近來,，“以房養(yǎng)老”頻現(xiàn)騙局,，這使得去年開始全面放開的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(以下簡稱“以房養(yǎng)老”)再度成為焦點,。

截至今年7月,，“以房養(yǎng)老”試點滿5周年,。2014年7月,，北京,、上海、廣州,、武漢4個城市開展為期2年的試點,，后又在全國多座城市試點。經(jīng)過兩輪試點,，去年7月,，銀保監(jiān)會發(fā)文，將“以房養(yǎng)老”由試點正式擴大到全國范圍內(nèi)開展,。

作為全國較早開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險公司,，記者從幸福人壽保險公司了解到，截至7月22日,，該公司“以房養(yǎng)老”保險累計承保194單(133戶),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)涉及到評估,、抵押,、公證等環(huán)節(jié)，相對復(fù)雜,，目前仍在探索中,，這樣的成績已超出預(yù)期。

覆蓋城市房價較高

“購買‘以房養(yǎng)老’保險后,，我的生活和之前差太多了,！”家住南京的湯爺爺今年77歲。2014年,，在報紙上看到“以房養(yǎng)老”試點消息后,，他一直關(guān)注著，2017年這項業(yè)務(wù)在南京試點,，他就成了首批客戶,。

記者了解到，“以房養(yǎng)老”具體指年滿60歲的老人,，將擁有獨立產(chǎn)權(quán)的房屋抵押給保險公司,，保險公司按抵押房產(chǎn)的價值，參照老人年齡和性別等因素,，按月向老人發(fā)放養(yǎng)老金直至身故,。

值得注意的是，房產(chǎn)抵押后,，房本仍然在老人手中,，老人繼續(xù)享有對房子的占有、使用,、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán),，且隨時可以退保贖回,。身故后，保險公司與約定的房屋繼承人或受遺贈人共同處置房產(chǎn),，用來償還已領(lǐng)取的養(yǎng)老金成本,。

幸福人壽保險公司關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組副高級經(jīng)理陳磊給記者舉例：1名65歲的男性老人，擁有1套有效保險價值300萬元的房子,，購買“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品后,，老人每月能領(lǐng)養(yǎng)老金1.2萬元，直至身故,。身故后,，繼承人有對房屋的優(yōu)先贖回權(quán)，繼承人可先支付保險公司養(yǎng)老費,，然后拿回房屋所有權(quán),，也可以和保險公司一起賣掉房屋，賣房所得償還保險公司后,，剩余部分歸繼承人所有,。

湯爺爺告訴記者，自己現(xiàn)在每個月有3600元左右的退休金,，將50平方米的房子抵押后,，每個月能領(lǐng)5000元的養(yǎng)老金,。這樣下來,，每月8000多元的收入不僅能滿足日常吃喝和購藥，還有“閑錢”請鐘點工,?！耙苑筐B(yǎng)老”最吸引他的一點，在于抵押房產(chǎn)后仍可以住在自己家里,，“年紀(jì)大了,，不愿意去陌生的環(huán)境生活”。

陳磊告訴記者,，目前“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品覆蓋了8個城市,，8城的共同特點是房價較高，養(yǎng)老成本較大,，老人需求尤為強烈,。“有房價作為支撐,，老人每個月領(lǐng)取的養(yǎng)老金相對可觀,，才能真正受益?！?/p>

非法集資騙局讓推廣雪上加霜

據(jù)介紹,，截至目前,，全國僅有2家保險公司開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。作為一款將住房抵押貸款和終身養(yǎng)老年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品,，“以房養(yǎng)老”有許多區(qū)別于傳統(tǒng)保險的地方,，在給投保人帶來利好的同時，也意味著承保公司將承擔(dān)更多風(fēng)險,。

“首先是政策變化風(fēng)險,。”陳磊告訴記者,，因為老人身故后才能處置房產(chǎn),，這期間房產(chǎn)買賣政策隨時可能變化，如房地產(chǎn)調(diào)控,、交易稅費調(diào)整,、限購政策變化等，都會對若干年后處置房產(chǎn)產(chǎn)生影響,。

