2017年8月28日,，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱“方案”）,，在北京,、上海,、南京,、杭州,、廈門,、武漢,、合肥,、鄭州、廣州、佛山,、肇慶,、沈陽、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,。

政策一出,，立刻引起媒體和業(yè)界高度關(guān)注。有觀點稱,，這一政策意味著集體土地正式入市,，建在其上的房地產(chǎn)開發(fā)成本可降至20%－30%，也就是說二,、三折超低價房即將面市,。還有不少冠以“樓市王炸”之類浮夸標題的文章也隨即刷屏?？上У氖?，這些文章似乎有些誤讀了。

那么,，《方案》釋放出的真正信息究竟是什么,？以下五個問題或許可為我們管窺一二。

一問：為什么要開展《方案》試點,？

長久以來,，我國采取的是“土儲模式”——國家對集體土地先征用、變性,、收儲,，變?yōu)閲薪ㄔO用地以后再進行開發(fā)。然而,，洪水總有撞上堤壩的時候,，隨著社會發(fā)展，集體土地的開發(fā)模式和發(fā)展方式已難以適應城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向,。中國城鎮(zhèn)化的后半段還有很長的路要走,，如何避開征地環(huán)節(jié)，在集體土地上探索繼續(xù)推進城鎮(zhèn)化的新模式,，成為頂層設計的當務之急,。

其一，在住房的供需矛盾推動下,，在集體土地上建設住房逼不得已成為現(xiàn)實,，但因政策空白，由此導致的消防,、治安,、地方黑惡勢力坐大等問題成堆,，既然擋不住、禁不絕,，不如變堵為疏，跟上市場步伐,，以正視聽,。

其二，積弊已久的城鄉(xiāng)矛盾不但久未破題,，城鄉(xiāng)差距反而越來越大,，尤其是城鄉(xiāng)接合部等地區(qū)，城鄉(xiāng)距離近在咫尺,，對比反差卻如天壤,，如不及時化解，城鎮(zhèn)化將被畫地為牢,。

其三,，新形勢下保增長壓力大，無論對國家還是城市,，經(jīng)濟停止增長意味著就業(yè),、社會穩(wěn)定等一系列問題的連鎖反應。

至此,，筆者以為,，本次政策的根本目的是解決土地財政模式面臨的瓶頸，為保持城市經(jīng)濟穩(wěn)定增長和城市整體可持續(xù)發(fā)展,、推動發(fā)展方式盡快轉(zhuǎn)向提出措施,。

二問：試點房售價會降低嗎？

熟悉土地開發(fā)的人知道,，在政府主導的土儲模式下,，住房售價涵蓋了征地、拆遷,、農(nóng)民安置,、農(nóng)民轉(zhuǎn)居、物業(yè)建安,、配套設施,、企業(yè)利稅六大項。那么,，在集體土地上建設住房的成本是否會減少呢,？從成本結(jié)構(gòu)上看，減少的只是征地和農(nóng)轉(zhuǎn)居,，對于13個大城市試點,，兩項成本所占住房售價比不超一半。

倘若低租金房供應充分，新增住房確實能暫時緩解供需矛盾,，房價也會有所下降,。不過，下降幅度卻很難計算,，因為集體土地租賃住房只租不售,，何來二三折價房之說？

不僅如此,，由于集體土地可以入市,，村集體和農(nóng)民配合拆遷和征收的意愿就會減弱。征地更難,，商品房供應量就會減少,。由于商品房有著唯一合法的買賣權(quán)，投資品屬性不可替代,，國人的買房觀念又不可能一下轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?，買房需求仍將長期持續(xù)。

殷鑒未遠,，深圳房價近年大漲,，就是源于2009年率先進行的集體土地入市探索，隨后幾年都完不成土地整備（即土地收儲）計劃,，缺口達一半以上,。供需矛盾下，房價成為了出口,。