5日,，中國社會科學院發(fā)布中國住房報告(2017-2018)顯示,，2018年房地產(chǎn)市場將迎來盤整期，住房價格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降,，商品住宅銷售額增幅將明顯回落,，庫存進一步下降。

值得注意的是,，2017年一二線熱點城市在嚴厲的調(diào)控措施下,，樓市趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市,，投機空間再度轉(zhuǎn)移,。同時房企與個人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲。因此,，未來房地產(chǎn)市場將面臨不確定性,，一方面，堅持調(diào)控措施,，防止出現(xiàn)報復性反彈,，另一方面，應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風險,。

趨勢 多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn)

報告指出,，通過限制性政策與長效機制相結(jié)合，多數(shù)城市房價趨于平穩(wěn),。

中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示,，2017年以來住宅銷售均價漲幅一直維持在4%以下的水平。在嚴厲調(diào)控的作用下,，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢,，一二線城市增幅分化下調(diào)，三四線城市分化上升,。

與一二線漲幅收窄趨勢形成明顯反差,，三四線城市房價領(lǐng)漲全國。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2017年9月,，70大中城市中三線城市新建商品住宅價格同比上漲7.4%，遠高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%,。

以10月單月為例,，大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(同比)顯示，2017年10月,，74個樣本城市中,，佛山、濟南,、成都,、杭州、青島,、廣州,、西安、長沙8個城市,，房價較去年同期上漲40%以上,。重慶、無錫,、惠州,、武漢、東莞,、廈門,、煙臺7個城市，房價同比漲幅在20%-40%之間,。而與此同時,，北京、天津,、合肥,、上海分別累計下跌14.53%、9.8%,、2.14%,、0.17%。

倪鵬飛表示,，雖然伴隨著熱點城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫,，樓市總體風險有所下降，但從一線城市看來,，部分風險依然存在,，其不確定性需高度警惕?！叭舴績r收入比過高,，存在一定泡沫風險,。”

具體來看,，一線城市房價收入比依然居高不下,。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國平均房價收入比僅為7.5,，總體房價收入比穩(wěn)定,，但從一線城市單獨看來，其房價收入比依然高達31.3,，其中,，北京房價收入比更是高達41，居所有城市之首,。

“還應(yīng)警惕房價報復性反彈,。”倪鵬飛表示,，由于城鎮(zhèn)化紅利沒有結(jié)束,，總體預期沒有改變，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化,，可能導致反彈,。

倪鵬飛認為，目前一二線部分城市房價增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果,，非真正由市場供求機制,、價格機制、競爭機制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化,。因此,，若后期在一二線城市供給難以跟上，土地,、財稅等制度性政策未建立的背景下,，調(diào)控若放松，前期抑制房價過快上漲成效將功虧一簣,，被限制性措施打壓的需求或伺機復燃,，以致一二線熱點城市房價出現(xiàn)報復性增長。

預警 房企融資風險凸顯

倪鵬飛表示,，雖然近一年來房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊,，但房企各項融資規(guī)模依然高于同期，面臨資金鏈與信貸違約風險,。

報告指出,，房企負債率高企，已經(jīng)達到或超過警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至9月底,，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%,。36家房企資產(chǎn)負債率超過80%紅線,，占比近26.5%。其中,，融創(chuàng)資產(chǎn)負債率高達92%，恒大,、綠地,、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%。

值得一提的是,，上市房企有息負債也整體攀升,，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元,，較2016年的2萬億元相比,，同比增幅高達37%。

而帶來高負債的主要原因,，中國住房報告課題組成員劉偉表示,，一方面是房企大量購置土地，另一方面則是高杠桿并購,，激進擴張,。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至2017年7月,，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗,，涉及并購金額高達1.17萬億元。

“我國經(jīng)濟進入新常態(tài)以來,，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù),，因此，出于生存考慮,，房企激進做大企業(yè)規(guī)模,。”劉偉認為,，這樣急于擴大規(guī)模,，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻,，償債能力將會失控,，風險積聚。

事實上，2018年房企迎來集中還債期,，報告顯示,，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限,，金額達392億美元,。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元,，富力面臨38.95億美元,，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元,、22.55億美元,。

除負債外，信貸來源變化明顯,。報告顯示,，2016年9月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛,，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%,，但與之相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)非金融機構(gòu)貸款增速大幅增加,，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%,。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企,，資金集中兌付壓力加大的背景下,，樓市大幅波動會影響企業(yè)資金鏈安全，進而影響金融機構(gòu),，因此,，應(yīng)加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金占比,。

政策 積極完善住房租賃制度

“本輪房價回升小周期接近尾聲,。”中國社會科學院城市與競爭力中心研究員鄒琳華表示,，過去一年半時間,，一二線多數(shù)城市樓市在嚴厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機需求被擠向三四線城市,，此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價快速上漲,。

鄒琳華認為，房價的“相對洼地”已基本消失,，短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟基礎(chǔ),，首套房貸利率上升，市場實際利率也居高不下，房價快速上漲金融條件不具備,。

社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室助理研究員李超建議,，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線,、盤活三四線”調(diào)控思路,，有效預防投資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風險。

另外,，李超表示,，應(yīng)加大限購限貸政策的區(qū)域聯(lián)動性?！霸诟哞F快速發(fā)展下,，單個城市的限購限貸政策難以遏制擴散的投資性購房需求，因此,，在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部調(diào)控政策提前充分溝通，有效預防投資性購房需求的跨區(qū)域輪動現(xiàn)象,，避免區(qū)域市場的大起大落和泡沫的外延擴散,。”

倪鵬飛建議,，應(yīng)把持續(xù)調(diào)控融入制度和長效機制中,。需要實現(xiàn)以售賣為主的住房體系轉(zhuǎn)向租售并舉體系，從以商品房為主的住房體系轉(zhuǎn)向商品保障體系并行,，從以老市民為主的住房體系轉(zhuǎn)向新老市民并重體系三方面的改變,。

同時，倪鵬飛指出,，應(yīng)積極完善租賃住房制度,、加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地,、金融,、供給機制。改革金融制度體系,，擴大宏觀審慎監(jiān)管的實施范圍,。增加熱點居住城市土地供給，改革供地格局,，形成政府,、企業(yè)、集體組織等多渠道供應(yīng)機制,。

“還應(yīng)加快財稅體制改革,，2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程。”倪鵬飛認為,，應(yīng)明確房地產(chǎn)稅時間表,，給予市場明確預期，減少各方的賭博心理,。