是塑造高質量發(fā)展的新動力,、新機制,、新引擎和新路徑。調控能否成功不僅關系重大而且在此一舉,。樓市調控的機遇窗口將在2025前后關閉,，住房發(fā)展的巨大潛力和預期將在2025年前后改變,。此外，完成樓市調控操作并發(fā)揮作用需要一定時間,。

分析問題提示風險：樓市調控面臨劇烈波動可能的風險和五大主體考驗,。樓市調控面臨劇烈波動的風險主要包括：外部環(huán)境和樓市自身變動帶來的風險、預期調整帶來的樓市劇烈波動風險,、調控政策調整引發(fā)的市場波動風險,、制度改革帶來次生樓市波動風險加大。如果上述風險共振和疊加,，將給樓市和宏觀經(jīng)濟發(fā)展形成嚴峻挑戰(zhàn)與威脅,。樓市調控使五大主體面臨嚴峻風險考驗即考驗地方政府、住戶部門,、開發(fā)企業(yè),、金融機構和國家調控部門。上述風險和考驗,，一方面顯示樓市必須持續(xù)調控不動搖,、相應制度機制改革再深化的必要性，另一方面警示相關調控部門要講求調控的藝術,，在樓市調控的中流擊水之處保持穩(wěn)行船的從容與定力,。尊重市場規(guī)律，結合中國國情,，堅持“干中學”并不斷總結經(jīng)驗教訓,，在實踐中探索、學習,、創(chuàng)造并掌握高超而精湛的技術,，與時俱進地合理調整、改進和優(yōu)化樓市調控的方式,、方法與機制,。

樓市調控的中流擊水與從容應對

面對樓市內(nèi)外環(huán)境復雜多變、各種輿論甚囂塵上,，課題組基于樓市發(fā)展特征,、調控經(jīng)驗、未來預測和重要判斷,，呼吁并建議：樓市調控不動搖,，中流擊水從容應對。第一,，構建房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的新型關系,，穩(wěn)步邁向高質量發(fā)展。妥善應對問題挑戰(zhàn)。重塑房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關系,。讓住房回歸到民生的初心,、居住的功能。讓穩(wěn)增長與穩(wěn)樓市并進,，促進房地產(chǎn)的轉型升級帶動整體結構的調整。讓房地產(chǎn)在調控中邁向高質量發(fā)展,。第二,，堅持調控不動搖，倒逼市場主體改弦更張,。提升政治站位,，凝集全社會強大共識。明確目標,，把握節(jié)奏，保持韌性,。保持定力,，把握力度，用好極限施壓,。妥善管理減弱預期的波動,。做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三,，堅持“一城一策”,，完善調控機制。完善“一城一策”全國市場監(jiān)管體系,。健全“一城一策”的住房,、土地、金融的聯(lián)動機制,。探索土地,、財稅和金融的“一城一策”政策。第四,，加快基礎性配套制度改革,，引導市場主體改弦更張。加快土地制度改革,，重點加快集體建設用地轉讓和入市的制度落地,、完善土地供應及利用管理機制。規(guī)范并擴大市政債券融資,。加快財稅體制改革步伐,。第五，加快住房供給側結構性改革，繪制樓市新基因圖譜,。以產(chǎn)權化為主線,，構建中國住房的供應體系。以城鎮(zhèn)化為基礎,，構建中國住房的空間體系,。以智能化為目標，構建中國住房高質量的產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)體系,。