2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最終以冷收官,，成交量,、價(jià)格、投資悉數(shù)下滑,。在仍難以脫離土地財(cái)政的財(cái)政體系下,，地方財(cái)政也因此受牽,，財(cái)政收入下降明顯,。也正是因?yàn)榇耍?015年伊始,，地方政府便啟動(dòng)第三波救市,，中央相關(guān)部委也頻頻發(fā)話給樓市吃定心丸。

　　對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士指出,，2015年樓市或再度迎來政策市,，但在高庫(kù)存的影響下，本輪政策市將不同于往常引起大幅波動(dòng),，而是樓市將在一段時(shí)間內(nèi)維持穩(wěn)定狀態(tài),。

　　地方頻頻救市　從補(bǔ)購(gòu)房者到補(bǔ)開發(fā)商

　　近日，四川資陽(yáng)市被曝出臺(tái)20條措施穩(wěn)定住房消費(fèi),，涉及稅收金融,、棚改貨幣安置、住房公積金,、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多方面,。并表示，上述措施于1月21日起執(zhí)行,，有效期一年,。

　　具體來看，資陽(yáng)取消了中心城區(qū)建筑容積率在1.0以上,、單套建筑面積在144平方米及以下住房的單價(jià)條件,，并明確提出，居民家庭住房套數(shù)以購(gòu)房所在地房管部門出具的房屋產(chǎn)權(quán)登記查詢結(jié)果為依據(jù),。取消境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在資陽(yáng)市的購(gòu)房限制,，并對(duì)居民購(gòu)房予以獎(jiǎng)勵(lì)，凡在資陽(yáng)市中心城區(qū)購(gòu)買首套普通商品住房的,，一次性給予7000元的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì),，若在近期房交會(huì)上成交的再獎(jiǎng)勵(lì)2000元，并調(diào)整了住房公積金貸款政策,。

　　值得注意的是,，這在四川并不是個(gè)例。據(jù)四川住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)得知,，自2014年至今,，四川省內(nèi)已有11個(gè)市州正式出臺(tái)“微刺激”政策，例如眉山市對(duì)在城區(qū)購(gòu)買商品房給予每平方米60元的補(bǔ)貼,；廣元市對(duì)房展會(huì)期間的購(gòu)房者,，給予契稅稅率1至1.5個(gè)百分點(diǎn)的補(bǔ)助；遂寧市放寬開發(fā)企業(yè)城市建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)繳納時(shí)限,。對(duì)此,，四川省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，2015年要落實(shí)房地產(chǎn)“去行政化”工作,，加大“去庫(kù)存”力度,，針對(duì)不同業(yè)態(tài)的物業(yè)，研究制定進(jìn)一步消化庫(kù)存、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的可操作性的政策措施,。因此,，絕大部分市州將出臺(tái)類似措施。此外,，就全省而言,，今年起將取消非住宅（即寫字樓、商鋪等）抵押手續(xù)費(fèi)（上限2萬元）,，免收小微企業(yè)的房屋登記費(fèi)和住房交易手續(xù)費(fèi)（上限2萬元）,；同時(shí)將調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策范圍,。

　　將于2月15日起執(zhí)行的浙江紹興,，更是除了對(duì)購(gòu)房人有一定補(bǔ)貼、優(yōu)惠外,，對(duì)房企也有大力度稅費(fèi)減免,。紹興市表示，自2015年2月15日生效之日至2015年12月31日,，市民買房所繳契稅地方留成部分將給予補(bǔ)貼,，具體為按房屋成交的計(jì)稅價(jià)格0.8%補(bǔ)貼，并以實(shí)際繳納的契稅地方留成部分為上限,。公積金貸款額度從單職工50萬元,、雙職工60萬元提高至單職工60萬元，雙職工80萬元,。

