三問：投資渠道可行嗎？

從政策上看,，投資審批環(huán)節(jié)打通了,；但從融資渠道上看卻未必行得通,。

為什么,？因?yàn)椤斗桨浮芬?guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的是“租賃住房”,，只租不售,，因此房屋所有權(quán)沒有流通性,，不能成為抵押物,；加之“不得轉(zhuǎn)租”,，使用權(quán)也沒有流通性,。當(dāng)所有權(quán)和使用權(quán)都被凍結(jié)時(shí)，連“商品”都算不上,，因此沒有抵押貸款融資的可能,。

盡管住房具有使用價(jià)值和現(xiàn)金收益，未來租金收益可以進(jìn)行質(zhì)押貸款融資,，但這只是在法理上成立,，實(shí)際上未必行得通。

我們算筆賬：據(jù)2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，北京住房租售比平均為1：662,，即52年租金可以收回房屋總價(jià)。假設(shè)在集體土地上建設(shè)住房成本降低一半,，租賃價(jià)格不變,，大約26年租金可收回成本，若加上利息約為40年,。若以租金質(zhì)押融資,，意味著房屋業(yè)主——村集體在40年內(nèi)無任何凈收入，期間所有租金收入都要先歸銀行,。而銀行也不劃算,，40年后才能收回本息。在13個(gè)試點(diǎn)城市中,，租售比最高的廈門,，租金收回投資年限約為45年；最低的成都也要22年,。這樣的貸款產(chǎn)品,，銀行是沒有興趣研發(fā)的。

如果靠股權(quán)融資呢,？雖然該方法被《方案》明文認(rèn)可,，但由于住房產(chǎn)品缺乏交換價(jià)值，取得現(xiàn)金收益能力低,，本身缺乏對(duì)合作者的吸引力,，實(shí)際上卻可能連股權(quán)合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果,，是只能依靠集體自有資金進(jìn)行建設(shè),，如此一來，開發(fā)恐怕是有心無力,。

四問：誰來開發(fā)建設(shè)住房,？

目前的村集體——即使是相對(duì)發(fā)達(dá)的村集體——自身也缺乏大規(guī)模開發(fā)建設(shè)能力，多數(shù)集體要做也只能與開發(fā)商合作,，采取類PPP模式（村集體相當(dāng)于政府,，代表全體村民公共利益）,。

不過，如果采取股權(quán)合作開發(fā),，則存在幾個(gè)制度性障礙：一是集體土地評(píng)估沒有公認(rèn)方法,，如北京六環(huán)一帶開發(fā)進(jìn)展緩慢的主要原因，就是集體土地估值偏高,，削弱了投資吸引力,；二是如果村集體以土地入股，企業(yè)以現(xiàn)金入股,，村集體一般要求控股,，這就可能出現(xiàn)同股不同權(quán)問題；三是作價(jià)入股的年限沒有說明,；四是土地作價(jià)入股近期收益無望,，農(nóng)民權(quán)益全在未來，這種情況下要不要設(shè)置保底分紅也很敏感：不分,，農(nóng)民沒有積極性,，分則投資人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。

五問：試點(diǎn)住房能否提供給新市民,？

由于融資問題,，在集體土地上建設(shè)租賃房的數(shù)量暫時(shí)不會(huì)太多，各城市的本市戶籍居民中的各群體需求尚有巨大缺口,，因此給新市民優(yōu)先分配希望渺茫,。

比如，杭州市公共租賃住房的優(yōu)先分配群體是城市中等偏下收入,、住房困難家庭和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生及創(chuàng)業(yè)人員,。縱覽全國(guó)各城市,，不管有無明確規(guī)定分配順序,，通過搖號(hào)分配公共產(chǎn)品性質(zhì)租賃住房是普遍現(xiàn)象，因此公共租賃住房仍處饑餓狀態(tài),。在低收入群體的剛性需求得到滿足之前,，各地恐怕很難顧上新市民的相對(duì)彈性需求。

不過,，盡管我們分析了《方案》的相對(duì)不足之處,，但此項(xiàng)改革具有劃時(shí)代意義不容抹殺?；诖?，筆者愿提出幾條意見以供參見：

首先，此項(xiàng)改革涉及我國(guó)土地、金融體制,，牽一發(fā)而動(dòng)全身,，必須有相應(yīng)配套改革,，尤其是針對(duì)性的金融產(chǎn)品要跟上,。

其次，針對(duì)目前的試點(diǎn)城市還要具體選點(diǎn),，先以少數(shù)具體試點(diǎn)為起點(diǎn),，選點(diǎn)宜小不宜大，由易到難穩(wěn)健推進(jìn),。

另外,，要優(yōu)先選擇土地成本較低的地方進(jìn)行試點(diǎn)，防止攤子鋪得太大,，以致風(fēng)險(xiǎn)難控,。

最后，為解決房源分配,，可以嘗試將租賃住房進(jìn)行企業(yè)福利分房：哪家企業(yè)參與開發(fā)則可取得一定數(shù)量的定向分配住房,，此舉既可吸引高端人才，又鼓勵(lì)了社會(huì)資本進(jìn)入,，一定程度上緩解了融資難與需求旺盛間的矛盾,。

本文無意給這項(xiàng)重大利好政策潑冷水，指出問題意在針對(duì)部分觀點(diǎn)的過度解讀進(jìn)行糾偏,。雖然政策還有很多問題亟待破解,，機(jī)制措施尚未成熟，但這給試點(diǎn)城市留下了巨大創(chuàng)新空間,，也為我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型留下充分想象空間,，值得我們繼續(xù)期待。