日前,，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年06月）》以及《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力第17次報(bào)告》，對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行了分析,。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前中國(guó)樓市整體趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)更加明顯，結(jié)構(gòu)性分化進(jìn)一步加劇,。其中,，一線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)、準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲,、三四線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降,。分析人士指出，隨著“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”理念深入人心以及各地發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變,，更加理性、更加平穩(wěn)已經(jīng)成為樓市新常態(tài),。

總體平穩(wěn)分化加劇

最新數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持了總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹,，5月份,，各地繼續(xù)落實(shí)好一城一策、因城施策,、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。初步測(cè)算,，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,，漲幅與上月相同,；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn),。與此同時(shí),，35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%,，漲幅略有擴(kuò)大；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.6%,，漲幅與上月相同,。

針對(duì)不同類別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》指出,，與三四線城市相比,，準(zhǔn)一線及二線城市具備更強(qiáng)住房需求增長(zhǎng)潛力；與一線城市相比,，準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段又相對(duì)薄弱,。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)易漲難跌，一旦房?jī)r(jià)回暖,，房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間也要長(zhǎng)于其他城市,。報(bào)告認(rèn)為,，與一二線城市相比,，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，政府的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段也更為有限,，部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后,，房?jī)r(jià)將因后續(xù)需求不足進(jìn)入下跌階段。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,，今年以來(lái),，中國(guó)樓市總體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，一方面是因?yàn)榻?jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展,，不少地區(qū)的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅已經(jīng)較高,，另一方面則是因?yàn)楦鞯卦趫?jiān)持嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，加大了保障性住房的供給力度及長(zhǎng)租市場(chǎng)的支持力度,?！氨热缦拶?gòu)政策，就將購(gòu)房資格與本地工作年限相掛鉤,，確保長(zhǎng)期在本地工作生活的人能夠優(yōu)先滿足自住需求,。”何維達(dá)說(shuō),。

堅(jiān)持回歸居住屬性

樓市趨穩(wěn),，還意味著其與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)正在變得更加良性?！吨袊?guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力第17次報(bào)告》指出,，當(dāng)前，中心城區(qū)外溢給更大城市區(qū)域發(fā)展帶來(lái)希望,，空間擴(kuò)散的城市形態(tài)正帶動(dòng)更大的區(qū)域走向繁榮,。與此同時(shí),，報(bào)告也指出，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng),，當(dāng)房?jī)r(jià)水平較低時(shí),，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過(guò)負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房?jī)r(jià)水平過(guò)高時(shí),，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過(guò)正向拉動(dòng)效應(yīng),。2018年，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn),。

前不久,，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出，近些年來(lái),，我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。郭樹清強(qiáng)調(diào),，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資,，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為,，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重,。

“當(dāng)你買一套房子自己居住，意味著你每個(gè)月都有一筆等額的市場(chǎng)租金收入,，同時(shí)有一筆等額的消費(fèi)支出,，也意味著你的住房生產(chǎn)出等額的增加值；如果你再買一套住房出租,，同樣有收入和產(chǎn)出,；但是當(dāng)你買了房子只用于投資或投機(jī)，并不出租,，那就是一堆閑置的水泥,、鋼筋和磚頭?！惫鶚淝逭f(shuō),。

何維達(dá)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用必須以發(fā)展的眼光來(lái)辯證看待,?！翱陀^上看，房地產(chǎn)行業(yè)上游聯(lián)系著鋼鐵,、水泥,、工程機(jī)械等行業(yè)，中游涉及著設(shè)計(jì),、銷售,、金融等產(chǎn)業(yè),，下游影響著家電、裝飾,、家具等領(lǐng)域,，其在過(guò)去20多年里確實(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了很大帶動(dòng)作用。如今,，邊際效果正在發(fā)生遞減,。因此，房地產(chǎn)只有堅(jiān)持回歸居住的屬性,，避免過(guò)度投機(jī),、堅(jiān)持健康發(fā)展，才能繼續(xù)保持對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的正向拉動(dòng)而不是負(fù)向擠出,?！焙尉S達(dá)說(shuō)。

“一城一策”將會(huì)延續(xù)

隨著樓市自身的持續(xù)走穩(wěn),，市場(chǎng)上理性的聲音也越來(lái)越多,。

貝殼研究院發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》顯示，二季度重點(diǎn)城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑,，但這股力量尚不能支撐房?jī)r(jià)大幅向上,。目前，重點(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng),，認(rèn)房認(rèn)貸的政策下?lián)Q房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動(dòng)力,，“穩(wěn)”是下半年的主題,，也是市場(chǎng)的常態(tài)?！皬膶?shí)際情況看,，政策對(duì)于市場(chǎng)保持高度的敏感性，哪里市場(chǎng)有變化哪里就有潛在政策,，在政策總體穩(wěn)定的背景下,，‘一城一策’也是下半年及更長(zhǎng)時(shí)間的政策基調(diào)?！必悮ぱ芯吭菏紫袌?chǎng)分析師許小樂說(shuō),。

中國(guó)社科院相關(guān)學(xué)者認(rèn)為，隨著“一城一策”,、“因城施策”方略的推進(jìn),，各地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任進(jìn)一步落實(shí)。二線城市將繼一線城市之后,，建立更為完備的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制,，嚴(yán)控房?jī)r(jià)或成為一種常態(tài),。預(yù)計(jì)與2019年上半年相比，下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊,，以避免房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張推高房?jī)r(jià),。房地產(chǎn)融資的適度收緊，有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫,。

何維達(dá)預(yù)計(jì),，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體更加平穩(wěn)、理性的同時(shí),，分化程度也將更高,。“目前,，一線城市人口壓力較大,，住房供求仍將長(zhǎng)期維持偏緊狀態(tài)；部分二線城市則因?yàn)榘l(fā)展速度較快而涌入更多年輕人口,，進(jìn)而形成樓市的增量需求,。與之相比，一些三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前期上漲更多由資金推動(dòng),，因此未來(lái)如果人口吸引力難以跟上,，房屋難以有效出租，當(dāng)?shù)貥鞘幸矔?huì)隨之低迷,?！?/p>