誰在營造燕郊樓市搶房氛圍

燕郊有某些不限購的樓盤銷售較好,，大部分是北京來的客人

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，今年春節(jié)過后,，燕郊房價呈現(xiàn)出回暖跡象,，目前燕郊二手房月成交量已經(jīng)回到千套水平,，成交活躍度有所提升,。不過,，北青報記者前往燕郊實地采訪發(fā)現(xiàn),，多個售樓處看房客都很少,，多數(shù)冷清,。據(jù)某售樓處一名工作人員介紹，燕郊樓市稍微有一點回暖,，但在限購條件下,，大火的可能性不大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商,、銷售代理公司、地產(chǎn)中介等利益關(guān)聯(lián)團體,，聯(lián)合炒作政策放松及其他期望中的規(guī)劃利好消息,，營造搶房氛圍。

變化

二手房成交均價連續(xù)六個月回升

或與每年的“春季攻勢”有關(guān)

燕郊樓市的一舉一動都備受市場關(guān)注,。這些年,，燕郊樓市大起大落。從大眾心理上接受的每平方米1萬多元,，到2017年最高點時逼近每平方米4萬元,。

2017年3月22日，廊坊市主城區(qū),、北三縣,、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例,；4月5日,，三河市限購實施細則出臺，進一步提高二手房交易成本,；6月3日,，廊坊市限購升級,，外地戶籍需有3年社保或納稅證明,，本地戶籍限購2套,。樓市隨后一路暴跌，普遍下跌30%甚至腰斬,。

去年年底,，一路跌到冰點的燕郊樓市又有了回暖的跡象。鏈家數(shù)據(jù)顯示,，2018年10月,，燕郊二手房參考均價僅為16269元/平方米，但到2018年12月,，燕郊二手房參考均價已經(jīng)漲到17462元/平方米,，2019年1月，二手房成交均價為18532元/平方米,。

對于燕郊樓市,，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，燕郊樓市本身的市場利好的確出現(xiàn),，包括最近通州與北三縣協(xié)同發(fā)展以及地鐵建設(shè)的預(yù)期等,。但從市場發(fā)展看，春節(jié)期間市場成交冰封,，3月份必然會積蓄大量的購房客戶,。這種情況下，炒作更有可能會影響市場,?！爱?dāng)然，這些炒作主要是在當(dāng)?shù)胤績r的確下跌不少的基礎(chǔ)上,?！?/p>

實際上，燕郊乃至整個“北三縣”樓市每年一般都有一波“春季攻勢”,。2017年12月-2018年2月,，燕郊房價同樣出現(xiàn)一波較快反彈。其中2018年2月環(huán)比上漲2.38%,。但炒作之后,，燕郊房價隨后繼續(xù)下挫，甚至出現(xiàn)跌幅擴大的情況,。

探訪

涉購從嚴(yán)無法規(guī)避社保

成交量不高且房價漲幅不明顯

4月5日,，北青報記者來到燕郊著名的“售樓一條街”，這里匯集了燕郊絕大多數(shù)售樓處和房地產(chǎn)中介，巔峰時,，這里曾云集幾十家中介和數(shù)百名街頭拉客的賣房掮客,。北青報記者此前曾在不同的時段多次探訪過這個地方，這里幾乎是燕郊樓市的風(fēng)向標(biāo),。2017年最嚴(yán)限購之后,，這里的大多數(shù)中介都關(guān)門了，多數(shù)中介人員都遠走大廠,、秦皇島一帶,，“售樓一條街”一度非常冷清。

4月5日下午,，北青報記者再次來到“售樓一條街”,。一名中年女子介紹，她是上個月來到這里拉房客的,，一個月3000元保底收入,。

北青報記者跟著他們探訪了數(shù)個售樓處，發(fā)現(xiàn)售樓處看房客都很少,，多數(shù)冷清，售房處工作人員幾乎都在閑聊或者刷手機,。據(jù)某售樓處一名工作人員介紹,，燕郊樓市稍微有一點回暖，但只要限購不放開,，大火的可能性不大,。他們開發(fā)70年產(chǎn)權(quán)的住宅，必須具備燕郊3年的社?；蛘呒{稅,，北京來的投資買房群體沒法入手。

有沒有辦法規(guī)避社?；蛘呒{稅,？對此，某售樓處工作人員表示,，這要是放在以前燕郊有專門的人幫忙代辦社?；蛘呒{稅，現(xiàn)在政府查的嚴(yán),，已經(jīng)沒有人敢做了,。