同時,，開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)時，保險公司面臨著現(xiàn)金流的風(fēng)險與要求,。傳統(tǒng)保險需定期繳納保費才能享受保障,，而“以房養(yǎng)老”只需辦理房屋抵押，便可按月領(lǐng)養(yǎng)老金,。陳磊說,，對保險公司而言，在未收取任何費用的情況下,，要先在若干年期限內(nèi)每年支出一大筆現(xiàn)金,，何時收回本息，是個未知變數(shù),。

值得注意的是,，法律風(fēng)險也是阻礙“以房養(yǎng)老”推進的重要方面。陳磊指出,，反向抵押與現(xiàn)有法律存在著無法銜接的空白點,，甚至在房產(chǎn)抵押、登記,、公證環(huán)節(jié)有相左的地方,。如《擔(dān)保法》要求明確抵押期限和金額，抵押金額不得超出抵押物價值,，但“以房養(yǎng)老”因債權(quán)金額與壽命等長,，抵押期限和金額均未知，須做最高額抵押,，這些增加了房產(chǎn)抵押的難度,。

房產(chǎn)寄托了家庭太多情感,，將房子抵押而不留給子女，是不少人的觀念障礙,。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)保險學(xué)院副教授周志凱認(rèn)為,，受制于“以房養(yǎng)老”的理念與傳統(tǒng)價值觀存在沖突，導(dǎo)致推行起來阻力重重,。

記者采訪得知,，一些打著“以房養(yǎng)老”旗號，從事非法集資的騙局,，讓本就起步較晚的“以房養(yǎng)老”在推廣時雪上加霜,。北京法學(xué)會透露的信息顯示，在2015年～2016年間,，僅北京就有幾十位老人陷入騙局,。

建議加大宣傳力度

有養(yǎng)老金融報告顯示，我國城鎮(zhèn)老年人住房擁有率為75.7%,，“以房養(yǎng)老”市場規(guī)模達2000億元,。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)農(nóng)村保險研究所副所長李文中認(rèn)為，“養(yǎng)兒防老”觀念和過去依靠政府和單位養(yǎng)老的模式,，讓老人對自我養(yǎng)老責(zé)任缺乏清晰認(rèn)識,。但從拓寬養(yǎng)老保險基金來源渠道，減輕各方養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的角度來看,，發(fā)展“以房養(yǎng)老”很有意義,。“隨著房價上漲,，商品住宅成為很多家庭的重要資產(chǎn),。如果能夠盤活這項資產(chǎn),，對改善老人的生活質(zhì)量十分有益,。”

“推動以房養(yǎng)老,，還需修訂和完善相關(guān)法律制度,，解除法律風(fēng)險障礙?！崩钗闹薪ㄗh,，應(yīng)明確保險合同期間特定情形下的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)處理和利益分配方式，降低消費者的擔(dān)憂,。同時,，給予開展以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的保險公司一定的稅收優(yōu)惠與減免，加強人們自我養(yǎng)老保險責(zé)任與意識培育同樣很重要,。

由于“以房養(yǎng)老”與房價市場緊密相連,，如若房價出現(xiàn)回落,，保險公司將面臨經(jīng)營風(fēng)險。為此,，李文中說,，考慮到大城市的房價會更加堅挺，因此應(yīng)重點在大城市發(fā)展該業(yè)務(wù),。

針對“以房養(yǎng)老”騙局,，陳磊說這是由于老人獲取信息渠道太單一，容易受騙,。騙子公司往往用高利息,、免費旅游等誘導(dǎo)老人，因此應(yīng)加大對正規(guī)“以房養(yǎng)老”的宣傳力度,，政府基層組織如居委會和社區(qū),，應(yīng)主動參與進來，利用其公信力,，幫助老人辨別什么是“以房養(yǎng)老”,，什么是詐騙。