　　此外,，對(duì)于開發(fā)商，放寬土地出讓金支付期限,。紹興表示,，以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的住宅、商業(yè),、辦公類建設(shè)工程,，在優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)的前提下，允許按每期建設(shè)用地面積2萬平方米以上（含2萬平方米）,，分期辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、分期進(jìn)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)。新出讓的經(jīng)營(yíng)性用地,，土地出讓金繳納期限適當(dāng)放寬,，允許從成交之日起一年內(nèi)全部繳清，其中成交之日起1個(gè)月內(nèi)應(yīng)繳清全部土地出讓價(jià)款的50%（含保證金）,。對(duì)履約保證金實(shí)行總額控制,，履約保證金超過200萬元的,，按200萬元計(jì)提；不足200萬元的,，按現(xiàn)有比例執(zhí)行,。提高差別化分階段返還比例,。項(xiàng)目按期開工的,，可先行返還80%的履約保證金；辦理延期開工并按延期約定開工的,，可先行返還70%的履約保證金,。

　　與此同時(shí)，地下空間用于建停車場(chǎng)不再收取土地出讓金,，并取消原“商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。

　　紹興市相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，在各執(zhí)收部門或行業(yè)主管部門將按照“可取消的予以取消,，可歸并的進(jìn)行歸并，可優(yōu)惠的給予優(yōu)惠”的原則,，研究提出相關(guān)處置意見,。

　　事實(shí)上，去年8月份紹興曾出臺(tái)過11條救市措施,，其中甚至還包括要求商業(yè)銀行加快對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放速度等細(xì)則,，被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“最無底線的救市”。但業(yè)內(nèi)人士表示,，這些政策的效果很有限,。“去年出的政策主要是放開限購(gòu)限貸，但當(dāng)?shù)貥潜P的銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀徊痪皻?，尤其是?dāng)?shù)亻_發(fā)商和購(gòu)房者都看空今年樓市,，政府的土地也賣得不好。”

　　因此,，此次紹興再度變本加厲,。上述人士稱，此次大規(guī)模救市的主要原因還是市場(chǎng)的萎靡,，開發(fā)商促銷力度很大,，不少開發(fā)商都是貼著成本賣房還有半價(jià)賣房。但紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果只是2014年12月紹興商品住宅成交848套,，環(huán)比下降7.3%這樣的“成績(jī)”。

　　中央部委齊發(fā)聲穩(wěn)樓市

　　值得注意的是,，在地方放松意愿強(qiáng)烈的同時(shí),，部委也頻頻發(fā)聲示意樓市向好趨穩(wěn),。

　　2月4日，央行時(shí)隔兩年多再次宣布實(shí)施全面降準(zhǔn),，2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),。這是自去年11月21日央行宣布降息以來，貨幣政策再次寬松化,，也是樓市自去年9月30日限貸解綁后再次迎來資金面利好,。

　　與此同時(shí)，各部委也頻繁發(fā)聲利好樓市,。此前,，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》則提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租,，并通過從租賃市場(chǎng)籌集公共租賃房房源,。隨后1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高表態(tài),，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三四線城市,，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。住建部要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市,，出臺(tái)支持措施,，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接,。在此背景下,，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》明確：將統(tǒng)購(gòu)商品房,，解決安置房需求,。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，這一政策將對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用,，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高,。他認(rèn)為在庫(kù)存高企的三四線城市,，開發(fā)商或市民可能更有動(dòng)力去把多余的房子賣給政府。

　　除住建部外,，核心決策層對(duì)房地產(chǎn)表述也有一定轉(zhuǎn)向,。此前，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在瑞士達(dá)沃斯論壇上率先給樓市開出“定心丸”,。李克強(qiáng)表示,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給,，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的,。隨后,，中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川也作出房地產(chǎn)市場(chǎng)未現(xiàn)全國(guó)性問題的研判。

　　此外,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)馬建堂在回答記者問時(shí)也指出,，四季度以來的數(shù)據(jù)告訴我們，隨著一些行政性的限購(gòu)措施的放開,，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整,，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些積極的變化。

　　對(duì)此,，G20與新興國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略研究中心主任,、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張其佐在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，部委頻頻發(fā)聲表現(xiàn)出政府方面希望樓市和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展,，防止大起大落，但不能過分解讀,。

　　張其佐表示,，從目前來看，樹立穩(wěn)定樓市發(fā)展信心,、穩(wěn)定發(fā)展前景很重要,。中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，因此仍難以完全擺脫房地產(chǎn),。

