[摘要]歷經(jīng)“9·30”“3·17”兩輪房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力,，一二線城市齊齊進(jìn)入環(huán)比“量價(jià)齊跌”階段,，而三四線多個(gè)城市在2017年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上百億的土地出讓收入。業(yè)界人士認(rèn)為,，當(dāng)前樓市調(diào)控需保持定力,，一要遏制熱門城市調(diào)控松動跡象,，二要避免三四線城市房價(jià)炒作現(xiàn)象,。

三四線城市樓市升溫現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

樓市的整體趨穩(wěn)似乎并未影響到開發(fā)商對三四線城市的良好預(yù)期，全國樓市銷售依然明顯呈現(xiàn)分化,。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看,，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個(gè)城市,，二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個(gè)城市,，基本全部為三四線城市。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，從成交結(jié)構(gòu)看,，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增,。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會”上說：“今年上半年,，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個(gè)百分點(diǎn),，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個(gè)百分點(diǎn),，高達(dá)75%?！?/p>

從全國市場看,，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，上半年，佛山,、溫州,、無錫、寧波,、嘉興,、滄州、金華,、阜陽,、鹽城、漳州,、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元,，平均土拍溢價(jià)率超過40%，相比往年有明顯上升,。

以佛山為例,，當(dāng)?shù)啬玫爻杀据^廣州,、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現(xiàn)又居廣東省前列,，兩方面因素疊加之下,，吸引包括世茂、綠城,、五礦,、泰禾、旭輝等開發(fā)商不斷進(jìn)駐,，大大加劇了當(dāng)?shù)氐母偁?。?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日,，佛山的土地出讓金總額已達(dá)到395億元,。

記者采訪了解到，為了維持規(guī)模增長,，不少企業(yè)改變了以往去一二線城市拿地的看法,，對于一線城市和核心二線城市周邊的三四線城市，很多房企都表示有意布局,，有些三線城市已經(jīng)成為房企爭相拿地的陣地,。以保利地產(chǎn)為例，該公司2016年全年一二線城市拓展容積率面積超過1600萬平方米,，占全部拓展的70%,，而在今年第一季度，這一比例下降到63%,。近期,，在莆田、衡水,、鹽城,、眉山等三四線城市，保利地產(chǎn)均有土地入庫,。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出,，過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點(diǎn)從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線,，正在經(jīng)歷輪動擴(kuò)散的過程,。不過三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后,，開發(fā)商進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)將不斷累積,。

張大偉預(yù)計(jì)，本輪樓市分化進(jìn)入新周期，一二線在調(diào)控下降溫,，三四線在投資需求推動下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn),。

環(huán)熱點(diǎn)城市“溢出”效應(yīng)顯著

眼下，隨著北上廣深及南京,、合肥,、廈門,、杭州等一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的執(zhí)行,，其周邊各“環(huán)熱點(diǎn)城市”承接“溢出”效應(yīng)愈加顯著，大部分城市商品住宅市場呈“量價(jià)齊升”態(tài)勢,，當(dāng)?shù)卣娂姵雠_調(diào)控政策,，為樓市降溫。然而在諸多因素下,，環(huán)熱點(diǎn)城市樓市的調(diào)控難度正逐步增加,。基層主管部門和業(yè)內(nèi)專家建議,，未來可考慮在“一城一策”基礎(chǔ)上加強(qiáng)“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”,，提高調(diào)控實(shí)效。

自去年10月安徽合肥出臺限購限貸政策以來,，毗鄰合肥的六安市房地產(chǎn)市場逐步升溫,，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場管理局統(tǒng)計(jì)顯示,，2016年全市商品房銷售面積達(dá)663.71萬平方米,，同比增長126.1%，增幅為全省之首,；銷售金額308.79億元,，首次突破300億大關(guān)。

今年一季度,，六安房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫,，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%,，商品房均價(jià)為同比增長21.81%,。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn),，每家售樓部都用大幅海報(bào)掛出了“合六城際鐵路”的走向圖,、站點(diǎn)分布等。根據(jù)國家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃,，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時(shí)通勤圈”,。

