近一年來,，“房子是用來住的、不是用來炒的”的樓市調(diào)控目標(biāo)取得了明顯效果,，中國房地產(chǎn)市場內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正發(fā)生轉(zhuǎn)折性,、根本性的變化,，延續(xù)多年的越調(diào)越漲怪圈有望被徹底打破,。

十九大報(bào)告指出,，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,，讓全體人民住有所居,。”這離去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的,、不是用來炒的”的房地產(chǎn)市場發(fā)展理念,，已近一年。

近日,，《瞭望》新聞周刊記者通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士調(diào)研采訪了解到,，一年來，中央確定的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的調(diào)控目標(biāo),，已經(jīng)取得了明顯效果,，房地產(chǎn)市場內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律正在發(fā)生轉(zhuǎn)折性、根本性的變化,。

突出表現(xiàn)就是,，房價(jià)漲幅得到明顯抑制，去庫存成效顯著,，投機(jī)炒房空間被大幅壓縮,，自住型需求穩(wěn)步釋放,。尤其是隨著金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等多種手段推進(jìn),，延續(xù)多年的調(diào)控屢屢引發(fā)房價(jià)暴漲的怪圈有望被徹底打破,。

嚴(yán)打炒房：“辣招”頻出拿捏精準(zhǔn)

今年以來，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過了以往任何一年,。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年以來，出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)接近180次,。一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺,，密織調(diào)控大網(wǎng)。

今年政府工作報(bào)告修改補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”這一重要內(nèi)容,，樓市調(diào)控開始升級,。從北上廣深等一線城市，到南京,、杭州,、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市,，再到合肥,、武漢、鄭州,、成都,、西安等中西部城市，再到環(huán)京,、環(huán)滬,、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級”,、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場的“主旋律”,。

9月份，樓市政策再度密集發(fā)布,，多達(dá)45個(gè)城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次,，數(shù)量超過了2016年10月份。

中國指數(shù)研究院最新報(bào)告分析,，相比2016年“9·30”調(diào)控主要集中在一線城市和熱點(diǎn)二線城市,，2017年出臺調(diào)控政策的城市，則從東部擴(kuò)展到了中西部,，從一二線熱點(diǎn)城市擴(kuò)散到三四線城市,。與此同時(shí)，這一輪的調(diào)控政策也呈現(xiàn)出新的變化,，中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控,，形成“合力效應(yīng)”。

截至目前,，一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個(gè)城市通過出臺離婚一年內(nèi)申請房貸按二套算等政策,，“劍指”通過“假離婚”成為“首次購房者”的鉆政策空子行為,。南京、廈門,、廣州,、海口等城市提出,，新購住房2年或3年內(nèi)不得再上市等政策,，珠海個(gè)別地塊將“限售”延長到了10年，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場預(yù)期,。

“今年以來,，無論是一二線城市，還是三四線城市,，凡是出現(xiàn)脫離居住需求,、房價(jià)漲勢較猛的情況都會引發(fā)調(diào)控政策出臺”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《瞭望》新聞周刊記者表示,，調(diào)控顯現(xiàn)出一種不達(dá)目的不收兵的氣勢,。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價(jià)經(jīng)過調(diào)控以后,，市場預(yù)期比較穩(wěn)定,，投資投機(jī)性的需求得到有力遏制。在70個(gè)大中城市中,，北上廣深四個(gè)一線城市房價(jià)同比漲幅已連續(xù)11個(gè)月回落,；二線城市房價(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，三四線城市房價(jià)趨于穩(wěn)定,。

“本輪樓市調(diào)控拿捏精準(zhǔn),，恰到好處?！毕嚓P(guān)專家告訴本刊記者,，雖然多數(shù)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場普遍降溫、部分風(fēng)險(xiǎn)得到化解,，但全國房地產(chǎn)開發(fā)投資,、房企土地購置面積等核心指標(biāo)依然保持平穩(wěn)增長,。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度,，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元人民幣,，同比名義增長8.1%，增速比1～8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn),，比上年同期加快2.3個(gè)百分點(diǎn),。“這是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)多月的回落和持平后首次出現(xiàn)反彈,?！彼f。

租購并舉：削弱投資屬性改變供求結(jié)構(gòu)

“‘房子是用來住的,、不是用來炒的’首次寫入十九大報(bào)告這一歷史性的綱領(lǐng)性文件,，這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位,，也為科學(xué)看待房地產(chǎn)問題確立了坐標(biāo),。”

接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中,，中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林說,，“我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產(chǎn)行業(yè),，無視新進(jìn)城的大學(xué)畢業(yè)生和困難群體的基本生存需求,。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時(shí)代發(fā)展要求的抉擇,?！?/p>

7月21日，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺,，選取了廣州、深圳,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、成都、沈陽,、合肥,、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市,，首批開展住房租賃試點(diǎn),。