　　對(duì)此,，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，2014年,，房地產(chǎn)整體投資增速下滑至接近個(gè)位數(shù),，年末單月甚至為負(fù)值，在宏觀經(jīng)濟(jì)整體下滑的背景下,，地方政府難以改變對(duì)房地產(chǎn)的依賴,，因此，仍然會(huì)選擇加大微調(diào),，以放松對(duì)房地產(chǎn)的支持力度,。

　　樓市新常態(tài)下的政策市

　　值得注意的是，隨著樓市預(yù)期不斷轉(zhuǎn)好,，百城住宅價(jià)格在新年首月止跌,。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，015年1月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格10564元/平方米,，環(huán)比微張0.21%,，這也意味著，百城住宅平均價(jià)格結(jié)束了環(huán)比8連跌局面,。

　　從環(huán)比漲跌城市個(gè)數(shù)看,，44個(gè)城市環(huán)比上漲,，56個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比,，　1月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加14個(gè),，其中漲幅在1%以上的城市有9個(gè)，較上月增加6個(gè),。其中,，十大城市住宅均價(jià)環(huán)比同時(shí)止跌上漲。北京,、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為18990元/平方米,，環(huán)比止跌上漲，漲幅為0.59%,。北上廣深一線城市更是全線上漲,。北京漲幅最大，環(huán)比上漲1.15%,，上海環(huán)比上漲0.78%,，深圳環(huán)比上漲0.64%，廣州環(huán)比上漲0.33%,。

　　那么房地產(chǎn)勢(shì)頭是否將會(huì)重新燃起,？對(duì)此，聶梅生認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度迎來政策市,。但她指出，此輪政策市將與過去不同,，將是在新常態(tài)下的變革,。因此，不會(huì)帶來巨幅波動(dòng),。

　　的確,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新常態(tài)。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶就表示,，人口紅利拐點(diǎn),、城鎮(zhèn)化降速以及社會(huì)總庫(kù)存難解決是中國(guó)房地產(chǎn)無法避免的三大問題。因此,，在資金壓力下,，2015年房企將在淡出大開發(fā)模式的同時(shí)，降價(jià)回籠資金以消庫(kù)存現(xiàn)象將更加突出,。

　　對(duì)于人口紅利,，毛大慶表示，作為支撐房地產(chǎn)的絕對(duì)剛需,，第一次購(gòu)買的購(gòu)買力,，中國(guó)20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降,，15歲至64歲的勞動(dòng)生產(chǎn)力人口數(shù)量也在顯下滑，這就意味著顯然已出現(xiàn)人口紅利拐點(diǎn),。

　　在此背景下,，高企的庫(kù)存消化周期將更加延長(zhǎng)。毛大慶表示,，現(xiàn)階段中國(guó)人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)1.03套,，這意味著從總體來看，房屋總數(shù)已經(jīng)足夠,，但目前我國(guó)城市間不平衡,，北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9，但很多城市超過1,，甚至將已批未建住房計(jì)算的話,，部分地區(qū)將高達(dá)1.5—1.6。

　　另一方面,，從國(guó)土部數(shù)據(jù)來看,，現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標(biāo),，與開發(fā)商仍未開工的土地合計(jì),，已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫(kù)存，僅以現(xiàn)在的土地出讓的速度光賣地還足夠賣兩年,。

　　的確,，上海房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，35城連續(xù)第五年呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì),。截至2014年12月底,，上海房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平,，同比增長(zhǎng)15.4%,。其中，35個(gè)城市中有29個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象,。其中福州,、南京和九江3個(gè)城市庫(kù)存同比增幅分別達(dá)到77.8%、54.0%和46.0%,。

　　因此,，毛大慶認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變后,，房企將逐步淡出之前的大開發(fā)模式,，一方面加快去庫(kù)存回籠資金速度，另一方面,，轉(zhuǎn)型尋求自身出路,。

　　張其佐則指出,，雖然現(xiàn)階段各地有救市傾向，但不會(huì)再重復(fù)過去老路,。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整來之不易,，單純依賴房地產(chǎn)只會(huì)出現(xiàn)新風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著,，如果仍采取過去老路救市,，只會(huì)產(chǎn)生泡沫，甚至產(chǎn)生更大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)”,。