為何生意不太好，但幾乎每個售樓處都開張了,？對此,，某售樓處工作人員表示，一方面燕郊樓市確實有好轉(zhuǎn)的苗頭，大家都怕踏空,。另一方面,，燕郊樓市的限購明年就要滿3年了，限購之后開始在燕郊交社保的人群很快就將擁有購房資格,。所以現(xiàn)在很多工作也是在為后期做準(zhǔn)備,。

燕郊鏈家地產(chǎn)一名客戶經(jīng)理告訴北青報記者，實際上燕郊樓市依然是買房市場,，成交量略有反彈,，但是跟此前相比，依然處在很低的位置,。業(yè)主掛牌價的升高只是一個預(yù)期,，而在成交量不高的情況下，成交均價等數(shù)字并不能準(zhǔn)確反映燕郊樓市的實際情況,。

以“首爾甜城一期”為例,，鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，2018年12月至今,，該小區(qū)面積為70-90平方米的同類型(2室)成交房屋共計16套,，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套,，2019年2月成交7套,，2019年3月成交了10套；2018年10月(市場最低點),，該小區(qū)成交均價在16900-22858元/平方米區(qū)間內(nèi),，2019年1月成交均價在17645-20827元/平方米區(qū)間內(nèi)，2019年2月的成交區(qū)間為20000元/平方米到21703元/平方米,。再加上樓層,、裝修的不同造成的差別，實際上房價的漲幅也并不明顯,，這跟一些中介,、營銷公號聲稱的20%漲幅有差別。

發(fā)現(xiàn)

小戶型不限購公寓項目

購房者以北京人居多

與售樓一條街的依舊冷清相比,，北青報記者在探訪中獲悉,，燕郊新開盤的不限購的公寓樓卻相對人氣較高。以某樓盤為例,，地鐵22號線(平谷線),，在燕郊有一站燕順路站，距離該樓盤僅1公里左右,。

這個項目主要有52-87平方米的平層和33-44平方米的loft,，價格在20000元/平方米左右,。項目的產(chǎn)權(quán)為40年，興達置業(yè)的銷售人員告訴北青報記者,，這個項目由于不限購銷售很好,，大部分都是北京來的客人，有的人一出手就是好幾套,?！叭绻I小一點的loft，首付只要40萬元左右,?！?/p>

4月6日上午，北青報記者來到潮白大街邊上的上述樓盤的售樓處,，門前的停車場已滿,，停車場里的車牌超過半數(shù)顯示來自北京，其次是河北,、天津,、江蘇等地。進入售樓處,，近百平方米的面積大廳站了好幾撥看房客,，他們圍著沙盤，銷售經(jīng)理們正在給他們逐一講解,。

在大廳靠近門的一側(cè)有一排桌椅,，一些看房客當(dāng)場交錢簽約，更靠里屋內(nèi),，一張桌子上擺著“中國銀行簽約處”的桌簽,。工作人員介紹,，看房客如果交了首付,，直接就能在這里辦理貸款，最快一周內(nèi)就放款,。北青報記者在半個多小時里,，已經(jīng)有三個買房客表示了簽約的意向。

觀點

業(yè)內(nèi)人士意見分歧較大

燕郊樓市或有炒作因素

面對燕郊樓市的情況,，業(yè)內(nèi)人士的意見分歧比較大,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著京津冀區(qū)域交通體系等基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化,、北三縣與副中心“四統(tǒng)一”規(guī)劃的落實,、地鐵平谷線規(guī)劃調(diào)整等市場利好釋出，環(huán)京樓市在經(jīng)過一段時間的底部運行后,，目前價格已經(jīng)趨穩(wěn),，或已經(jīng)觸底反彈。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊樓市的情況更多是炒作的因素,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，燕郊樓市有借勢炒作的因素。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華在接受中新社記者采訪時曾表示,，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商,、銷售代理公司、地產(chǎn)中介等利益關(guān)聯(lián)團體,，聯(lián)合炒作政策放松及其他期望中的規(guī)劃利好消息,，營造搶房氛圍。

針對廊坊尤其是北三縣炒房氛圍再度興起,，北青報記者注意到,，廊坊市政府再次強調(diào)了“房住不炒”的決心。3月15日,，河北省廊坊市政府啟動了整治全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)違法銷售專項行動,，嚴(yán)查規(guī)避限購政策等12種違法銷售行為。包括以私下內(nèi)部認(rèn)籌,、排號等方式蓄客,，通過集中選房、雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作,，通過“空掛”繳納或補繳社保,、個人所得稅，違規(guī)遷移戶口,、私下簽訂買賣合同等方式違反調(diào)控政策,，或者誘導(dǎo)、教唆,、協(xié)助購房人偽造資料規(guī)避限購政策,。

文并攝/本報記者 朱開云 統(tǒng)籌/余美英