采訪中，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示,，如果將2002年到2016年這段時(shí)期房地產(chǎn)市場化改革特征歸納為“全面市場化,，土地招拍掛，推進(jìn)金融化,，房產(chǎn)投資化”,，那么2017年以后的房地產(chǎn)改革應(yīng)該是“房住不炒,，租購并舉,，多主體供給，多渠道保障”,。

在其看來,，今后一個(gè)時(shí)期，我國部分大城市住房可能會形成“5050,、442,、6070”的政策構(gòu)架。即50%通過商品住宅解決,、50%通過租賃解決的整體格局,。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決,、40%通過企業(yè)市場租賃房解決,、20%通過社會租賃房解決。在企業(yè)市場租賃房中,，戶型結(jié)構(gòu)是60平方米及以下的小戶型占70%,。其余30%為人才租賃房，面積適度放大,。

“‘房住不炒’實(shí)際開啟了一輪新房改”,。他分析，房地產(chǎn)將去投資化去金融化,。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛,，這次就到達(dá)了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，未來可能要進(jìn)入到租賃與銷售各占一半的供應(yīng)結(jié)構(gòu),，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設(shè)用,，購房領(lǐng)域的金融資源雖不是說完全剝奪，但也要?jiǎng)儕Z相當(dāng)大的一部分,。

“大力發(fā)展租賃市場,，這是調(diào)整房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的重要舉措?！?65網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析,，我國的購房需求存在提前釋放的特點(diǎn),，許多大學(xué)生一畢業(yè)就全家湊錢買房，大城市的平均購房年齡大大超前于發(fā)達(dá)國家,，這是造成供需失衡的一個(gè)因素,。

據(jù)其分析，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一,。建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場,，既可以鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系,，賦予租房者更多的權(quán)利,，更可以形成社會風(fēng)氣，減少非理性購房需求,，延緩提前透支的購房需求,，避免房地產(chǎn)市場大起大落。

“租購并舉也有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)”,。江蘇省政府參事宋林飛表示,，我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2016年底,，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬億元,，同比增長27%。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的25%,，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%,。更重要的是，房價(jià)過快上漲會吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟(jì),，進(jìn)而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響,。租售并舉能夠減少信貸資金過多集中到購房投資領(lǐng)域，減少房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制,，并且防范房價(jià)波動可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn),。

長效機(jī)制：有望打破“屢調(diào)屢漲”怪圈

目前，從中央到地方,，致力于實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開,，“住有所居”正在不斷從夢想走向現(xiàn)實(shí)，房價(jià)再度暴漲的各種條件逐步受到抑制,。新世紀(jì)以來,，樓市調(diào)控“屢調(diào)屢漲”的怪圈正在被打破。

《瞭望》新聞周刊記者梳理近期各項(xiàng)房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立已經(jīng)開始有序推進(jìn),。在金融方面，監(jiān)管部門嚴(yán)查各類消費(fèi)貸流入樓市，各地推出了限貸措施,、房貸利率,、住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討；在住房供應(yīng)方面,，已經(jīng)形成了商品房,、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房,、建立住房租賃市場等,；在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法,；在土地制度方面,，住房土地供應(yīng)要實(shí)現(xiàn)“三匹配”等。其中,，土地各項(xiàng)改革的推進(jìn)已經(jīng)逐步構(gòu)成了未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的主要架構(gòu),。

十九大召開期間,，就房地產(chǎn)長效機(jī)制,，住建部部長王蒙徽接受公開采訪表示，住建部將綜合運(yùn)用金融,、土地,、財(cái)稅、投資,、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立,。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經(jīng)做出調(diào)整,，“多主體供給,、多渠道保障”將會逐漸變成現(xiàn)實(shí)，商品房,、政策性住房和集體土地入市將多路并進(jìn),。

“按照‘立法先行、充分授權(quán),、分步推進(jìn)’的原則,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施,。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅?！必?cái)政部部長肖捷日前表示,。對此，中國社會科學(xué)院學(xué)部委員,、中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長高培勇表示,，地方政府債務(wù)形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產(chǎn)稅改革，從而削弱地方以地生財(cái)?shù)臎_動,。

采訪中,，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉強(qiáng)調(diào)，“以往的調(diào)控主要針對房價(jià),，以短期政策為主,，但是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排，本輪長效機(jī)制的建立重在改變供求關(guān)系和預(yù)期,?！弊赓U房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性,、房地產(chǎn)稅的研究制定,，這些措施對抑制投機(jī)投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排,。

在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來,，本輪調(diào)控更重視各項(xiàng)調(diào)控政策內(nèi)在銜接。比如去庫存已經(jīng)取得很大成效,，一二三四線城市都不會在短期內(nèi)有大量庫存需要消化,。樓市降溫、地市不冷,，也給長效機(jī)制的建立提供了時(shí)間,。尤其隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的加快推進(jìn)、“商品房＋保障房”供應(yīng)體系的日益完善,，以及地方財(cái)稅體制和收入分配改革走向深入,，我國房地產(chǎn)有望逐漸步入“租購并舉、理性開發(fā),、持續(xù)發(fā)展”的理性軌道,。（記者 鄧華寧）