一線城市房價全面降溫 前9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌回個位數(shù)

以價換量 四季度房價或松動

20日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,，一線城市新房和二手房全面降溫,，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%,，二手住宅銷售價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示,，價跌量穩(wěn),，“金九銀十”失色已是市場共識。在多方面因素影響下,，房價九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解,。四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,，預(yù)計未來幾個月市場將整體保持平穩(wěn),，多項指標漲幅將繼續(xù)收窄。

房價大面積上漲趨勢得到緩解

數(shù)據(jù)顯示,，一線城市房價全面降溫,。從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%,，其中,，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平,，廣州上漲0.4%,；二手住宅銷售價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中,，北京和上海均下降0.2%,，深圳持平，廣州上漲0.2%,。

從二三線城市來看,，房價依然呈現(xiàn)上漲之勢，但漲幅明顯放緩,。數(shù)據(jù)顯示,，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點,。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%,，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，在8月房價上漲刷新紀錄后,，9月樓市漲幅明顯放緩，市場出現(xiàn)了退燒跡象,。新建住宅9月份環(huán)比上漲1%,，相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示,，金九失色并不意外,。9月樓市除中央宏觀調(diào)控外，北京公積金“認房認貸”,、深圳731新政,、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對房地產(chǎn)市場進行精準調(diào)控,。同時,，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，全國掛牌二手房源量環(huán)比下降,，一線城市新增房源量環(huán)比跌幅普遍高于平均值,。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢,。

上海富大集團公司首席經(jīng)濟師張平表示，目前一線城市在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下,，走得較為平穩(wěn),。二線城市隨著調(diào)控政策重新收緊，上半年出現(xiàn)的人才引進,、搖號購房等退潮,，房地產(chǎn)又重新回歸理性。

張平認為,，隨著投機炒房需求退出,，前期集中釋放的當?shù)鼐用褓徺I力被預(yù)支，后續(xù)需求無法跟上,，再加上房價處于高位,，當?shù)刭徺I力難以支撐也是必然。

區(qū)域分化依然明顯

統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,，2018年前9月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%,，增速比1-8月份回落0.2個百分點,。其中，住宅投資62806億元,，增長14.0%,，增速回落0.1個百分點。值得一提的是,，這也是今年下半年以來,，房地產(chǎn)投資增速首次回歸個位數(shù)。

張大偉表示,，截至2018年9月,，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達40個月，繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長歷史,。樓市整體依然處于高位,，但旺季未旺，反而多項數(shù)據(jù)漲幅放緩,，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢,。以9月成交量來看，雖然1-9月總成交量同比有所上升,，但從9月單月來看,，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下調(diào)了3.6%。這也是最近5個月首次出現(xiàn)同比成交量下調(diào)的現(xiàn)象,。

數(shù)據(jù)顯示,，前9月，房企房屋施工面積767218萬平方米,，同比增長3.9%,，增速比1-8月份提高0.3個百分點，較上月增長量減少0.3個百分點,。新開工面積152583萬平方米,，增長16.4%,，增速提高0.5個百分點,，較上月增長量減少1個百分點。房屋竣工面積51132萬平方米,，下降11.4%,，降幅收窄0.2個百分點。

土地成交方面,，房企土地購置面積同比增長15.7%,，增速比1-8月份提高0.1個百分點；土地成交價款10002億元,，增長22.7%,，增速回落1個百分點。

房地產(chǎn)銷售方面,，商品房銷售面積同比增長2.9%,，增速比1-8月份回落1.1個百分點。銷售額增長13.3%,，增速回落1.2個百分點,。

張大偉說，從全國市場看,，分化依然非常明顯,，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的,，主要是中西部市場的成交,。

前三季度,全國商品房銷售面積同比增幅，在東部地區(qū)同比下降4.3%,、東北地區(qū)同比下降3.5%的同時,，中部、西部同比分別增長10.2%,、8.9%,。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%,。

這一分化同時也體現(xiàn)在房價上,。在一二線重點城市房價漲幅紛紛回落的同時,，中西部城市卻領(lǐng)銜9月房價漲幅。具體來看,，漲幅超2%的城市均為中西部城市,，西安新建商品住房價格環(huán)比漲幅高達6.2%，呼和浩特環(huán)比上漲2.8%,，瀘州環(huán)比上漲2.6%,，西寧、貴陽分別環(huán)比上漲2.1%,。

四季度房價或松動

杭州作為房地產(chǎn)主力城市,，今年上半年還出現(xiàn)“凌晨排隊、萬人搖號”的瘋狂場面,，但僅過去5個月就出現(xiàn)新盤成交,、價格雙降。

北京二手房主也開始松口,，價格可談,。例如東三環(huán)的一套670萬的兩居室，房子掛牌價格連續(xù)3天從初期的670萬降到后來的630萬,。

張大偉認為,，購買力難以再沖高。雖然當下全國房價上行城市依然占主流,，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象,，調(diào)控政策嚴格的北、上,、深,、杭州、南京,、合肥等城市,，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

作為房價風(fēng)向標的一二線城市,，購房者預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向,，觀望者不斷增多。從58安居客房產(chǎn)研究院購房者和經(jīng)紀人信心指數(shù)來看,，購房者信心指數(shù)為92.8,，環(huán)比下降5.7%；經(jīng)紀人信心指數(shù)為102.9,，環(huán)比下降2.3%,。

在上述背景下，張波認為，受預(yù)期影響,，以價換量將成為常態(tài),，而眾多房企也不例外，不得不在價格上做更多讓步以換取銷量,。

究其原因,，張波表示，9月樓市熱度已然“觸頂回落”,，房地產(chǎn)調(diào)控難以放松,，房企貸款難度未減，不得不讓步以改變成交乏力狀態(tài),。

“未來熱點城市開始進入賣不完時代,，包括北京、上海,、杭州,、南京,、溫州,、寧波等市場，庫存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象,，除少數(shù)熱點剛需項目外,，去化率也快速下行?！睆埓髠フf,。（記者 梁倩）