六安悠然藍(lán)溪項(xiàng)目一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說，“3月份我們曾加推過一次,，均價(jià)還不到5000元,，132套房源只臨時(shí)通知了手頭客戶就一天賣完,。5月底我們準(zhǔn)備開幾棟大平層，預(yù)計(jì)價(jià)格漲到6500元左右,，房源同樣是100多套,，估計(jì)根本不夠賣?！?/p>

在江蘇句容市,，受南京調(diào)控后“外溢”及首條跨市地鐵S6線（寧句城際）的影響，句容樓市同樣從去年10月開始“量價(jià)齊升”,，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上,。購房者中南京人占90%以上，承接了南京大量的剛需和投資購房需求,。

為控制過熱局面,，環(huán)熱點(diǎn)城市成交漸熱的強(qiáng)三四線衛(wèi)星城市陸續(xù)出臺調(diào)控政策，給樓市降溫,。記者梳理發(fā)現(xiàn),，陸續(xù)出臺調(diào)控政策的環(huán)熱點(diǎn)城市有：環(huán)京津的保定、滄州,、廊坊,、淶水、涿州,、懷來,、張江口等，環(huán)滬寧杭的鎮(zhèn)江,、嘉興,、句容、嘉善,、滁州,、無錫等，環(huán)廣深的中山,、佛山,、東莞、珠海等,。政策手段也涵蓋了限購,、限貸、限賣,、控制備案價(jià)格,、加大土地供應(yīng)等各個(gè)層面。

區(qū)域協(xié)調(diào)施策 承接疏解剛需

嚴(yán)躍進(jìn)表示，已進(jìn)入“史上最嚴(yán)調(diào)控”的熱點(diǎn)城市對周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,，后者已進(jìn)入“去庫存”和“控房價(jià)”雙軌并行階段,，調(diào)控難度將繼續(xù)增加。

這一觀點(diǎn)也得到了受訪的地方主管部門和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可,，他們提出,，對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)有緊密聯(lián)系的核心城市和其周邊環(huán)熱點(diǎn)地區(qū)，需要有新的調(diào)控視角和手段,。

世聯(lián)行董事長陳勁松提出,，隨著經(jīng)濟(jì)的融合以及城際交通的徹底改善，房地產(chǎn)市場原先以城市劃分的“板塊”將在未來三年發(fā)生巨大變化,，城市界限越來越模糊,，區(qū)域概念強(qiáng)化,，僅僅以行政邊界實(shí)施的“一城一策”調(diào)控可能會無法適應(yīng)市場變化,。

為此，陳勁松等人建議,，首先要通過完善現(xiàn)有的城市群市長聯(lián)席會議等機(jī)制,，將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個(gè)“中觀整體”看待，在“一城一策”的基礎(chǔ)上,，逐步探索“區(qū)域協(xié)調(diào)施策”,。

保利地產(chǎn)首席分析師吳定金則認(rèn)為，當(dāng)前這種“城市群調(diào)控場”的態(tài)勢已然初具雛形,，對區(qū)域市場整體回歸理性產(chǎn)生了積極作用,。但由于不同城市長期的行政分割，在協(xié)調(diào)程度,、形成調(diào)控合力的能力,、以及政策科學(xué)性上還需進(jìn)一步完善。

二是完善政策設(shè)計(jì),，合理承接中心城市住房需求,，幫助疏解中心城市功能。句容市房地產(chǎn)市場管理局副局長馮義進(jìn)提出,，句容市在城市群規(guī)劃上已經(jīng)有為南京提供配套服務(wù)的定位,，其他環(huán)熱點(diǎn)城市也類似，積極融入中心城市是發(fā)展方向之一,。

“考慮到這些因素,，可適時(shí)調(diào)整政策，允許在南京繳納一年社保的無房家庭在句容購房,，而不是必須在句容繳納一年社?；騻€(gè)稅，使句容能夠合理承接南京的剛需?！瘪T義進(jìn)說,。

三是加快完善環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)，推動信息共享和互通互認(rèn),，為區(qū)域協(xié)調(diào)施策提供信息基礎(chǔ),。受訪人士建議，可設(shè)定信息聯(lián)網(wǎng)倒計(jì)時(shí)時(shí)間表,，使投機(jī)炒房者盡快“曝光”,，提高限購限貸等調(diào)控政策的實(shí)施效果，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需,，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求,，維護(hù)市場秩序。