“3·17”限購一年 北京樓市回歸理性

距離北京史上最嚴(yán)一輪調(diào)控政策開端的“3·17”調(diào)控近一年,。一年來,，北京調(diào)控政策多達(dá)數(shù)十條,，從需求端到供給側(cè),、從短期調(diào)控到長效機制……這一年,，新房,、二手房,、土地市場到底發(fā)生了哪些前所未有的變化？

新房 銷量減半 價格停漲

北京樓市調(diào)控一年以來,，在政策因素,、供應(yīng)量以及購房者信心共同作用下，新房市場熱度明顯降溫,，成交量創(chuàng)下歷史新低,。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“3·17政策”出臺后至今(截至3月12日)北京新建商品房住宅成交23388套,，成交量同比下調(diào)48.7%,，刷新了歷史最低紀(jì)錄。其中,，別墅類物業(yè)成交4137套,，跌幅達(dá)52.7%。

不過,，跌幅最大的是商辦類物業(yè),。調(diào)控政策出臺后至今，商辦類項目實際簽約為5895套，而且基本集中在“3·17新政”和“3·26”政策之間,。在商辦調(diào)控政策出臺后,，市場簽約只有3000套左右，調(diào)控一年,，商辦類物業(yè)成交量同比跌幅達(dá)91%,。

據(jù)易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月,，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交面積42.95萬平方米,，同比下降46.8%。

交易量創(chuàng)新低的同時,，2017年北京新房的供應(yīng)量,、存量也創(chuàng)下歷史新低。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，2017年,，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增供應(yīng)26593套，環(huán)比2016年下降32%,，是2014年以后連續(xù)第三年下滑,。

易居研究院研究員賴勤分析稱，調(diào)控政策及時有效遏制了房價快速上漲的局面,，北京新房市場逐漸降溫,，回歸理性。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,，3·17政策代表了房地產(chǎn)調(diào)控新時期的開始,，即調(diào)控過程中，不斷拾遺補缺,，從而對市場形成精準(zhǔn)打壓，讓樓市回歸理性,。

“在調(diào)控政策下,，北京新房市場出現(xiàn)銷量腰斬、價格停漲的局面,?！惫惚硎荆{(diào)控政策也讓購房者的心態(tài)有所變化,，房地產(chǎn)的居住屬性成為購房首要目標(biāo),，這導(dǎo)致置業(yè)需求由此前改善、投資轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰宰橹鳌?/p>

二手房 量價齊跌 去杠桿效果顯著

北京二手住宅在2016年量價雙雙創(chuàng)下歷史新高后,，迎來2017年史上最嚴(yán)厲且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控,，以“3·17新政”落地為始，一系列嚴(yán)格且嚴(yán)密的調(diào)控政策，取得了立竿見影的效果,，二手房市場大幅降溫,。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，“3·17政策”出臺后至今(截至3月12日),，北京二手房住宅網(wǎng)簽119288套,，同比降51.2%。從月度數(shù)據(jù)來看,，2017年3月住宅網(wǎng)簽達(dá)到頂峰,，為25952套，2018年1月和2月則下降過半,，分別為10527套和7361套,。

值得注意的是，換房需求是北京二手房市場的主力,?！罢J(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策，增加了改善型購房者的換房難度,，使“連環(huán)鏈條斷開”,，帶來成交量的大幅下滑。不過,，鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年3月以來成交量有所回升。

調(diào)控之后,，成交價也出現(xiàn)連續(xù)9個月的下跌,，累計跌幅15%左右。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年3月北京二手房均價為58527元/平方米,，與2016年12月的水平接近。分城區(qū)來看,，通州,、西城的跌幅顯著，這兩大片區(qū)在2016年均價漲幅較快,，調(diào)控使前期上漲過快的片區(qū)面臨相對更大幅度的回調(diào),。

此外，本輪調(diào)控的重點之一是通過提高首付比例等控制杠桿和風(fēng)險,。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,，調(diào)控后北京鏈家客戶的杠桿使用范圍(貸款成交占比)下滑了5%左右，杠桿使用力度(貸款成數(shù))減少了10%左右,。

麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松認(rèn)為,，“3·17政策”出臺后,，北京二手房市場呈明顯的量價齊降現(xiàn)象，預(yù)計未來價格仍可能會處于下滑趨勢,，不過降幅會比之前有所收窄,。

土地 供應(yīng)增 溢價率降

北京“3·17新政”實施將滿一年，土地市場低溢價,、流拍成為“常態(tài)”,。

“3·17新政”這一年來，北京土地市場一個最大的變化就是供應(yīng),、成交創(chuàng)新高,。據(jù)北京市規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全市商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721公頃,，供應(yīng)計劃完成率111%,。而在2018年1、2月份,，北京土地市場共有27宗土地供應(yīng),，同比也大幅增長。

住宅用地供應(yīng)加碼,，直接的結(jié)果是北京土地成交額高位上漲,。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年北京共成交104宗土地,，總成交額達(dá)到2796億元,，住宅用地全年共成交71宗，成交額達(dá)到2398億元,，雙雙創(chuàng)歷史新高,。

與供應(yīng)大熱、成交大漲形成鮮明對比的是,，開發(fā)商在拿地?zé)崆樯厦黠@下降,。2017年北京住宅用地平均溢價率為26%，11月份更是跌至8%,。2018年1,、2月份，北京住宅用地平均溢價率低至14.5%,。

更重要的是，流拍在2018年更加頻繁,，繼去年11,、12月份各有一宗住宅用地流拍后，今年1,、2月份,，北京住宅用地流拍數(shù)量達(dá)到4宗，創(chuàng)歷史新高，其中包括豐臺花鄉(xiāng)白盆窯村地塊等,。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,，在房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復(fù)雜,，且地價房價全面限價,，同時房地產(chǎn)融資渠道收緊，這使得房企拿地,、特別是拿大地塊的難度越來越大,，大地塊都有流標(biāo)的風(fēng)險。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,，2018年土地市場按照目前的節(jié)奏流拍和流標(biāo)的地塊將會更多,。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭 段文平